Риэлтор объясняет: насколько можно торговаться по цене недвижимости

На современном рынке часто звучит утверждение, что лучше всего продается недвижимость по «правильной цене». Но что же это за правильная цена и в какой степени на самом деле можно торговаться, комментирует брокер ELUM Kinnisvara Эгон Юханзон.

«Каждая сделка должна иметь четкое основание, и далеко не во всех случаях имеет смысл пытаться торговаться. Если цена установлена с помощью компетентного специалиста, то с большой вероятностью объект быстро найдет покупателя и торг будет неуместен», — говорит Юханзон. «Однако я вижу и множество предложений, которые долго висят на портальных сайтах и по которым видно, что цена либо завышена, либо продавец не имеет точной информации о реальной рыночной цене. Здесь торговаться уместно, но в определенных пределах.»

Например, если посмотреть на предложения квартир, требующих ремонта, то на первый взгляд можно смело снять 10-20% с их цены. Цены предложения и реальные цены сделок явно отличаются, и покупатели таких квартир это знают.

«В последнее время в новостройках стали обычными скидки до 5%, но здесь все зависит от того, по какой цене девелопер вышел на рынок», объясняет Юханзон. «Если проект изначально переоценен, то цену нужно снизить в соответствии с этим. Бывают также ситуации, когда девелопер не меняет цену, но взамен выполняет для покупателя дополнительные строительные работы (изменяет планировку, устанавливает мебель и т. д.). Конечно, предлагаются также кухни, парковочные места и кладовые.»

Говоря о частных домах, больше всего можно торговать по цене недвижимости в среднем состоянии. «Это старые дома с неудачной системой отопления или планировкой и недостаточной теплоизоляцией. К сожалению, в случае таких домов переоценка встречается довольно часто», отмечает Юханзон. «Например, если за дом среднего размера в Таллинне запрашивают 400 000 евро, но в здании нужно провести ремонт и привести в порядок документацию, то покупатель может торговаться за снижение на до 50 000 евро. Это, конечно, нужно хорошо обосновать.»

Возможность торга может быть и у дорогих частных домов, у которых узкий круг потенциальных покупателей. Например, при цене предложения в 1 миллион евро скидка в 100 000 евро довольно обычна. «С совершенно новыми домами дело обстоит сложнее. Все зависит от того, по какой цене был куплен участок или каковы были затраты на строительство. Поскольку стоимость строительства высокая, в этом случае больших снижений цены не бывает», добавляет Юханзон.

В случае земельных участков нужно следить за наличием подключений и строительных прав. Если подключения отсутствуют, то это важный фактор при торге по цене. Например, в некоторых районах Таллинна само подключение только к водопроводу может стоить уже 30 000 €. То же самое применимо и к строительным правам, поскольку при отсутствии плана весь процесс может оказаться очень долгим и дорогостоящим.

По словам Эгона Юханзона, земельный участок рядом с Таллинном стоимостью до 100 000 евро, имеющий все подключения, не оставляет место для торга. Однако в случае более дорогих участков, за которые нужно платить также за подключение воды и электроэнергии, можно торговаться на 5-15%.

Помимо приведенных выше примеров, нужно помнить, что, поскольку рынок находился в состоянии больших изменений, оценочные акты не всегда являются полномочными. Например, если продажа начинается с суммы, указанной в акте, интерес к объекту может быть очень слабым и на самом деле цену нужно было снизить.

«Подводя итог. Торг является частью процесса продажи недвижимости, но предложения должны быть также обоснованы и оставаться разумными. На нереальные предложения продавцы не отвечают и весь процесс прерывается, хотя у покупателя был реальный интерес», заключает Эгон Юханзон.