Важные моменты, на которые следует обратить внимание перед покупкой совместного дома

Покупка собственного дома – одно из самых важных финансовых решений в жизни каждого человека. Совершенно естественно, что проживающая вместе пара берет ипотеку совместно, особенно если в семье растут дети. Для большей жилой площади часто требуется и большая сумма кредита, которой заемных возможностей одного человека не всегда достаточно. Однако часто остается без обсуждения вопрос о том, что произойдет с недвижимостью и кредитом в случае, если жизнь в какой-то момент приведет людей в разные стороны. Руководитель направления ипотечных кредитов Coop Bank Карин Оссипова делится советами о том, как избежать споров, связанных с разделом имущества.

«В Coop Bank одна треть всех договоров ипотечного кредита заключена с двумя заемщиками», – отмечает Оссипова.

По ее словам, перед совместной покупкой дома и заключением кредита следует обсудить, что произойдет с недвижимостью и кредитом в ситуации, когда совместный путь больше не продолжается. Таким образом можно избежать того, чтобы к эмоционально сложному расставанию не добавились финансовые напряжения и споры о разделе имущества.

Решите, покупаете ли вы дом как супруги или как сожители

«Перед покупкой дома стоит изучить, какие различия существуют в имущественных правах и ответственности людей, состоящих в браке и проживающих в гражданском браке», – подчеркивает Оссипова. Если недвижимость приобретается в браке, имущественные отношения регулируются Семейным кодексом. Обычно выбирается вариант совместной собственности, что означает, что все имущество, приобретенное во время брака, включая дом, принадлежит в равной степени обоим супругам.

Вместе с тем все больше людей предпочитают разделение имущества при браке. «Часто эта выбор основан на предыдущем опыте, например разводах или разделе имущества, или просто на больших различиях в имущественном состоянии», – поясняет Оссипова. При разделении имущества имущество, приобретенное во время брака, принадлежит той стороне, на чье имя оно оформлено, и другой супруг не имеет на него законного права.

При разделении имущества имущество также может быть приобретено в совместную собственность

При разделении имущества также возможно по согласованию приобрести недвижимость в совместную собственность. В этом случае доли собственности могут быть определены, например, пропорционально размеру собственного финансирования или в соответствии с тем, как согласовано дальнейшее погашение кредита.

Важно знать, что и при совместной собственности имущество, полученное или приобретенное до брака, принадлежит исключительно лицу, которое его приобрело. Также подарки и наследства, полученные одним супругом во время брака, принадлежат только ему, если даритель, наследодатель или собственник имущества не предусмотрел иное. Однако дом, приобретенный совместно во время брака, является совместной собственностью.

Чтобы точно определить, кому принадлежит имущество, приобретенное во время брака, необходимо заключить нотариальное брачное соглашение об имуществе. Одного договора купли-продажи, в котором указан один супруг собственником, недостаточно. «Без брачного соглашения об имуществе другой супруг может при разводе потребовать часть стоимости имущества даже в том случае, если он не указан собственником в реестре недвижимости», – подчеркивает Оссипова.

Если вы живете вместе в гражданском браке, заключите соглашение о совместной жизни

Проживая вместе как сожители, Семейный кодекс не применяется. При гражданском браке каждое имущество каждого человека принадлежит ему лично, независимо от того, когда оно было приобретено. Чтобы при расставании раздел имущества и обязательств был проще, Оссипова рекомендует заключить соглашение о совместной жизни, в котором зафиксируется распределение имущества, расходов и ответственности.

Банки не требуют такой договор, но это полезно для обеих сторон – таким образом можно избежать будущих недопониманий и споров о правах и обязательствах.

Разделите расходы поровну и документируйте платежи

Независимо от того, приобретается ли дом в браке или в гражданском браке, рекомендуется перед заключением кредита обсудить, кто и в какой степени будет платить ипотечный кредит и другие расходы, связанные с жильем. В случае гражданского брака стоит дополнительно обсудить, как будут складываться имущественные отношения как при покупке дома, так и в случае возможного расставания.

«Хотя в некоторых семьях договорено, что один платит кредит, а другой коммунальные услуги, безопаснее всего, если оба делают платежи по кредиту поровну и собственное финансирование также равно», – говорит Оссипова.

Поскольку платежи по кредиту обычно производятся с одного счета заемщика, имеет смысл, чтобы другой переводил свою часть на тот же счет, указав в описании, что это его часть платежа по кредиту. Таким образом позже будет проще доказать, что оба участвовали в обслуживании ипотечного кредита.

«Четкая документация платежей помогает избежать споров в случае возникновения вопроса о том, обслуживали ли оба платежа кредит», – добавляет Оссипова. Если один платит только кредит, а другой, например, коммунальные услуги, то у того, кто платит кредит, может возникнуть право требовать возмещение от другого за большие платежи. С помощью задокументированных платежей позже будет легче доказать, какую часть недвижимости на самом деле принадлежит каждому.

Следует помнить, что оба заемщика в договоре ипотеки несут солидарную ответственность. «Это означает, что обязательство по погашению кредита возлагается поровну на обоих, даже если недвижимость оформлена только на одного или если платежи по кредиту производит в основном один человек», – объясняет Оссипова.

Говорите открыто и предотвращайте возможные проблемы

Важно с самого начала понять, в какую ситуацию вы вступаете, какие риски есть у каждой стороны и как их минимизировать. Лучший способ – честно и открыто обсудить, заключить соглашения и правильно их оформить.

В идеале собственное финансирование должно быть равным для обоих, но это не всегда так. Если взнос одного значительно больше, это должно быть честно обсуждено и зафиксировано нотариальным соглашением, чтобы избежать будущих конфликтов.

«Часто молодых покупателей дома с собственным финансированием помогают родители. Чтобы избежать позднейших недопониманий, стоит уже в начале договориться, является ли это подарком или кредитом», – рекомендует Оссипова.

Самый простой способ разделить имущество при расставании – это его продажа и распределение полученных средств в заранее согласованной пропорции. «Однако чаще всего имущество остается на имя одной стороны, а другая получает согласованное возмещение», – объясняет она. При необходимости возможно взять новый ипотечный кредит, если доходы это позволяют.

Каждая совместная жизнь основана на доверии, и никто не хочет думать о возможных сложных ситуациях. «Продуманные имущественные отношения подобны страховке дома – надеемся, что они никогда не понадобятся, но если возникнут проблемы, они помогут сэкономить и деньги, и нервы», – подчеркивает руководитель направления ипотечных кредитов Coop Bank Карин Оссипова.

Пять вещей, которые стоит обсудить со своим партнером перед покупкой дома

1. Выберите подходящий вид имущественных отношений и при необходимости заключите брачное соглашение об имуществе или соглашение о совместной жизни.

2. Документируйте большие взносы, сделанные в совместной жизни в дом и инвестиции.

3. Учитывайте жизненные изменения – правила раздела имущества влияют на развод, наследование и кредитные обязательства.

4. Проконсультируйтесь с адвокатом или нотариусом, особенно перед покупкой больших активов или заключением имущественных соглашений.

5. Будьте открыты и честны – вопросы имущества могут быть чувствительными, но их разумнее обсуждать рано, чтобы потом сэкономить деньги и нервы.