Рамон Раск: В Эстонии еще не понимают истинных масштабов жилищного кризиса

В Европе о жилищном кризисе говорят уже более десяти лет. В Эстонии реальный масштаб этой проблемы, однако, до сих пор не дошел до сознания лиц, принимающих решения, хотя признаки очевидны, отметил партнер адвокатского бюро RASK и присяжный адвокат Рамон Раск, выступивший на конференции по развитию недвижимости.

"У нас есть кризис, который в Эстонии еще хорошо не осознают. Покупка и аренда жилой недвижимости стали настолько дорогими, что приобретение собственного дома кажется все более нереалистичным для все большей части населения Эстонии," подчеркнул Раск.

Признаки углубления кризиса

На кризис указывают несколько четких показателей. Так, по данным Евростата, за последние 13 лет цены на жилую недвижимость в Эстонии выросли на 217%, а цены на аренду – на 208%. Для сравнения, в Европейском союзе за тот же период соответствующие приросты составили 48% и 22%.

"Если в 2023 году 4,2% населения Эстонии тратили более 40% своего дохода на жилье – европейское среднее было 8,8% – то за пару лет мы движемся большими шагами в направлении, где расходы на жилье становятся все более непосильными для все большего числа людей," объяснил Раск.

В распределении недвижимости также наблюдаются изменения. В Европе примерно 70% людей живут в собственных домах и 30% на съемной площади. В Эстонии это соотношение до сих пор было даже более ярко выражено в пользу собственности, но тенденция явно движется в сторону роста рынка аренды.

Последствия жилищного кризиса

О углублении кризиса свидетельствует еще более позднее переселение молодежи из дома и, в крайнем случае, рост числа бездомных. "В Европе число бездомных за последнее десятилетие выросло на 70% – всего их более 1,3 миллиона, то есть столько же, сколько население Эстонии," отметил Раск.

Системные проблемы, которые усиливают кризис, многогранны: объемы строительства сокращаются, цены на строительные материалы и процентные ставки растут, в центрах не хватает земли для застройки, нормативно-правовые акты сложны, и государственные решения не видны.

"Число покупателей жилья явно сократилось, и жилая недвижимость стала ограниченным ресурсом. В то же время выросла привлекательность жилой недвижимости как объекта инвестирования, что делает ситуацию еще более сложной. Институциональный капитал нашел путь на эстонский рынок съемных квартир," отметил Раск.

Европа реагирует – сможет ли Эстония наверстать упущенное?

Европейский союз уже реагирует на кризис несколькими способами. Так, например, в Европейском парламенте действует специальная комиссия по доступности жилья, а также впервые для решения кризиса на эту тему назначен специальный комиссар. Уже весной 2026 года вступит в силу директива, которая обязывает платформы краткосрочной аренды предоставлять больше необходимой информации.

"Можно предположить, что страны-члены также начнут адаптировать внутригосударственные нормативно-правовые акты для регулирования и налогообложения рынка краткосрочной аренды. Это одна из первых областей, которая будет регулироваться для смягчения кризиса," сказал Раск. В то же время при борьбе с последствиями следует избегать чрезмерного регулирования. "На примере энергетического кризиса – нам пришлось менять закон об электроэнергетическом рынке 17 раз за последние два года. Такой же риск существует и при жилищном кризисе: если не вмешаться превентивно, позже остается только реагировать и ограничивать," добавил он.

Венские и амстердамские модели: есть чему учиться, но копировать нельзя

Часто в качестве примера рассматриваются венская и амстердамская модели жилья, которые основаны на сотрудничестве государственного сектора и застройщиков. "В Вене половина жилья – это социальные квартиры и они доступны для примерно 75% населения. Примерно половину квартир развивает сам город, остальные возникают в результате сотрудничества частного и государственного секторов," описал Раск. В центре амстердамской модели находятся кооперативы, которым гарантирован доступ к дешевой земле и заемным средствам.

"Эти модели работают, потому что они систематически и долгосрочно построены. В Эстонии первым решением должно быть открытие рынка – ослабление требований, упрощение планирования и создание условий для функционирования рынка. Наряду с этим органы местного самоуправления, где ощущается нехватка жилой площади, должны начать совместно с частным сектором ценить земельные участки, находящиеся в государственной собственности."

Послание лицам, принимающим решения: не ждите

Рамон Раск признает, что кризис не за горами. "Он здесь и сейчас, и требует поиска решений. Это не только вопрос рынка недвижимости, но и вопрос возможностей всего общества и социальной сплоченности," подчеркнул он в заключение.