Оценка недвижимости при покупке квартиры в новостройке – Что должен знать клиент?

Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, таких как финансирование, купля-продажа недвижимости, анализ инвестиций, страхование имущества и налогообложение, но наиболее важное применение обычно происходит при покупке дома с помощью банковского кредита. Независимая экспертная оценка подтверждает покупателю дома и финансирующему учреждению, что имущество оценено в соответствии с рыночным уровнем.

Приобретение дома с помощью кредита часто является одним из самых важных решений для семьи, поэтому очень важно, чтобы приобретаемая недвижимость соответствовала запрашиваемой цене, то есть рыночной стоимости. Оценщиков много, но сегодня лишь немногие обращают внимание на все нюансы оцениваемой недвижимости в режиме реального времени. Чаще всего остаются на сравнительном методе, где в качестве основы используются цены продаж, оформленные договорами о передаче права собственности, среди прочего.

ЧТО ДЕЛАЕТ ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОСТИ СЛОЖНОЙ?

Каждое развитие имеет уникальные характеристики: местоположение, архитектуру, качество и класс строительства, ландшафтный дизайн, планировку квартир и отделку, а также удобства и функциональность общих площадей. Кроме того, на стоимость конкретной недвижимости влияют общие тенденции рынка недвижимости, такие как предложение и спрос в данном регионе. Это означает, что если речь идет о развитии нового района, роль играет вся концепция проекта развития, способность разработчика реализовать его, стоимость строительства и влияние развития на окружающие районы и наоборот.

ОСНОВАНА ЛИ МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ НА ИНТЕРЕСАХ КЛИЕНТА?

Для определения справедливой рыночной стоимости необходимо учитывать отдельные характеристики, в противном случае оценка получится односторонней. Что это означает? Чаще всего оцениваемую недвижимость сравнивают с другой недвижимостью, проданной в том же регионе и имеющей аналогичные характеристики. Для новых квартир это означает сравнение двух несопоставимых продуктов. Если в центре Таллинна, в старом городе или в прибрежных жилых районах есть сопоставимая недвижимость, то, например, в разработке Kristiine City компании Pro Kapital такой момент сравнения с разработками других застройщиков отсутствует. Речь идет о развитии нового жилого квартала, который существенно повышает стоимость как этого района, так и окружающих его территорий. Однако для нового, современного и по качеству равного центральному городскому развитию продукта, который сегодня находится в процессе строительства или только начинается, в этом регионе нет эквивалентного сравнения. В случае Kristiine City это означает, что для проекта, находящегося на стадии предпродажи, единственным близким сравнением является другой проект, находящийся в стадии строительства в Kristiine City. Практика, часто используемая на рынке, не принимает в качестве основы объект, оформленный договором об обязательстве. Скорее всего, она сравнивается с уже построенными квартирами, для которых оформлен договор о передаче права собственности. Таким образом, может случиться, что клиент покупает себе дом, стоимость которого оценивается каким-то оценщиком недвижимости ниже реальной рыночной стоимости, потому что цена покупки уже ранее завершенного проекта была ниже, так как эта сделка была совершена, возможно, даже полтора года назад.

Здесь было бы уместно привести эквивалентный пример оценки автомобиля, который учитывает только год выпуска, пробег и модель, не принимая во внимание особенности модели, оборудование, мощность автомобиля и его состояние. Это означает, что из-за только односторонней неразумной практики оценки от реальной стоимости автомобиля теряется до трети его справедливой стоимости. Это также является распространенной сегодня практикой и, конечно, не является методологией, основанной на интересах клиента.

Для клиента важно, чтобы рыночная стоимость недвижимости соответствовала цене, запрашиваемой разработчиком. Поэтому при финансировании покупки дома кредитом клиенту стоит убедиться, какие экспертные оценки принимает выбранный им банк. Хорошо знать, что на эстонском рынке сегодня есть несколько профессиональных оценщиков, которые учитывают различные аспекты развития недвижимости и сравнивают сопоставимые объекты. Также на рынке жилья есть банки, которые учитывают такой многоаспектный и справедливый подход.

Источник статьи: Pro Kapital, Кармен Кукк, руководитель отдела продаж и маркетинга