Когда можно переезжать в жилой дом, переоборудованный из первого офисного здания?

Хотя в этом году на рынок поступает рекордно мало новых офисных зданий, это также не ускоряет сделки со старыми коммерческими площадями. По оптимистичному прогнозу, первый жилой дом, переоборудованный из офисного здания, может быть готов уже в следующем году.

"2026 год останется в памяти коммерческого рынка недвижимости прежде всего как начало восстановления. Видны признаки оживления экономики, которые будут более ярко проявляться во втором полугодии года на рынке недвижимости. В то же время это год, когда на рынок поступает исключительно мало новых офисных площадей. В Харьюмаа будет готово примерно 30 000 м² новых офисных площадей, что является наименьшим объемом за последние 10 лет", — говорит руководитель команды коммерческой недвижимости и продаж Domus Kinnisvara Раймонд Пяэслане. По его словам, дефицит предложения сохранится и в следующие годы, и нужно учитывать, что у многих строящихся зданий уже есть якорные арендаторы, и большая часть площадей покрыта арендными договорами, поэтому именно в требуемых коммерческих районах Таллинна формируется четкий дефицит предложения. Таким образом, в ближайшие годы может быть сложно найти офисные площади, например, в квартале Маакри и Ротермаани, в Теллискиви, Волтасе и Ülemiste City. Из-за ограниченного предложения цена аренды офиса класса А должна оставаться в диапазоне 18-22€/м².

По словам Пяэслане, дефицит современных офисных зданий и высокие арендные ставки также не являются спасением для старых офисных зданий. "Основная проблема старого офисного здания заключается в структурной неконкурентоспособности. Современный арендатор предпочитает здание, которое соответствует стандартам нового строительства: высокие потолки, много естественного света, современная отделка интерьера и энергоэффективные инженерные системы. Одна лишь реконструкция не делает старое офисное здание равноценным новому, поэтому эти объекты часто остаются пустыми даже если арендная плата значительно ниже рыночной", — объясняет Пяэслане. Например, это угрожает старым коммерческим зданиям вдоль улиц Тарту, Пярну и Нарва. Таким образом, по его оценке, арендные ставки в пригородных и спальных районах Таллинна могут упасть до уровня 9–12 €/м², а в отдельных случаях даже ниже.

Поэтому, по его мнению, следует оценить потенциал развития жилых помещений или решения со смешанными функциями в местах с неблагоприятными перспективами на рынке офисов. "Конструкция многих старых офисных зданий позволяет адаптировать здание под квартиры или комбинированный дом с офисами и жильем, что снижает зависимость арендного дохода только от одного сегмента спроса и создает для здания новый жизненный цикл", — говорит он. Особенно целесообразно было бы переоборудовать здание, расположенное в сильном жилом центре, где спрос на жилье стабилен.

Учитывая продолжительность процессов планирования и проектирования, по оценке специалиста, в Таллинне можно ожидать завершения первого жилого дома, переоборудованного из офисного здания, в 2027–2028 годах.

По словам генерального директора портала недвижимости Kinnisvara24 Урмаса Уйбомяэ, в портале в настоящее время размещено 4200 предложений по покупке и аренде коммерческих площадей. Из них более 3300 — объявления об аренде. "Если сравнить результаты 2024 и 2025 годов, то интерес к предложениям аренды коммерческих площадей увеличился в прошлом году на 7,2 %.

Уйбомяэ поддерживает идею найти для старого здания новое применение, например в качестве жилого дома, и верит в то, что на рынке существует целевая группа, которая была бы готова переехать в бывшее коммерческое здание, переоборудованное во время ремонта в новое и пригодное для жилья, особенно если банки его финансируют и там можно купить дом дешевле, чем в новом доме в том же районе.

"Для потребителя, безусловно, существует и предпосылка для того, чтобы цены на недвижимость в востребованных районах оставались более стабильными, и человек мог бы позволить себе при желании большой дом, чем раньше", — говорит Уйбомяэ. Поскольку в настоящее время наблюдается больший спрос именно на вторичные квартиры в Мустамяэ и Ласнамяэ, переоборудование офисных зданий в этих районах, вероятно, окупится.