Бум новостроек дошел до Тарту, но покупатели по-прежнему смотрят в сторону вторичного рынка

В Тарту и его ближайших волостях строительство новых многоквартирных домов идет полным ходом, а новые разработки уже составляют более 40 процентов предложения квартир. Статистика сделок показывает, что большинство покупателей по-прежнему выбирают квартиры на вторичном рынке с более доступным уровнем цен.

Рынок недвижимости Тарту характеризуется в этом году углубляющимся разрывом между предложением и спросом, отмечает генеральный директор Kinsvara24 Урмас Уйбомяэ и член правления агентства Arco Vara Kinnisvarabüroo Пип-Айн Саар.

По словам Саара, рынок недвижимости Тарту в этом году умеренно оживился, но в основном благодаря увеличению предложения новых разработок. В окружении Kinsvara24 на первой неделе июля на продажу выставлено 583 квартиры Тарту, то есть более чем на четверть больше, чем в аналогичный период прошлого года. Однако в мае сделок с квартирами было на более чем десятую часть меньше по сравнению с тем же месяцем прошлого года, а средняя цена практически не изменилась. Согласно статистике Kinsvara24 и земельного и имущественного реестра, в Тарту в первые пять месяцев этого года было совершено 632 сделки с квартирами, из них в мае 132. Средняя цена сделки составила 2350 евро за квадратный метр.

В Тарту в настоящее время завершается очень много новых разработок, и, по оценке Саара, это скажется на рынке как в этом году, так и в следующем. Новые квартиры уже составляют более 40 процентов всех предложений квартир Тарту.

«В то же время существует большой разрыв между предпочтениями покупателей и ценой новых квартир. Уровень цен новых разработок по сути на 40 процентов выше, чем при реальных сделках на рынке. Местами цена за квадратный метр предложений новых квартир уже приближается к 6000–7000 евро», – сказал Саар.

По его словам, продажа такого большого объема новых разработок в Тарту предполагала бы рост благосостояния, добавление новых компаний. «Тарту нуждается в большем количестве людей, которые могли бы позволить себе такую недвижимость. В противном случае сложно оправдать такой большой объем новых разработок, поступающих на рынок», – сказал Саар.

По оценке Саара, в Тарту может повториться сценарий, который несколько лет назад наблюдался в Таллинне, когда предложение новых квартир росло быстрее спроса и произошло накопление больших запасов новых разработок.

Покупатели предпочитают более дешевые квартиры на вторичном рынке

Статистика покупок и бронирований последних месяцев показывает, по словам Саара, что в Тарту лучше всего продаются квартиры на вторичном рынке с более низким уровнем цен. «Люди в основном покупают и бронируют жилые помещения, которые примерно на пятую часть дешевле, чем средняя цена на вторичном рынке. Уровень цен таких квартир остается примерно в районе 125 000 евро», – описал Саар.

По словам Уйбомяэ, цены на вторичном рынке Тарту все больше определяются покупателями. Предложений много, и владельцы, желающие продать, должны рассчитывать на снижение цены.

Более половины всех сделок в Тарту совершаются с двухкомнатными квартирами. Такую квартиру обычно ищет покупатель, приобретающий свой первый дом. По словам Саара, среди них встречаются и инвесторы на рынке аренды, но их доля скорее уменьшается, так как рентабельность аренды в Тарту имеет тенденцию к снижению. Двухкомнатные квартиры вызывают интерес и у флипперов – инвесторов, которые покупают жилые помещения для ремонта и перепродажи. Небольшая, но растущая из года в год группа покупателей – это родители, которые покупают квартиру в Тарту для своего ребенка, приезжающего учиться.

В ближайших волостях также идет активное развитие

По словам Саара, активное развитие строительства не ограничивается только городом Тарту, но распространяется на окружающие его волости. На волости Камбья, в Ныо и Юленурме рынок недвижимости развивается быстро. Район Раади, расположенный в волости Тарту, также наполнен новыми разработками.

«Там, где раньше росли черная смородина и находился аэропорт, теперь работают краны», – сказал Саар. По его словам, вокруг Тарту возникает много новых разработок, потому что земля там дешевле, а администрирование для разработчиков часто идет быстрее.

По цене сделок волость Тарту уже опередила город Тарту, так как там доминируют новые разработки, а предложений на вторичном рынке мало. Уровень цен волости Ныо остается на одном уровне с городом Тарту, цены в волостях Камбья и Лууня немного ниже средней цены города, но и в этих регионах строится все больше новых квартир. От других волостей отличается Элва, где большинство сделок совершаются с квартирами на вторичном рынке, а новых разработок мало. По этой причине средняя цена квартир в Элве почти вдвое ниже, чем в Тарту.

По словам Саара, вокруг Тарту видны разработки, которые ранее характеризовали в основном ближайшие волости Таллинна. «В отличие от Таллинна, в городе Тарту для новых разработок уже не так много места», – отметила она.

В Тарту засуха на рынке новых частных домов

По словам Саара, сделок с домами в Тарту совершается относительно немного, а несколько более дорогих продаж поднимают среднюю цену. Найти хороший участок под строительство в городе сложно, поэтому строительство новых домов все больше перемещается в ближайшие окрестности Тарту. «В Тарту нужно сначала снести старый дом, чтобы построить новый», – сказал Саар.

По его словам, новые дома в основном строятся в ближайших волостях Тарту. Разработки частных домов ведутся в основном на волости Камбья и в районе Ихасте волости Лууня. На рынке продажи домов в уезде Тарту в четыре раза больше, чем в самом городе.

По оценке Саара, спрос на хорошо сохранившиеся городские дома остается крепким. «Красивые дома в Тарту по-прежнему ищут, но предложения мало. По этой причине за новый и ухоженный дом в городе уже просят 700 000 евро», – сказал Саар.