Разница в цене квартир в Таллинне и Пюсси составляет 51-кратную

Разница в цене квадратного метра квартир между Таллинном и регионами с меньшим доходом выросла до 51-кратной. Самые дешевые квартиры в Эстонии расположены в городах Ида-Вирумаа, Валге, Кунде и Тамсалу.

Согласно статистике сделок Земельного управления и управления пространством, средняя цена квадратного метра квартиры в Таллинне составляет 2827 евро, а в Пюсси — 55 евро, то есть разница в цене превышает 51-кратную. Уровень цен столицы превышает уровень Кивиыли в 33 раза, Коhtла-Ярве в 18 раз и Силламяе более чем в 12 раз. Разница с Валге, Кундой и Тамсалу примерно десятикратная, с Нарвой — семикратная.

«Ценовой разрыв отражает демографический разрыв, который углубился между Таллинном и другими регионами Эстонии за последние 20 лет, а также большие экономические различия. В этих городах население резко сократилось, уровень заработной платы низкий, а жилищный фонд старый и часто пустует,» — объяснил исполнительный директор портала Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ.

Ценовой разрыв растет со временем

В то время как средняя цена квадратного метра квартир в Таллинне за 20 лет более чем удвоилась, в Нарве она остается на 28% ниже уровня 2006 года, а в Силламяе примерно на треть ниже. В других рассматриваемых городах с низким уровнем цен квадратный метр квартиры подорожал. В Коhtла-Ярве цена выросла на пятую часть, в Кунде на 14%, а в Тамсалу более чем в три раза.

За последние десять лет цены росли быстрее всего именно в Кунде и Тамсалу. Однако это не означает, что их уровень цен приблизился к Таллинну в том же темпе, оставаясь на уровне нескольких сотен евро. В небольших городах на медиану также влияют небольшое количество сделок и состояние проданных квартир.

Сравнение уездов показывает тот же тренд развития. Средняя цена квадратного метра квартиры в Харьюмаа в 11 раз выше, чем в Ида-Вирумаа, и в 8,7 раз выше, чем в Валгамаа.

Меньше жителей означает меньше покупателей

Демографический и трудовой рынок разрыв между Харьюмаа и Таллинном, а также между Валгамаа и Ида-Вирумаа с течением времени только увеличивался. По данным Статистического управления, население Харьюмаа увеличилось примерно на 22%, в то время как Ида-Вирумаа потеряла 28% и Валгамаа потеряла примерно четверть своего населения. Численность населения Таллинна выросла на 15%, а численность населения Нарвы, Коhtла-Ярве и Силламяе сократилась на четверть до трети.

«Если в 2006 году численность населения Харьюмаа была в три раза больше, чем Ида-Вирумаа, то теперь это уже более чем в пять раз больше. Таллинн был в 20 лет назад в 5,9 раза больше Нарвы по численности населения, в настоящее время в девять раз,» — охарактеризовал Уйбомяэ сокращение покупательского спроса.

Кроме того, средняя заработная плата в Ида-Вирумаа составляет около 72% и в Валгамаа около 70% от уровня Харьюмаа. Занятость в обоих уездах также отстает от Харьюмаа. Уровень безработицы в Ида-Вирумаа в этом году превышает 11%, средний показатель по Эстонии составляет 7,1%. «Уровень заработной платы в регионе влияет на размер жилищного кредита, который может взять покупатель. Менее благоприятные перспективы рынка труда заставляют как покупателей, так и банки более осторожно взвешивать решения,» — добавил Уйбомяэ.

Дешевая квартира может требовать больше собственных средств

Низкая покупная цена не всегда означает, что дом легко купить или отремонтировать. В регионе с низкой активностью сделок банк может оценить залог ниже покупной цены или потребовать большую долю собственного финансирования. Низкая рыночная стоимость также затрудняет получение кредита на ремонт, поскольку инвестиции могут не окупиться при продаже квартиры.

По словам Уйбомяэ, новая квартира обычно была бы лучшим залогом для банка, но дом стоимостью 100 000-200 000 евро может быть не по карману многим местным жителям. Это также причина, по которой в этих городах не возникают новые разработки. В Нарве только недавно была завершена первая новая многоквартирная постройка после 1980-х годов. Строительство не дешевле в Ида-Вирумаа, Валге или Кунде, чем в Таллинне.

«Таким образом, создается самоусиливающийся круг. Слабый спрос снижает цены и ликвидность, банки более осторожно оценивают залог, а ремонт и новое строительство редко окупаются. Жилищный фонд стареет, и региону еще труднее привлечь новых жителей,» — сказал Уйбомяэ.