Можно ли расторгнуть договор аренды до истечения срока?

Эстонский рынок аренды активен и включает в себя большое количество различных участников. Существуют профессиональные арендодатели жилых и коммерческих помещений, а также множество частных лиц, сдающих в аренду принадлежащие им квартиры. Хотя в целом рынок функционирует и все движется гладко, между сторонами время от времени возникают разногласия, значительная часть которых касается досрочного прекращения договора аренды, пишет юрист агентства Uus Maa Kinnisvarabüroo Карлис Колк.

В следующей статье мы объясним, на каких основаниях можно или нельзя досрочно прекратить договор аренды. Стороны могут заключить договор аренды недвижимого имущества в любой форме, однако для избежания споров о наличии договора или его существенных условиях рекомендуется заключить его в письменной форме или форме, позволяющей воспроизведение письменного текста (например, чтобы его можно было при необходимости распечатать). Среди прочего, в качестве одного из существенных условий необходимо четко определить, заключен ли договор на неопределенный или определенный срок, так как от этого зависит, как можно прекратить договор.

Что есть что?

Договор на неопределенный срок означает, что в договоре аренды не установлен определенный период действия, и каждая из сторон может расторгнуть договор в удобный для нее момент, уведомив об этом другую сторону.

При аренде недвижимого имущества, жилого или коммерческого помещения каждая из сторон договора может расторгнуть договор аренды на неопределенный срок, уведомив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. При аренде меблированных комнат договор аренды на неопределенный срок может быть расторгнут с уведомлением не менее чем за один месяц. В обоих случаях необходимо следить за тем, чтобы заявление о расторжении договора аренды было составлено надлежащим образом и в соответствии с требованиями, предусмотренными законом, в противном случае заявление о расторжении будет недействительным.

При договорах на определенный срок период действия договора аренды установлен четко (например, 1 год). Договор на определенный срок нельзя расторгнуть обычным образом, как договор на неопределенный срок, а предполагается, что договор действует до истечения периода аренды.

Конечно, в этом случае возможно также, что договор будет прекращен раньше по согласию сторон, но тогда обе стороны должны с этим согласиться. Если взаимное согласие не достигнуто и одна из сторон все же желает прекратить договор досрочно, необходимо обратиться к положениям об экстраординарном расторжении договора аренды.

Причина должна быть весомой

Договор аренды может быть расторгнут в экстраординарном порядке, если для этого существует веская причина. Причина является весомой, если при ее наличии от стороны, желающей расторгнуть договор, с учетом всех обстоятельств и взвешивания интересов обеих сторон нельзя ожидать продолжения исполнения договора.

Весомыми причинами считаются, например, существенные нарушения договора со стороны арендатора или, например, настоятельная необходимость арендодателя использовать помещение для собственного проживания, когда интересы арендодателя перевешивают интересы арендатора (например, значительное ухудшение здоровья арендодателя или потеря жилищной площади). Кроме того, основания для экстраординарного расторжения отдельно указаны в §§ 314-319 Закона об обязательствах (например, если арендатор задерживает с уплатой арендной платы на несколько месяцев, неправомерно использует арендованное имущество и т. д.).

Кстати – продажа квартиры не считается весомой причиной.

Если условия экстраординарного расторжения, вытекающие из закона, соблюдены, то договор может быть в принципе расторгнут немедленно (также договор аренды на неопределенный срок), за исключением случаев, когда закон четко предусматривает, что о расторжении должно быть уведомлено заранее (например, если арендатор неправомерно предоставляет имущество третьему лицу, в результате чего арендодатель или соседи настолько обеспокоены, что от арендодателя нельзя ожидать продолжения аренды).

Конечно, существует риск того, что при досрочном расторжении договора сторона, которой передается заявление о расторжении, может не согласиться с обоснованием, изложенным в заявлении о расторжении, и обратится в арендную комиссию или суд, чтобы установить, возможно ли экстраординарное расторжение договора аренды или нет. В этом случае суд, рассматривая дело по существу, определяет, имеет ли расторгающая сторона веское основание для экстраординарного расторжения договора или нет.

Если установлено, что веского основания нет, у другой стороны может возникнуть претензия о возмещении убытков к расторгающей стороне. Поэтому при составлении заявления о расторжении я настоятельно рекомендую обратиться за помощью к компетентному юристу, который сможет мотивировать и обосновать экстраординарное расторжение договора.

Подводя итог, надлежащее заключение договора аренды недвижимого имущества имеет первостепенное значение для избежания возможных будущих споров или даже судебных разбирательств. Досрочное прекращение договора аренды возможно по веской причине, но необходимо следить за тем, чтобы соответствующее заявление было тщательно обосновано и надлежащим образом составлено.

Ознакомьтесь с предложениями аренды ЗДЕСЬ

Источник статьи: Kinnisvarauudised