НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ: измененная планировка квартиры может скрывать дорогостоящие проблемы
Открытая кухня в гостиной, увеличенная ванная комната или объединение двух комнат в одну могут сделать квартиру на вторичном рынке привлекательной. Однако, по словам директора Kinnisvara24 Урмаса Уйбомяэ, перед сделкой покупатель должен проверить, были ли предыдущие перестройки выполнены надлежащим образом. В противном случае вместе с квартирой он может получить обязательство задним числом узаконить строительные работы или даже переделать их.
По словам директора Kinnisvara24, при осмотре отремонтированной квартиры покупатели обычно сосредоточиваются на её внешнем виде и отделке, но часто не проверяют, какие стены были удалены или были ли изменены системы водоснабжения, электроснабжения и вентиляции.
«Капитальный ремонт не означает автоматически, что все строительные работы были разрешены и согласованы. Особенно в старых домах следует обратить внимание на наличие необходимых документов об изменениях, произведённых в квартире», — сказал Уйбомяэ.
Уйбомяэ рекомендует сначала сравнить текущую планировку квартиры с планами и данными, содержащимися в реестре зданий. Если в реестре указано три комнаты, а на самом деле их две, стоит узнать, когда и как было произведено это изменение. Важно уточнить, были ли изменены несущие конструкции дома во время перестройки. Если удалена ненесущая внутренняя стена, может быть достаточно обновления данных в реестре.
Если же в квартире, например, частично разрушена несущая стена, кухня или ванная перенесены в другое помещение или балкон объединён с жилой комнатой, следует спросить у продавца, были ли получены необходимые согласования на эти работы и имеются ли документы, подтверждающие соответствие требованиям. Если во время экспертизы выяснится, что изменения в несущей стене не были надлежащим образом усилены, местное управление может также потребовать восстановления первоначального состояния.
Новые требования при перестройке квартиры
В зависимости от характера перестройки могут потребоваться разрешение на строительство или уведомление о строительстве, проект или чертежи, а также согласие жилищного кооператива. С августа этого года действует новое требование, согласно которому для создания проёма в несущей стене, её частичного удаления, объединения двух квартир через несущую стену и перестройки внешних ограждений здания необходимо получить разрешение на строительство. То же требование применяется, когда во время обновления техносистем изменяются несущие конструкции или внешние ограждения дома.
При изменении конструкций важны инженерные расчёты, проект и документы исполнения. Изменение расположения ванной комнаты и кухни также требует проекта, если при этом изменяются общие трубопроводы дома или вентиляция. При этом следует учитывать, что местное управление или жилищный кооператив могут не согласиться с размещением ванной комнаты над гостиной нижнего соседа.
При строительстве сауны добавляются требования по электрике, влажности и пожарной безопасности. При замене окон и остеклении балконов необходимо соблюдать требования, предъявляемые к внешнему виду дома. При замене двери между квартирой и общей лестничной клеткой необходимо учитывать требования пожарной безопасности, включая установку надлежащей противопожарной двери.
Не все внутренние работы требуют разрешения
Обычный ремонт квартиры, при котором заменяются внутренние отделочные материалы и обновляются кухня и сантехника в их нынешнем расположении, не требует согласования. Для удаления ненесущей внутренней стены, как правило, не требуется подавать уведомление о строительстве. Если местное управление это требует, к уведомлению о строительстве необходимо приложить план квартиры, на котором обозначены планируемые изменения.
Однако владелец квартиры не может самостоятельно изменять несущие стены, конструкции, необходимые для устойчивости дома, общие трубопроводы, системы отопления и вентиляции, а также фасад здания, даже если они частично находятся в его квартире. Такие работы должны быть согласованы с местным управлением, а также с жилищным кооперативом. При более значительных изменениях требуется также согласие других владельцев квартир в доме, так как согласия только управления кооператива недостаточно. «Однако кооператив не может требовать проект здания для каждого простого ремонта внутри квартиры только по своему усмотрению», — добавил Уйбомяэ.
Отсутствие документов может повлиять на сделку
Уйбомяэ признал, что неполная документация не означает автоматически, что квартиру нельзя купить или продать, но это может привести к дополнительным расходам и обязательствам.
«Покупатель может столкнуться с необходимостью заказать экспертизу, задним числом составить проект строительства или восстановить надлежащее состояние. Это может значительно изменить фактическую стоимость квартиры. По этой причине перед принятием решения о покупке следует выяснить масштаб возможных проблем и стоимость их решения», — сказал Уйбомяэ.
Если перестройка уже проведена, перед сделкой следует выяснить с местным управлением возможность её документирования или узаконения. Также целесообразно узнать у банка, влияют ли отсутствующие документы на оценку кредита или залога, и у страховщика, как покрыты риски, связанные с перестройкой.
Уйбомяэ рекомендует продавцам квартир вовремя привести в порядок необходимые документы. Несоответствия между перестройками, проведёнными в квартире, и документацией могут замедлить сделку и привести к дополнительным расходам.
Согласования и необходимые документы для строительных работ по перестройке квартиры
Название работы | С кем нужно согласовать? | Какие документы и чертежи необходимы? |
|---|---|---|
Удаление или возведение ненесущей внутренней стены | При изменении планировки необходимо уточнить у местного управления необходимость подачи уведомления о строительстве. Если работа не влияет на несущие конструкции, общие техносистемы и пожарную безопасность, уведомление о строительстве, как правило, не требуется. | При подаче уведомления о строительстве необходимо приложить чертежи плана квартиры, на которых указаны планируемые изменения. Если уведомление не требуется, достаточно обновить данные в реестре зданий. |
Преобразование трёхкомнатной квартиры в двухкомнатную | Для изменения количества комнат и планировки необходимо обновить данные в реестре зданий, подав местному управлению уведомление об отправке данных или, при необходимости, уведомление о строительстве. При изменении несущей стены требуется согласие других владельцев квартир и разрешение на строительство от местного управления. | Необходимо представить новый план квартиры, на котором указаны изменения. Если работа требует уведомления о строительстве, необходимо приложить необходимые чертежи. При изменении несущей стены требуется разрешение на строительство и проект здания с расчётами прочности конструкций. |
Изменения в конструкции несущей стены (частичное удаление стены или создание дверного проёма) | Требуется согласие других владельцев квартир и разрешение на строительство от местного управления. | Необходим проект здания с расчётами прочности конструкций и, при необходимости, решением по усилению. |
Закрытие дверного проёма в ненесущей внутренней стене | Согласование не требуется, если изменение не влияет на пожарную безопасность и общие техносистемы. | Проект здания, уведомление о строительстве и разрешение на строительство не требуются. |
Перенос кухни в другое помещение | Изменение общих трубопроводов дома или системы вентиляции должно быть согласовано с жилищным кооперативом. Если перенос кухни сопровождается изменениями в системах водоснабжения, канализации или вентиляции дома, которые существенно влияют на характеристики здания, необходимо подать местному управлению уведомление о строительстве вместе с проектом. Если во время работ изменяются несущие конструкции или внешние ограждения дома, требуется разрешение на строительство. | Необходимы чертежи решений по водоснабжению, канализации, вентиляции и электричеству. Проект здания должен быть представлен при работах, требующих уведомления о строительстве или разрешения на строительство. Эквивалентная замена существующих элементов системы не требует уведомления о строительстве или разрешения на строительство. |
Замена ванны на душевую кабину или наоборот | Согласование не требуется, если используются существующие подключения и не изменяются общие техносистемы или несущие конструкции дома. | Проект здания, уведомление о строительстве и разрешение на строительство не требуются. |
Строительство душевого уголка с напольным трапом | Согласование не требуется, если душевой уголок сооружается в существующей ванной комнате и не изменяются общие техносистемы или несущие конструкции дома. | Необходима надлежащая гидроизоляция и водоотвод. Если работы ограничиваются внутренней частью существующей ванной комнаты, не требуется проект здания или уведомление о строительстве. |
Оборудование новой ванной комнаты в другом помещении | Изменение общих трубопроводов дома или системы вентиляции должно быть согласовано с жилищным кооперативом. Если работы ограничиваются переоборудованием техносистем, необходимо подать уведомление о строительстве вместе с проектом. Для переоборудования несущих конструкций или внешних ограждений требуется разрешение на строительство. | Для оборудования новой ванной комнаты необходимо составить проект, в котором решены вопросы водоснабжения, канализации, вентиляции и защиты от влаги. При изменении несущих конструкций или внешних ограждений дополнительно требуется разрешение на строительство. Вероятнее всего, разрешение на оборудование ванной комнаты над гостиной нижнего соседа не будет выдано. |
Замена электрических кабелей внутри квартиры | Согласие жилищного кооператива и уведомление о строительстве не требуются, если заменяются только внутридомовые кабели и не изменяется общая электросистема дома. Электрические работы должны выполняться специалистом с надлежащей квалификацией. | Для электрических работ должны быть необходимые схемы, результаты контрольных измерений и документы, подтверждающие надлежащее выполнение работ. |
Замена окон квартиры на эквивалентные | Отдельное согласование не требуется, если новые окна имеют тот же размер, форму и цвет, что и существующие, и внешний вид дома не изменяется. | Проект здания, уведомление о строительстве и разрешение на строительство не требуются. Технические характеристики окон должны соответствовать требованиям дома. |
Остекление балкона | Остекление балкона должно быть согласовано с жилищным кооперативом. У местного управления необходимо проверить, разрешено ли остекление и какие документы требуются. | Объём необходимых документов и чертежей зависит от требований местного управления. Если для работ требуется разрешение на строительство, необходимо представить проект здания. |
Утепление и объединение балкона с жилой комнатой | Планируемые изменения должны быть согласованы с жилищным кооперативом. Если во время работ изменяются несущие конструкции или внешние ограждения, требуется также разрешение на строительство от местного управления. | Необходимость в документах зависит от объёма работ. При переоборудовании несущих конструкций или внешних ограждений требуется проект здания и разрешение на строительство. Если изменяется отапливаемая площадь квартиры или назначение помещений, необходимо обновить данные в реестре зданий. |
Замена двери между квартирой и общей лестничной клеткой | Отдельное согласование не требуется, если устанавливается дверь того же размера, соответствующая требованиям, и не изменяется общая конструкция или решение по эвакуации. | Новая дверь должна быть противопожарной дверью с пожаростойкостью не менее EI 30 и иметь документы, подтверждающие пожаростойкость. |
Строительство сауны в квартире | Изменение общих техносистем дома должно быть согласовано с жилищным кооперативом. Только при переоборудовании техносистем необходимо подать уведомление о строительстве вместе с проектом. Если изменяются также несущие конструкции или внешние ограждения, требуется разрешение на строительство. | Необходимы план сауны, данные о мощности и установке печи, а также решения по электричеству, вентиляции, защите от влаги и пожарной безопасности. Требование к проекту здания зависит от планируемых работ. Для электрических работ должны быть документы, подтверждающие соответствие требованиям. |
Источники: Закон об условиях строительства, руководства Таллинского отдела городского планирования, закон об собственности на квартиры и жилищные кооперативы, руководства Управления потребительской защиты и технического надзора, требования пожарной безопасности Управления спасения.
Искать
Ключевые слова
Часто читаемые статьи
- Новый прогноз рынка: в следующем году вырастут как количество сделок с недвижимостью, так и цены
- Районы Таллинна: все городские округа и регионы
- Цена квадратного метра квартир в Таллинне в 2025 году
- Нотариальный сбор и государственная пошлина – кто платит и сколько?
- Наследование недвижимости в Эстонии: что нужно знать и что учитывать
