Практическая информация для молодых: как подготовиться к получению первого жилищного кредита?

Хотя покупка дома обычно актуальнее всего для людей в возрасте 27–40 лет, первая возможность приобрести недвижимость с ипотечным кредитом открывается уже с 21 года. В отличие от аренды, ежемесячные платежи по ипотеке создают эффект накопления, когда с каждым платежом остаток займа снижается и это создает лучшие возможности для приобретения в будущем большего жилья. О том, что учитывать, чтобы получение первого ипотечного кредита прошло без неожиданных препятствий, объясняет руководитель направления жилищного кредитования Coop Bank Карин Оссипова.

Стабильный доход

Самое важное условие для получения кредита – наличие у заемщика стабильного дохода, который позволяет ежемесячно погашать кредит. Доход должен быть достаточным, чтобы после оплаты ипотечного платежа осталось как минимум половину дохода для оплаты коммунальных счетов и покрытия повседневных текущих расходов, таких как еда, транспорт, одежда и т. д.

Первый дом молодого человека мог бы быть скорее меньше и дешевле, чтобы привыкнуть к финансовым и временным затратам, связанным с владением недвижимостью. Чтобы получить представление о том, какими могут быть расходы на содержание дома, стоит проконсультироваться как с банком, так и с членами семьи или друзьями-знакомыми, которые владеют аналогичной недвижимостью.

Рассрочки и кредитная карта

При принятии решения о кредите банк анализирует как уже взятые заемщиком обязательства, так и будущие обязательства, то есть ежемесячные кредитные платежи. Помимо кредитов, финансовыми обязательствами считаются все рассрочки, лизинги и лимиты кредитных карт. Хотя при покупке более крупных товаров – например телефона или компьютера – рассрочка может казаться привлекательной, при подаче заявления на ипотеку необходимо учитывать, что все взятые финансовые обязательства снижают максимальную сумму кредита.

То же самое относится и к лимиту кредитной карты, и это верно даже в том случае, если лимит карты не был использован. Чтобы получить максимальное предложение по ипотеке, перед подачей заявления на кредит стоит погасить все рассрочки и рассмотреть, нужна ли неиспользуемая кредитная карта или ее можно закрыть.

Образовательный кредит

Образовательный кредит также может повлиять на возможность получения ипотеки, поскольку банк считает его финансовым обязательством заемщика даже в том случае, если учеба еще продолжается и погашение кредита еще не начиналось.

Это происходит довольно редко, но если у молодого человека уже возникли обязательства по выплате алиментов или погашению кредитов друзьям и родственникам, то это также влияет на его способность получить ипотеку.

При суммировании нескольких небольших обязательств может оказаться, что ипотечный платеж не впишется в ежемесячный бюджет молодого человека. В этом случае разумно подождать, пока краткосрочные кредиты будут погашены, а затем повторно подать заявление на ипотеку.

Собственное финансирование

Для получения ипотеки также необходим финансовый взнос, то есть собственное финансирование. В Эстонии обычно собственное финансирование составляет 15% суммы сделки покупки дома. Частично это может быть покрыто с помощью гарантии EIS, но по крайней мере 10% стоимости недвижимости должно происходить из собственных средств.

Если нет средств, необходимых для собственного финансирования, банки могут вместо этого принять дополнительное обеспечение, например в виде недвижимости, принадлежащей родителям. Для обеспечения кредита закладная устанавливается на приобретаемую недвижимость, при использовании дополнительного обеспечения закладная может быть установлена и на недвижимость родителей или бабушек и дедушек.

Общее финансовое поведение

Помимо финансовых возможностей банк перед выдачей ипотеки также анализирует финансовое поведение заявителя. Для этого банк проверяет реестр задолженностей Creditinfo на предмет наличия у заявителя задержек платежей, например по телефонным счетам, рассрочкам или образовательным кредитам. Задержки платежей видны в реестре еще в течение пяти лет после их прекращения.

Наличие задержек платежей не означает автоматически, что невозможно получить ипотеку, но важно, чтобы заявитель честно рассказал банку, почему произошла задержка и как она была разрешена.

Если у заявителя еще есть незавершенные задержки платежей, их необходимо ликвидировать перед подачей заявления на ипотеку, чтобы восстановить доверие банка к платежной дисциплине. Иногда может пройти несколько лет, прежде чем банк будет готов снова рассмотреть заявку такого заемщика, поэтому важно избежать возникновения долгов.

Азартные игры

Для каждого банка тревожным признаком финансового поведения является участие в азартных играх, включая спортивные ставки, а также суммы, потраченные на компьютерные игры в месяц. Если такие расходы умеренные, они не препятствуют получению ипотеки, но если регулярно тратятся большие суммы на азартные игры, банк видит в этом опасный сигнал. Например, если около половины дохода заявителя уходит на азартные игры, у банка может возникнуть подозрение, что речь идет о зависимости. Ответственные банки не хотят рисковать, предоставляя кредит такому клиенту, так как существует высокая вероятность того, что клиент не сможет вносить платежи по кредиту и окажется в финансовых трудностях.

Реестр преступлений

Если реестр преступлений заявителя не чист и содержит отметки о краже, употреблении наркотиков или насилии, банк может отказать в выдаче кредита из-за высокого риска. Банк дает заявителю возможность объяснить, что произошло и что он из этого извлек.

Хотя это редко встречается среди молодых людей, банк также не желает давать кредит, если заявитель совершил экономическое преступление и был наказан, например, за уклонение от уплаты налогов.