Важная информация: может ли покупка недвижимости связана с обязательством по строительству общественной инфраструктуры?

Административные соглашения, связанные с детальным планированием, помогают муниципалитетам направить расходы на строительство инфраструктуры часто застройщикам. На практике это может привести к сложным спорам о том, кто на самом деле выполняет обязательства. Так, помимо крупных застроек, обычный покупатель жилья может оказаться в ситуации, когда перед получением разрешения на строительство требуется за свой счет построить, например, освещенный подъездной путь. Как действовать в таких ситуациях, объясняют адвокаты адвокатского бюро RASK Элви Туиск и Вилли Лопман.

В настоящее время обычно, когда застройщик хочет начать крупное или небольшое развитие, местное самоуправление стремится избежать собственных расходов и начинает в процессе рассмотрения детального плана обсуждать условия административного соглашения для распределения расходов.

Административным соглашением можно договориться с застройщиком об обязательстве построить общественную инфраструктуру, связанную с планированием застройщиком, или нести расходы на ее строительство. С одной стороны, это кажется справедливым решением для всех сторон – застройщик получает право построить, например, новый жилой квартал, а муниципалитет получает новые велосипедные дорожки или детский сад, не неся расходов сам. С другой стороны, может случиться так, что на застройщика возложат слишком большие обязательства или в конце концов останется неясным, кто на самом деле должен нести расходы.

Ситуация проста, если все идет по плану: стороны заключают административное соглашение, утверждается детальный план, собственник недвижимости строит инфраструктуру, а затем реализует свой план развития. Однако ситуация становится более сложной, когда собственник, заключивший административное соглашение, продает недвижимость после утверждения детального плана, но до строительства инфраструктуры. Затем возникает вопрос, кто обязан строить инфраструктуру – новый собственник, старый собственник или местный муниципалитет.

Такие неясности касаются не только крупных застроек, но могут затронуть совершенно обычного покупателя жилья. Например, можно привести типичный случай, когда семья покупает земельный участок с действующим детальным планом для строительства дома. Неожиданно местный муниципалитет отказывается выдавать разрешение на строительство до тех пор, пока семья не построит за свой счет вместо существующей грунтовой дороги асфальтированный и освещенный подъездной путь, необходимый для обслуживания более крупного планируемого участка. Это существенные дополнительные расходы, которые семья не могла предусмотреть при покупке. Однако муниципалитет ссылается на детальный план, согласно которому подъездная дорога должна быть построена, и на административное соглашение, в соответствии с которым предыдущий собственник недвижимости был обязан это сделать.

Должна ли добросовестная семья в такой ситуации за свой счет построить асфальтированную дорогу?

Ответ – нет. Административное соглашение, как и любой другой договор, может возлагать обязательства только на стороны, которые его заключили. Если предыдущий собственник обязался построить дорогу, это обязательство не переходит автоматически на нового собственника.

Кто же должен построить дорогу?

Согласно закону, местный муниципалитет несет ответственность за строительство за свой счет дорог и связанных с ними сооружений, предусмотренных в детальном плане и предназначенных для общественного использования. Муниципалитет может возложить это обязательство только на лицо, с которым он заключил административное соглашение. Даже в этом случае муниципалитет должен обеспечить, чтобы дорога была действительно построена. Для этого у него есть два варианта: по-прежнему требовать от предыдущего собственника выполнения обязательства по административному соглашению или построить дорогу самому, а затем подать исковое требование о возмещении убытков предыдущему собственнику.

Ситуация становится сложной, если предыдущий собственник является, например, юридическим лицом, которое после продажи недвижимости объявляет о банкротстве и прекращает деятельность. В этом случае обязательство по строительству инфраструктуры, предусмотренной в детальном плане, остается на плечах местного муниципалитета.

Может ли местный муниципалитет не выполнять такое обязательство?

С одной стороны, следует учитывать, что детальный план определяет максимальное право застройки, но это не исключает возможность строительства в меньших объемах. С другой стороны, муниципалитет должен, если планы начинают воплощаться в жизнь, обеспечить, чтобы решения, предусмотренные в плане, были полностью реализованы. Другими словами, он может отложить выполнение обязательства до тех пор, пока не появится лицо, чьи интересы это обязательство предназначено защищать. Например, если муниципалитет обязан построить канализацию до границы жилых участков, указанных в детальном плане, он может отложить ее строительство до тех пор, пока кто-нибудь не начнет развитие на этих участках. Если же строительство жилых домов начнется, муниципалитет должен построить канализацию, так как она предназначена для обслуживания этих участков. В свою очередь, заинтересованные лица имеют право требовать, чтобы муниципалитет выполнил свое обязательство.

Как может защитить себя добросовестный покупатель?

С точки зрения закона покупатель не должен беспокоиться – обязательства, предусмотренные в административном соглашении, заключенном кем-то другим, не могут перейти к нему без его осознанного согласия. На практике, однако, неясность все же может затруднить строительство нового дома и привести к многолетнему судебному разбирательству с местным муниципалитетом, если последний попытается требовать выполнения предполагаемых обязательств от покупателя.

Даже если спор закончится в пользу покупателя, это означает годы неприятного судебного процесса. Чтобы избежать таких ситуаций, перед покупкой недвижимости следует провести тщательный анализ участка: ознакомиться с материалами детального плана, проверить связанные с ним административные соглашения и при необходимости уже перед покупкой попросить у муниципалитета уточнение, готовы ли они выдать разрешение на строительство и на каких условиях.

Как может действовать покупатель, если проблемы уже возникли?

Если после покупки недвижимости выясняется, что местный муниципалитет отказывается выдавать разрешение на строительство до выполнения обязательств, предусмотренных в административном соглашении, заключенном кем-то другим, следует сначала попытаться решить ситуацию внесудебным путем. Муниципалитету следует объяснить, что правовых оснований для предъявления такого требования нет. В таких спорах большую помощь оказывают консультанты, специализирующиеся на административном праве, которые могут помочь избежать долгих и утомительных судебных разбирательств.