Подробный обзор: на что обратить внимание при покупке дома, требующего ремонта

Рынок вторичной недвижимости в последние месяцы был очень активен, подержанные квартиры дешевле новостроек, и многие покупатели жилья решают приобрести жилую площадь с меньшей стоимостью за квадратный метр и инвестировать в её обновление. Строительный эксперт компании-разработчика жилья Bonava Карл Пииритс дает обзор стоимости ремонта и указывает на важные моменты, которые стоит учитывать при планировании покупки подержанной квартиры и её ремонта, чтобы процесс не принес неожиданных сюрпризов.

Стоимость ремонта зависит от первоначального состояния квартиры. При капитальном ремонте, когда необходимо демонтировать старые стены, заменить проводку и канализацию, выровнять стены, потолки и полы, а затем произвести отделку, по словам Пиирица, размер стоимости ремонта составляет 600-750 евро за квадратный метр. «Наибольшие расходы, например, переделка ванной комнаты, что означает траты в размере 3000-5000 евро. Таким образом, капитальный ремонт типовой 40-квадратной двухкомнатной квартиры будет стоить 24 000-30 000 евро», описывает эксперт с опытом ремонта нескольких квартир.

Если ограничиться только обновлением, стоимость за квадратный метр, разумеется, ниже. Перекраска стен и потолков, замена напольного покрытия и новая кухня согласно опыту специалиста составляют примерно 200-300 евро за квадратный метр, то есть для двухкомнатной квартиры 8000-12 000 евро. «Если у вас есть навыки для самостоятельного ремонта в своем доме и не нужно привлекать строителей, можно достичь экономии в 35-50% в зависимости от того, насколько умно вы подходите к выбору материалов и строительных идей», отмечает Карл Пииритс.

По мнению эксперта, самая большая проблема при ремонте — это планирование. «Часто хочется сделать ванную комнату совершенно другой планировки, но изменение расположения унитаза и душевой кабины сложнее, чем кажется на первый взгляд. Нужно выяснить, какие стены можно демонтировать и как провести водопроводные и канализационные трубы», описывает Пииритс. Кроме того, на все планы влияет состояние вентиляционного стояка в ванной комнате. «Если его нельзя каким-либо образом изменить, я бы серьезно обдумал, стоит ли вообще покупать такую квартиру».

При перепланировке квартиры необходимо также оформить это юридически. Нужно выяснить, разрешены ли вообще желаемые изменения, требуется ли подготовить строительный проект и подать заявление на строительное разрешение или уведомление об изменениях в органы местного управления. «Если квартира не оформлена надлежащим образом после перепланировки, в будущем её продажа может быть затруднена», привлек внимание Пииритс.

Второй большой вызов — электрические системы. В старых многоквартирных домах малая электрическая мощность, поэтому необходимо заранее спланировать, какую бытовую технику можно установить в эту квартиру. «Электротехнические работы могут выполнять самостоятельно очень немногие люди, и по закону это вообще не разрешено, так как некомпетентность может создать опасность как для людей, так и для здания. Почасовая ставка электрика выросла до 40-50 евро, что является значительной статьей расходов в бюджете ремонта», объясняет Пииритс.

При выполнении ремонтных работ также часто недооценивают затраты времени, так как отсутствует опыт оценки объема работ, и процесс часто преподносит немало неожиданностей, которые невозможно предвидеть при планировании бюджета и графика. «Я видел много проектов, где начинали ремонт с мыслью, что за два месяца будет готово. На пятом месяце дело застопоривается, и ищут мастера, который бы взялся за работу. Однако строители неохотно берутся за проекты, начатые кем-то другим», описывает строительный эксперт Bonava.

На вопрос, как оценить, имеет ли смысл вообще затеять ремонт старой квартиры, Пииритс отвечает: «Бюджет — это мерило разумности. К упомянутым выше стоимостям ремонта добавляется еще и стоимость обустройства, и если у вас мало опыта в выполнении строительных работ, все это может оказаться отнимающим время и стрессовым. Если стоимость ремонта будет примерно такой же, как первоначальный взнос за новое строительство, то стресс, связанный с работой, может быть решающим фактором в том, стоит ли первоначально более дешевая цена покупки квартиры этого стресса».

Кроме того, нужно смириться с тем, что при создании качественного дома в старом доме может быть предел, за которым улучшения невозможны. «Решения вентиляции представляют большую проблему, потому что, например, в панельных многоквартирных домах единственный вариант — установить вытяжной вентилятор в отверстие вентиляционного стояка в ванной комнате и поставить клапаны свежего воздуха на окна остальной квартиры. Сделать это более современным способом невозможно, так как нет места для отдельного устройства и нет труб для строительства вентиляции», описывает Пииритс. Он также указывает на распространённую ошибку, когда при строительстве новой кухни выводную трубу кухонной вытяжки помещают в тот же вентиляционный стояк, что и вентилятор в ванной комнате, в результате чего возникают конфликты с соседями, у которых запахи готовки начинают проникать в ванную комнату.

При выполнении всех работ также важно убедиться, что квартира застрахована и страховщик уведомлен о выполняемых работах. «К сожалению, часто случается, что при самостоятельном ремонте в квартире происходит несчастный случай, например, повреждается водопровод или батарея, что повреждает также соседнюю квартиру. Если работы не согласованы со страховкой, никакие расходы не будут возмещены», приводит Пииритс пример из реальной практики.

При сравнении ремонта старой квартиры с покупкой нового жилого комплекса, по мнению строительного эксперта, следует смотреть на целое, какие условия проживания вы получите и какие финансовые и временные вложения это потребует. «Вы можете модернизировать квартиру в старом доме, но климат в помещении, лестничную клетку и лифт за дверью квартиры, современность территории вокруг дома или неудобные решения парковки изменить нельзя».

По оценке Пиирица, нет одного ответа на вопрос, выбрать ли старую квартиру или новую. «Вопрос в том, сколько времени, денег и нервов готов инвестировать покупатель. Ремонт может дать очень хороший результат, но он также требует немало усилий и преданности. Новое строительство предлагает меньше неожиданностей и несколько лет гарантии разработчика. Кроме того, новая квартира лучше сохраняет свою стоимость со временем, так как она энергоэффективна и имеет гарантированное место для парковки. Более качественная жилая среда, однако, требует большего первоначального финансового вложения», резюмирует строительный эксперт Bonava Карл Пииритс.