Прогноз рынка недвижимости на 2024 год: восстановление рынка начинается с окраин Таллинна

Генеральный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяе и аналитик Arco Vara Михкель Элисте объясняют, как начинающийся год на рынке жилья повлияют переизбыток новых разработок и ожидаемое снижение ставки Euribor на один процент.

„Из-за негативных событий в экономике я не исключаю умеренного снижения цен на рынке недвижимости в первом квартале года до 5 процентов," прогнозировал Элисте. По его словам, восстановление рынка зависит от скорости и масштаба удешевления кредитных средств.

„Банки прогнозируют, что Euribor начнет снижаться с апреля в направлении 3 процентов. Таким образом, при среднем жилищном кредите размером 100 000 евро ежемесячный платеж по кредиту сократится примерно на 55-60 евро. Это обеспечит некоторое облегчение для существующих заемщиков и, надеюсь, постепенно увеличит активность новых операций," отметил Уйбомяе.

Учитывая общую макроэкономическую среду и связанные с ней прогнозы, по мнению Элисте, более позитивные события должны постепенно достичь рынка жилой площади со второй половины года, но на начальном этапе это не принесет значительных изменений. „Первым восстановится вторичный рынок квартир в спальных районах, так как он больше всего пострадал с позапрошлого года и его цены также испытали наибольшее снижение," предсказал Элисте.

По мнению экспертов, рынок новых разработок в этом году все еще не нормализуется. В прошлом году бронирование новых квартир в Таллинне снизилось примерно на 75% по сравнению с пиком трехлетней давности, и в настоящее время около трети жилых площадей в новых многоквартирных домах остаются непроданными. По словам Элисте, он также не видит факторов, которые при нынешнем уровне спроса заставили бы застройщиков еще больше снижать цены на новые квартиры, поскольку объем предложения новых жилых площадей существенно не увеличился в течение года.

Увеличение числа запросов на строительные разрешения и выданных разрешений указывает на активную деятельность по планированию, но с другой стороны, финансирование новых разработок банками сократилось, и все больше проектов откладывается на более позднее время. Поскольку покупателей новых квартир меньше, то, по словам Элисте, их нецелесообразно разрабатывать в прежних масштабах.

„В некоторых небольших эстонских городах у застройщиков уже возникли проблемы с ликвидностью, и в отношении разработок, связанных с необработанными землями, количество банкротств и судебных производств в Харьюмаа также начало ожидаемо увеличиваться," указал он на проблемные области, связанные с спадом рынка. В конце прошлого года несколько застройщиков начали сдавать в аренду пустующие квартиры в больших объемах для снижения убытков.

Поскольку на рынке аренды в настоящее время наблюдается переизбыток предложения, нельзя ожидать, что арендные платежи начнут расти до осени. Во второй половине лета студенты в Таллинне и Тарту снова начнут искать себе новое жилье, и это немного повысит цены.

„В очень долгосрочной перспективе, однако, рост арендных платежей продолжится, поскольку владельцы пытаются в конечном итоге переложить возросшие расходы на кредиты, вызванные ростом Euribor, на арендаторов, и общая инфляционная среда также влияет на расходы на аренду," сказал Элисте.