Общее потребительское доверие также повлияло на рынок коммерческой недвижимости

Общая уверенность потребителя – невидимая сила на рынке коммерческой недвижимости

Глядя на рынок коммерческой недвижимости, принято сосредотачиваться на процентных ставках, экономическом росте или безработице. Однако гораздо меньше говорится об одном мягком, но очень влиятельном факторе: уверенности потребителя. Тем не менее, именно она определяет, насколько смелы компании в инвестировании, расширении и аренде или покупке новых помещений.

Уверенный потребитель = надежный арендатор

Это не новость, что когда конечный потребитель чувствует себя уверенно в экономике, он покупает больше товаров и услуг. В результате растит доход компаний и спрос на новые площади – будь то большой торговый зал, дополнительный склад и/или новый офис представительства. Я вижу это ежедневно: активность розничных арендаторов движется в прямой зависимости от настроения потребителей. Когда потребитель затягивает кошелек, также откладывается и аренда новых помещений.

Страх потребителя = неопределенность в коммерческой недвижимости

Когда уверенность потребителей падает, компании также становятся консервативными. На предложения аренды поступает меньше запросов, сделки затягиваются или отменяются. Решения, связанные с офисными помещениями, откладываются, спрос на складские площади прогнозируется более осторожно, и мелкие инвесторы остаются в ожидании. В работе маклера это видно сразу – темп падает и интерес клиентов становится более избирательным, в том числе в финансовом отношении.

Застройщики внимательно следят за настроениями

Застройщики смотрят не только на стоимость строительства и прогнозируемую доходность, но и очень внимательно отслеживают общее отношение потребителя. Если потребитель не потребляет, то и арендаторы не расширяются. Если арендаторы не расширяются, площади остаются пустыми. Если площади остаются пустыми, проект остается на полке. Так просто работает этот цикл на самом деле.

В своей работе я часто следу за настроениями больше, чем за экономическими показателями

Уверенность потребителя, хотя и измеряется в цифрах, для меня выражается также в вопросах клиентов, частоте звонков и скорости принятия решений. Когда клиенты звонят чаще, задают конкретные вопросы и быстро движутся вперед, рынок живой. Когда царит пассивность, то ясно: что-то изменилось и в ожиданиях потребителей, и в их восприятии.

Что принесет ближайшее будущее?

Низкий уровень уверенности потребителя не будет сохраняться навсегда. Исторически это всегда циклично – после падения приходит восстановление. Вопрос только во времени. В первой половине 2025 года рынок может оставаться еще осторожным, но если общее инфляционное давление снизится и процентные ставки стабилизируются, компании снова посмеют инвестировать и расширяться. Цитируя Вильяра Арака: "Ничего больше не происходит в одночасье, но мы с вами, дорогие читатели, находимся в момент перелома тренда."

Рекомендации для арендаторов:

• Используйте тихое время для переговоров. Сейчас на рынке больше гибкости – и в цене, и в условиях. Владельцы готовы слушать. При более долгосрочных договорах аренды можно просить периоды без арены или инвестиции в адаптацию арендуемого помещения.

• Пересмотрите эффективность ваших помещений. Если потребление временно упало, стоит оценить, максимально ли используются все площади или можно что-то консолидировать или сдать в субаренду.

• Рассмотрите более краткосрочные договоры аренды. В неясной рыночной ситуации часто разумнее заключить более гибкие контракты, которые позволяют быстрее реагировать на изменения спроса.

Рекомендации для инвесторов:

• Хорошее время для занятия позиции. Когда уверенность потребителя низка и активность сделок скромна, можно приобрести активы по более низким ценам. Сейчас самое время определить мотивированных продавцов и провести переговоры.

• Фокус на стабильных арендаторах. Выбирайте активы, где арендатор – компания с сильным балансом, услуги или товары которой не зависят от сезонных настроений (например, логистика, услуги здравоохранения, арендаторы, связанные с государством).

• Будьте терпеливы. В следующем цикле победители – те, кто действует сейчас. Медленный период не означает отсутствие возможностей – они просто глубже скрыты и требуют больше работы.

Хотя уверенность потребителя не вернется в одночасье, в воздухе чувствуется перемена: телефоны звонят чаще, заинтересованные лица задают более конкретные вопросы, решения принимаются быстрее. Именно такие настроения дают признак того, что лед начал двигаться. Сейчас пора быть начеку и готовым – потому что те, кто действует сегодня, завтра не будут смотреть на спины других, а сами будут впереди, направляя новый рост.