При покупке недвижимости обратите внимание не только на цену покупки, но и на полную стоимость владения

В английской литературе и особенно в информационных технологиях известно понятие "Total cost of ownership" или TCO, русский эквивалент которого можно перевести как "полная стоимость владения". Полная стоимость владения включает в себя расходы на покупку, использование, обновление и управление активом. Выбирая между альтернативами, покупатель должен учитывать, что вариант с самой низкой покупной ценой не всегда является самым выгодным в долгосрочной перспективе, а скорее имущество с самой низкой полной стоимостью владения – это действительно разумная покупка. Расходы после покупки могут различаться в несколько раз.

В новостях начала этого года не привлекло большого внимания то, что индекс потребительских цен вырос на 3,4% в 2018 году по сравнению со средним показателем 2017 года. Это повышение цен наиболее непосредственно влияет на рынок недвижимости, так как жилье было самым крупным фактором годового изменения индекса, обеспечив четверть общего роста. Наибольший вклад в это внесли подорожавшие на 10,9% электроэнергия, поступающая в дома, подорожавшие на 15,3% твердые топливные материалы и подорожавшие на 7% арендная плата. Summa summarum этот рост не является безумным и не ставит семьи в экономические затруднения, так как постоянный рост заработной платы способствует стабильности бюджета семей. Однако рост расходов на жилье, безусловно, нельзя относиться легкомысленно, хотя бы по той причине, что рост цен на электроэнергию или твердые топливные материалы происходит несколько скрытнее и не привлекает столько же внимания общественности, как цены на недвижимость или рост эврибора. Об этом писали особенно много в 2018 году и обоснованно апеллировали к совести заемщиков, однако аналитики теперь говорят, что, хотя рост, вероятно, произойдет, он, скорее всего, не превысит уровень 0,25% к концу 2019 года, и повышение процентных ставок не создаст проблем для заемщиков жилищных кредитов в ближайшие годы.

Что должен учитывать человек, планирующий покупку недвижимости с учетом низкой полной стоимости владения? Список длинный, но вот несколько рекомендаций:

1. При покупке недвижимости первый крупный выбор должен быть сделан между новостройками и недвижимостью на вторичном рынке. В регионах с высокой активностью сделок примерно 70% сделок совершаются со старой недвижимостью, прежде всего из-за их более низкой цены, однако в некоторых сегментах и местоположениях разница в цене не настолько велика, чтобы новую квартиру следует сразу отклонить из-за предположительно высокой цены. На графике кредита на 20 лет разница в ежемесячных платежах может быть незначительной.
2. Уровень энергоэффективности уже построенных сегодня зданий высок, а требования ближайших лет повысят его еще больше. Как государственные требования, так и сложившаяся практика и рыночный спрос говорят об одном – ценится высокое качество строительства, меньшие счета за электроэнергию и лучший микроклимат в помещении.
3. При покупке недвижимости на вторичном рынке обязательно запросите у владельца или риэлтора историю коммунальных платежей. В одном доме стоимость отопления составляет 1,1 евро за м2, в другом – 2,3 евро, в третьем доме жители сами занимаются уборкой внутри и снаружи, в четвертом доме приходится платить двадцать евро в месяц за уборку. На фоне этих сумм повышение эврибора на 0,25% больше не кажется таким, что нужно искать кнопку паники.
4. На вторичном рынке недвижимости здания подразделяются либо на немного усталые от времени, либо часто очень хорошо отремонтированные с помощью Kredex. Обычный покупатель, у которого есть немного больше финансовых средств, обычно предпочитает отремонтированное здание. Но опять же, обязательно запросите у владельца или риэлтора историю коммунальных платежей. На ежемесячные расходы очень значительно влияет тот факт, какой размер кредита и на какой период кооперативное общество взяло на ремонт дома. Если ремонт дома был выполнен недавно, может оказаться, что придется платить как основную сумму, так и процеты по кредиту еще 10 лет – вид расходов, который, например, отсутствует в случае новостройки.
5. Счета всевозможных дополнительных расходов сами по себе уже интересное чтение и дают адекватный обзор деятельности каждого кооперативного общества. Счет некоторых кооперативных обществ может быть оформлен менее чем в 10 строк, другое же кооперативное общество выставляет счета, в которых смело двадцать строк и разные виды расходов. И именно также различаются в течение года расходы различных услуг, фондов или отопления на один м2 в разных кооперативных обществах.

Таким образом, цена покупки недвижимости может казаться на каком-то этапе выше или ниже, но окончательное суждение об истинной, то есть полной стоимости владения данным имуществом можно дать только после того, как вы во всех деталях разобрались со всеми сопутствующими расходами.

Автор статьи: Domus Kinnisvara