Скрытые недостатки: сущность, выявление, решения, поучительные примеры

Варjатные дефекты – это тема, по поводу которой клиенты Kaanon Kinnisvaralt довольно часто справляются или просят помощи. Руководитель отдела жилой недвижимости Kaanon в Таллинне и риэлтор Сийм Кабель подробно разобрал эту тему.

Суть варjатного дефекта

Варjатный дефект в смысле недвижимости – это несоответствие имущества условиям договора, которое существовало на данном имуществе до совершения сделки купли-продажи. Ключевые слова при определении варjатного дефекта – это слова «знал» или «должен был знать». Именно эти слова вызывают наибольше всего проблем между людьми по данной теме.

Если продавец знал, что недостаток X существует, но забыл об этом или намеренно не упомянул об этом, то это варjатный дефект. Если новый владелец обнаруживает недостаток, а продавец говорит, что он ничего не знает об этом недостатке, то это все равно варjатный дефект.

Выявление и осознание варjатного дефекта

При определении варjатного дефекта исходят из принципа разумности. Если на кухонном полу имущества есть яма диаметром в метр, а покупатель говорит, что извинитесь, я не видел этого перед сделкой, то, очевидно, он лжет. Так же: если в стене есть отверстие или в доме нет крыши, то покупатель не может утверждать, что осмотрел недвижимость, но не заметил недостаток.

Но если, например, в стене есть отверстие, а продавец десять лет назад передвинул шкаф перед отверстием, то это варjатный дефект. Также не имеет значения, если, якобы, продавец смог забыть об отверстии и передвижении шкафа.

Самое разумное решение – заказать строительную экспертизу для каждого имущества, которое планируется покупать. Например, для типичной трехкомнатной квартиры стоимость экспертизы составляет около двухсот евро. Если взять за основу недвижимость в Таллинне и Тарту, то минимальная стоимость недвижимости составляет примерно 20 000–30 000 €. В этом случае заказ экспертизы стоимостью в несколько сот евро в любом случае оправдан. Да, у покупателя есть также право после сделки требовать устранения варjатного дефекта или отмены сделки. Однако на фоне одного реального примера (подробнее см. в разделе примеров) суд может и принять решение об отмене сделки, но если у продавца нет денег и нет возможности занять, то покупатель не получит никакой пользы от реализации своего права. Ему останется имущество, которое он не может использовать по назначению.

С точки зрения продавца. Если речь идет об обычном небольшом сельском жилом участке, то там сложно самому не знать о варjатных дефектах. Но если речь идет об (крупном) строении или сооружении, которое продается, то в любом случае следует привлечь эксперта. Это может быть опытный риэлтор по недвижимости, строительный эксперт или просто человек, который глубоко разбирается в данной области.

Очень часто варjатные дефекты связаны не со злым умыслом, а с тем, что человек просто не осознает, что X может быть варjатным дефектом для другого человека. Например, владелец имущества давно привык, что во время больших дождей вода просачивается через крышу. Чтобы вода не попала в комнату, у него уже давно на чердаке стоит ведро, поэтому он привык к ситуации и не видит в этом проблемы. Это, конечно, экстремальный пример, но суть остается той же.

Или вот еще один гипотетический пример с шумными соседями. Молодой человек продает квартиру. Его сосед – мужчина, который часто устраивает вечеринки, но это не беспокоило продавца, может быть, он и сам присутствовал на этих вечеринках. Поэтому продавец не осознает проблему. Квартира была продана, и новый владелец сразу же начал беспокоиться из-за вечеринок соседа. Это варjатный дефект.

В случае с соседями варjатный дефект может быть не только в их возможной шумливости, но и просто в их враждебности. Например, есть довольно реальные случаи, когда люди просто ради вредности без причины вызывают полицию, блокируют подъездные дороги и т.д.

Уведомление о варjатном дефекте

ЗОО (Закон об обязательствах) § 218 ч. 1 устанавливает, что продавец несет ответственность за несоответствие имущества условиям договора, если это несоответствие существовало на момент передачи риска случайного повреждения и уничтожения имущества покупателю, даже если несоответствие выявится позднее.

Согласно ч. 2 того же параграфа продавец несет ответственность при розничной продаже за несоответствие имущества условиям договора, выявленное в течение двух лет с момента передачи имущества покупателю. При розничной продаже предполагается, что несоответствие условиям договора, выявленное в течение шести месяцев с момента передачи имущества покупателю, существовало на момент передачи имущества, если такое предположение не противоречит характеру имущества или дефекта.

То есть в соответствии с ЗОО продавца следует уведомить о варjатном дефекте в течение двух лет после передачи имущества покупателю, однако существуют судебные решения, согласно которым обоснованным было и значительно более позднее уведомление после сделки.

Например, человек покупает себе дом, живет там пять лет, а затем думает, что пора бы начать ремонт. Он поднимает пол и обнаруживает, что под ним есть сырость. Владелец имущества решает заказать экспертизу, из которой выясняется, что сырость появилась там не в течение последних пяти лет, а намного раньше. Поскольку доказано, что дефект существовал до сделки, то с момента, когда владелец дефект обнаружил, у него есть двухмесячное право возражения:

В соответствии с § 220 ч. 1 ЗОО покупатель должен уведомить продавца о несоответствии имущества условиям договора в разумный срок после того, как он узнал или должен был узнать о несоответствии. При розничной продаже потребитель должен уведомить продавца о несоответствии имущества условиям договора в течение двух месяцев с момента, когда он узнал о несоответствии.

Отмена сделки

Отмена сделки – редкий случай, для этого дефект должен быть очень серьезным. Для отмены дефект должен быть таким, который не позволяет использовать купленное имущество по назначению.

Если человек покупает себе якобы в хорошем состоянии жилой дом, но после сделки выясняется, что под ним есть сырость или фундамент просел (дом грозит обрушением), то это варjатный дефект, по причине которого сделка может быть отменена.

Если же покупается усадьба, требующая капитального ремонта, и впоследствии обнаруживается, что там есть сырость, то такую сделку обычно не отменяют. Причина: покупатель не смог бы использовать данное имущество для проживания немедленно, а в любом случае должен был бы приступить к капитальному ремонту. В таком сценарии устранение сырости будет дополнительными затратами, которые покупатель изначально не предусматривал, и велика вероятность того, что продавец будет обязан устранить сырость или компенсировать стоимость ее устранения.

Есть люди, которые живут в своем старом сельском доме десять лет и не имеют ни малейшего представления о том, что под ним (уже давно) есть сырость. Они никогда не поднимали пол, прямого неприятного запаха оттуда не исходит, других признаков сырости также нет. Как человек должен был узнать о наличии сырости? Должен ли каждый предположить, что у него в доме есть сырость? Или следует перед продажей поднять половицы? Вопросы, на которые нужно отвечать, исходя из принципа разумности.

Сырость считается очень серьезным (варjатным) дефектом. Если обычно отмена сделки – это совершенно последний вариант и делается очень редко, то сырость – это проблема, по причине которой сделки были отменены.

Каждый спор о варjатном дефекте следует рассматривать отдельно. Нельзя делать выводы типа «у меня три года назад была такая ситуация, поэтому твой случай, вероятно, разрешится так же». Каждый спор о варjатном дефекте разной, единых решений нет. Это делает тему варjатных дефектов очень сложной.

Однако большинство споров о варjатных дефектах все же разрешаются путем договоренности между покупателем и продавцом. В случае незначительных варjатных дефектов одна из сторон часто быстро сдается, так как не хочет долго спорить в суде и других местах.

Рекомендации для продавца

Продавцу рекомендуется перед продажей разобраться, что вообще считается варjатными дефектами. Также стоит выяснить, какие (для объектов, аналогичных данному имуществу) являются наиболее распространенными варjатными дефектами, а затем проверить, чтобы ваше имущество их не имело. Ясно, что на усадьбе не будут поднимать пол, чтобы посмотреть, есть ли там сырость или нет. Но и для таких случаев существуют различные экспертизы и варианты, которые можно проводить, просматривать и применять, чтобы минимизировать свои риски.

Продавец должен рассказать покупателю все, связанное с имуществом, как можно более честно с самого начала. Если выявляется дефект, о существовании которого продавец на самом деле знал, но просто забыл сказать покупателю, то необходимо найти (компромиссное) решение, приемлемое для обеих сторон. Если же поступает жалоба на дефект, о котором продавец не знал, то сначала следует проконсультироваться с экспертами, квалифицируется ли это вообще как варjатный дефект или нет. Если квалифицируется как варjатный дефект, то сначала продавец должен попытаться решить проблему самостоятельно. Если это не удается, следующий шаг – достичь соглашения, например, в виде компенсационной суммы.

Поучительные реальные примеры

Различные сценарии варjатных дефектов принципиально бесчисленны. Несколько реальных примеров из повседневной работы автора статьи:

1) Сийм столкнулся с парой случаев, которые закончились n-ой отказом продавца.

Однажды потенциальный покупатель несколько раз смотрел квартиру, очень тщательно исследовал квартиру во всех отношениях. Заинтересованное лицо знало, что квартира в последний раз была отремонтирована более десяти лет назад.

После того как заинтересованное лицо купило квартиру, оно сообщило, что в кухне неприятный запах. Однако юристы, с которыми разговаривал Сийм, считали, что это ни в коем случае не квалифицируется как варjатный дефект. Но продавец сказал, что у него нет ни желания, ни желания дальше заниматься спором и компенсировал покупателю примерно 1000 евро.

Не указывает конкретно на этот случай, но, к сожалению, в Эстонии есть люди, которые сознательно покупают имущество непосредственно у владельца и позже начинают требовать от него деньги. Таких недобросовестных людей не много, но они есть. Есть также просто люди, которые купили себе имущество, а затем начали думать, что, возможно, они заплатили за имущество слишком много. Затем они ищут способы получить хотя бы часть денег назад.

2) Случай, который Сийм разрабатывает на момент написания этой статьи и который еще не разрешен.

Квартира была продана лицу, которое начало после покупки делать ремонт и обнаружило, что с полом что-то не так. Новый владелец имущества решил заказать строительную экспертизу, из которой выяснилось, что основные конструкции дома (металлические балки пола первого этажа) полностью проржавели и загнили. Это означает, что проживание в данной квартире опасно, и квартиру нельзя использовать по назначению – дом, в котором находится квартира, грозит обрушением.

Однако человек, который продал квартиру лицу, обнаружившему проблему, также недавно купил данное имущество сам. И это было с помощью ипотеки. Когда он продал квартиру лицу, обнаружившему проблему, банк вернул свои заемные средства (которые составляли большую часть стоимости имущества), как это обычно происходит.

Однако новый владелец обратился в суд, который принял решение об отмене сделки. То есть продавец должен вернуть покупателю сумму покупки. Но поскольку это были банковские деньги, продавец теперь не имеет денег, которые можно было бы вернуть. И поскольку дом в глазах банка стал непривлекательным, банки больше не выдают новые кредиты. Ситуация патовая.

 

Все объявления Kaanon Kinnisvarа найди по ссылке >>