Вытесняют ли новые офисные здания старые офисные здания?

Работа на дому, закрепившаяся во время коронавируса, и постоянное строительство новых офисных зданий привели к сложным временам для надлежащих офисов класса B, где растет вакансия. Особенно сложно найти арендаторов для больших помещений площадью более 500м2.

В прошлом году на рынок поступило примерно 70 000м2 новой офисной площади, большая часть которой к настоящему времени заполнена арендаторами. В этом году объем сдаваемых офисных площадей значительно меньше, но в течение следующих пары лет это число снова будет расти, особенно если все запланированные разработки будут реализованы.

Подавляющее большинство арендаторов новых зданий — это эстонские компании, что означает, что по мере завершения каждого нового здания в старых офисных зданиях освобождается какое-то пространство, а для таких офисов уже недостаточно спроса. Даже в зданиях, построенных менее 20 лет назад, которые полностью достойны представления, сложно найти новых арендаторов для больших офисных площадей.

Энергоэффективность и новые технологии

Крупные компании, которые в любом случае планируют переезд надолго, предпочитают арендовать новый офис, построенный специально для них, а не переделывать готовое помещение. Кроме того, компании все больше ценят экологичный образ мышления и поэтому при выборе офисной площади учитывают экологичность и устойчивость.

Не менее важна и энергоэффективность здания, которая особенно важна в условиях резкого роста цен на энергию. Солнечные панели, дистанционное охлаждение, солнцезащитные жалюзи и другие современные технологии, которые помогают снизить энергопотребление здания, являются понятным образом важны для арендаторов. Здесь, конечно, новые здания имеют преимущество, поскольку стандарты пару десятилетий назад были другими.

Значение скорости переезда

В быстро меняющемся мире время планирования переезда для компаний все короче, и не рекомендуется заключать договоры аренды до начала строительства здания. Таким образом, аренда площади в готовом доме может говорить о более коротком времени ожидания. Однако это больше не значительно короче, особенно если помещения необходимо адаптировать для арендатора.

В последние годы строительная деятельность была постоянной, поэтому всегда какое-то офисное здание в процессе завершения, и больше не нужно ждать переезда год или дольше (если только речь не идет о площадях в несколько тысяч квадратных метров).

Недавней тенденцией стало появление на рынке сданных в аренду площадей новых зданий. Поскольку во многих компаниях теперь сочетается работа в офисе и дома, при таком режиме работы часть офиса остается пустой. Таким образом, ищутся субарендаторы или пытаются найти замену арендатору, чтобы самим перейти на меньшую площадь. Для компаний, которым нужна офисная площадь, это удобно — так они могут сразу переехать в почти новый офис.

Спрос на старые офисные площади снижается

Таким образом, сдача в аренду больших площадей в старых офисных зданиях класса B становится все более сложной. Может ли значительное снижение арендной платы помочь, неясно, поскольку чем лучше дела у компаний, тем больше они могут позволить себе новые и более привлекательные офисные помещения.

Сущность офиса изменилась для многих компаний — это больше не просто место работы, а должно быть вдохновляющей средой, которая дает сотрудникам причину выйти из домашнего офиса.

Переделка больших пустующих офисных площадей в меньшие очень дорогостоящая, в то же время арендаторы не готовы платить арендную плату в старом здании, которая приближалась бы к уровню цен новых зданий. И конечно, не было бы спроса и на такое большое количество небольших офисов.

Надеемся, что в ближайшие годы мы увидим довольно много экологичных проектов реконструкции, поскольку более плотное развитие городского пространства было бы предпочтительнее, чем модернизация существующих зданий. Однако, поскольку в ближайшие годы не ожидается быстрого роста потребности в офисной площади, не один из старых офисных зданий мог бы получить новую жизнь как жилой дом, а учитывая старение населения, почему бы не как дом престарелых или другое учреждение социального обслуживания.

Автор статьи: Аира Веелмаа (профессиональный брокер по недвижимости Uus Maa Ärikinnisvara)