Коммерческие помещения на уровне улицы: больше ли значит лучше?

В последнее время много говорится о растущей вакантности офисных помещений, но есть и другой проблемный сегмент: торговые площади на уровне улицы. На первый взгляд может создаться впечатление, что таких помещений скорее недостаточно, так как их часто ищут. Но здесь важно одно «но»: спрос сосредоточен на помещениях, расположенных на оживленных улицах, хорошо видимых и доступных, а также с удобными парковками. Помещения, отвечающие таким условиям, встречаются только в центре города и на некоторых крупных улицах, поэтому их мало, и они редко освобождаются, так как люди обычно не покидают такие отличные локации.  Если торговое помещение находится в центре города, но не в достаточно видном месте или доступ к нему неудобен, то его «запуск в работу» становится намного сложнее. На таких помещениях часто происходит ротация арендаторов. Ситуация еще более сложная вдали от центра города, где новые и красивые торговые площади могут долгое время оставаться пустыми – просто не хватает заинтересованных сторон.

С развитием новых жилых кварталов на рынок постоянно поступает большое количество торговых помещений, так как они предусмотрены почти в каждом здании. В результате предложение значительно превышает спрос. Даже в привлекательных и хорошо расположенных новых жилых и торгово-деловых кварталах заполнение торговых площадей довольно сложно, не говоря уже о менее ценных районах. Вдали от центра компаниям сложно привлечь достаточное количество клиентов. Однако в одном квартале можно разместить лишь ограниченное количество предприятий, обслуживающих только местных жителей – тогда не хватит клиентов для каждого.

Также возникает вопрос, какие компании вообще подходят для торговых помещений в жилых кварталах. Большая часть розничной торговли сосредоточена в торговых центрах, где людям удобнее делать покупки в эстонском климате, и выигрывают все от создающейся там синергии. Те торговые компании, которые не находятся в центрах и не считают важным видное и доступное для большого количества людей местоположение, часто ориентированы на интернет-магазины. Для них достаточно скромного офиса или шоурума, который не должен находиться в дорогом розничном помещении на уровне улицы. Также многие поставщики услуг и небольшие кафе, пекарни и т. д., которые по сути подходили бы для жилых кварталов, не могут обеспечить достаточный оборот в такой отдаленной локации, чтобы платить довольно высокую аренду. Даже если размер арендной платы часто относительно низкий из-за низкого спроса по сравнению с ценой продажи помещения.  Это приводит к другой проблеме – разработчикам сложно продавать эти помещения, так как они не привлекательны для инвесторов. Существует большой риск вакантности, и даже при найме арендатора нынешние размеры арендной платы не обеспечивают желаемую отдачу. Покупатели для собственного использования, которые могли бы быть заинтересованы в таких помещениях, часто не в состоянии позволить себе приобретение новых дорогостоящих торговых площадей.

Требование о том, что на первом этаже жилых домов должны быть торговые помещения, приводит к ситуации, когда в новых красивых жилых кварталах все больше грустно пустых торговых площадей на уровне улицы, которые делают район более унылым. Несколько долгое время остающихся пустыми помещений в одном районе также не побуждают потенциальных заинтересованных сторон покупать или арендовать торговое помещение в этом месте.

Если чиновники не позволяют отказаться от торговых помещений в новых разработках, помещений будет добавляться все больше, и проблема будет усугубляться. Похоже, пришло время рассмотреть альтернативные решения – найти для первого этажа другую функцию и отказаться от строительства такого количества торговых площадей. Конечно, первый этаж с витринами визуально привлекательнее, чем парковка или гараж, но с функциональной точки зрения в некоторых случаях было бы практичнее использовать первый этаж именно для парковки. Наши талантливые архитекторы, безусловно, смогли бы спроектировать этажи паркинга так, чтобы они выглядели эстетично и интересно в городском пейзаже – гораздо лучше, чем торговые помещения, долгое время остающиеся пустыми.