Ekspert: Jõelähtme ja Viimsi ehituspiirangud ähvardavad kinnisvara hinda üles kruvida
Jõelähtme vallavanem Andrus Umboja hoiatas, et kui valitsus ei seadusta kiiresti sotsiaalse taristu arendustasu, võib elamuehitus Eesti peamistes majanduspiirkondades seiskuda. Eesti suurima kinnisvarabüroo Uus Maa kutselise hindaja ja analüüsieksperdi Mihkel Eliste sõnul võib pikalt vinduv lahenduseta olukord viia pakkumise vähenemise ning hinnatõusuni, mille maksavad kinni ostjad.
Eliste sõnul ei saa omavalitsused kehtivaid planeeringuid tühistada, kuid võivad piirata uute kehtestamist või üleüldist menetlemist. “Viimsi vald on juba mitmeid aastaid uusi arendusi piiranud, kuna ühest küljest on mure taristu piisavusega - eriti veevärgi võimekusega. Teisalt käib terve valla uue üldplaneeringu menetlus, mis tõi kaasa ajutise ehitus- kui ka planeerimiskeelu,” rääkis Eliste.
„Sotsiaalse taristu arendustasu hakkasid vaikimisi mitmed vallad rakendama järk-järgult juba suure finantskriisi järgselt ning selle eesmärk oli, et vald ei peaks erasektori arendustegevuse raames kandma liialt suures ulatuses arendustega seotud kõrvalkulusid alates tehnilisest taristust kuni lasteaiakohtadeni, kuid selle tänane kasutus on muutunud praktikas siiski juba oluliselt laialivalguvamaks,” ütles Eliste.
“See on olnud üsnagi hall ala, mille juures turg on lisakulu vähemalt Harjumaal suures osas vastu võtnud, kuid seda kindlasti pigem pelgalt kaudsetel põhjustel, et arendustegevusega jätkamine oleks üleüldse võimalik. Omavalitsustel ei ole eelarves sageli piisavalt vahendeid, et kõiki vajalikke lisakulutusi ise kanda - selleks peaks kas võtma laenu, emiteerima võlakirju või rakendama teoreetiliselt mingisuguseid muid PPP ehk era- ja munitsipaalsektori ühiseid rahastusmudeleid, mis on seni Eestis ka üsna vähe levinud ning sageli seotud laialdaste korruptsiooniriskidega. Senine olukord, kus arendajatelt nõutakse täiendavat tasu, on turu hinnangul oma olemuselt aktsepteeritav, kuid seda ainuüksi teatud kulutaseme ja mõistlikkuse piirini. Tänane olukord näib aga olevat piirkonniti käest ära läinud ning muutunud ka juba suuresti poliitiliseks küsimuseks,“ nentis Eliste.
„Probleem on selles, et kuigi seadus ei keela KOVidel arendajalt raha küsida, siis kiputakse seda praktikas nõudma kontekstis, mis ei ole enam seotud konkreetse arendusprojekti taristukuludega. Tallinnas ei ole harvad juhud, kus piltlikult öeldes küsib KOV näiteks Kalamaja kortermaja arendamisega seonduvalt sotsiaalse taristu kulu hoopis mõne teise linnaosa või asumi sotsiaal- või ka taristukulude katmiseks,” rääkis Eliste.
„Sõltumata juba menetletud või ka menetluses olevatest kohtuvaidlustest analoogsetes situatsioonides, näib siiski turul üldiselt, et tõenäoliselt senise praktikaga kasvõi teataval määral analoogne situatsioon perspektiivis püsib. Paraku ei näi Eesti KOVide eelarvepositsioone ja meie üleüldist ühiskondlikku arenguperspektiivi arvestades kuigi realistlik, et KOVidel tekiks üleriigiliselt märkimisväärne täiendav võimekus kinnisvaraarendusi omavahenditest finantseerida. Olukord, kus KOVid kasutavad kinnisvaraarendusi oma eelarve toetamiseks, on tegelikkuses hoopis struktuursem eelarveprobleem,“ kommenteeris Eliste.
„Turule on omane end tasakaalustada. Kui Tallinnas või selle lähiümbruses teoreetiliselt arendustegevus mõneks ajaks planeeringute kontekstis peatuks, kipub turg ennast ringi mängima ja pakkumine üheskoos nõudlusega liigub lihtsalt geograafiliselt piirkondadesse, kus taolisi juriidilisi probleeme ei esine või ei ole need arendajate silmis kuigi märkimisväärsed. Nii mõnigi Tallinna lähiümbruse KOV näeb kindlasti end siinkohal hoopis positsioonis, mille juures ollakse ehk uute elanike suuremas ootuses kui juba laialdasema valglinnastumise läbi elanud omavalitsused,“ rääkis Eliste.
„Piirkondades, kus uute detailplaneeringute või ka projekteerimistingimuste menetlemine võib saada perspektiivis olulisi täiendavaid ajalisi või ka rahalisi kulutusi võrreldes alternatiivsete turupiirkondadega, kogevad elamispinna ostjad perspektiivis eeskätt hindade tõusu ja pakkumismahu võimalikku piiratust. Senised sotsiaalse taristu kulud on kõik lõppkokkuvõttes kinni maksnud lõpptarbija ning nõnda jääb see ka tulevikus,“ lisas Eliste.
