Покупка долевой собственности может не удаться в последний момент. Как этого избежать?

Продажа и покупка имущества в общей собственности — это несколько более сложный и требующий времени процесс, так как всегда есть неуверенность в том, произойдет ли сделка так, как ожидается. Но и здесь есть возможности, как снизить риски, объясняет маклер и юрист ELUM Kinnisvara Ирина Сурмай.

Если владелец имущества в общей собственности хочет продать принадлежащую ему идеальную долю, то после заключения договора купли-продажи он обязан уведомить, в зависимости от ситуации, одного или нескольких сособственников, у которых есть законное право преимущественной покупки, о произошедшей сделке. Недостаточно только устного информирования — сособственникам должны быть представлены условия заключенного договора купли-продажи. После получения уведомления им дается двухмесячный срок, в течение которого они должны решить, согласиться ли с заключенной сделкой или воспользоваться собственным правом преимущественной покупки и купить общее имущество самостоятельно.

С одной стороны, логично, что владелец имущества сам решает, когда, кому и на каких условиях отчуждать принадлежащее ему имущество, но в данной ситуации найденный потенциальный покупатель может и не стать новым владельцем. И это можно рассматривать как существенный недостаток, поскольку для такого имущества сложнее найти покупателя, что, в свою очередь, уменьшает стоимость недвижимости и значительно удлиняет период продажи.

Это также понятно, потому что покупатель оказывается в неопределенной ситуации, когда цена имущества уже оплачена или деньги хранятся на депозите нотариуса и владение также передано, но покупатель не может до истечения двух месяцев, например, проводить работы по улучшению или вообще быть уверенным в том, что он действительно станет владельцем имущества.

 Помогает привлечение других собственников

Лучший способ создать у покупателя уверенность — привлечь сособственников при заключении договора купли-продажи и в том же договоре заключить соглашение об отказе от права преимущественной покупки.

Второй вариант — заключить сначала обязательственно-правовой договор купли-продажи идеальной доли имущества, поскольку в нем согласовываются все существенные условия сделки, которые могут повлиять на решение лиц, имеющих право преимущественной покупки. Окончательный договор об отчуждении имущества (асjaõigusleping) заключается только в том случае, если право преимущественной покупки не используется. Стоит отметить, что в договоре купли-продажи возможно урегулировать, как продавец и покупатель будут действовать при реализации права преимущественной покупки.

Чтобы весь процесс продажи был более гладким и все возможные опасности и проблемы были лучше разрешены, я рекомендую проконсультироваться с компетентным маклером или юристом. Детали сделки также всегда уточняет нотариус.