Доступность квартир значительно улучшится в этом году

Прошлый год на рынке квартир Таллинна характеризуется большим разрывом между новостройками и вторичным рынком. Возрастающий спрос сосредоточился в основном на вторичном рынке, что поддерживалось более доступным уровнем цен на нем. Хотя цикл снижения процентных ставок на этот раз завершился, спрос на жилую недвижимость в этом году поддерживается сильным ростом чистой заработной платы, который формируется быстрее, чем рост цен, и доступность квартир улучшается.

Доступность квартир быстрее улучшилась на вторичном рынке

Как в четвертом квартале, так и в 2025 году в целом средняя чистая заработная плата в Таллинне, по прогнозам Swedbank, была примерно на 3% выше, чем год назад. Таким образом, в 2025 году рост чистой заработной платы был немного быстрее, чем рост цен на квартиры на вторичном рынке (+2,6%), но темп роста с ценами на новостройки был аналогичным (+3,0%).

По оценке Swedbank, семья в Таллинне с доходом в 1,5 раза превышающим среднюю чистую заработную плату* могла себе позволить на вторичном рынке квартиру площадью до 74 квадратных метров в четвертом квартале прошлого года, а год назад в это же время квартиру площадью 68 квадратных метров. Учитывая предложенные застройщиком цены, в конце года в среднем было возможно купить примерно 42-квадратметровую квартиру в новостройке, а год назад в это же время до 38-квадратметровой квартиры.

Ценовая разница между вторичным рынком и новостройками была уже третий год высокой – в прошлом году разница составляла 44%. Наименьшей ценовая разница была в 2019 году, когда новостройки были в среднем на 34% дороже, чем вторичный рынок.

С конца 2023 года доступность квартир на вторичном рынке улучшалась быстрее, чем в новостройках. В последнем квартале прошлого года на вторичном рынке в среднем было возможно приобрести на 20 квадратных метров больше квартиру по сравнению с концом 2023 года, в новостройках же на 10 квадратных метров больше квартиру, чем два года назад.

Доступность квартир существенно улучшится в начале этого года

Цикл снижения процентных ставок Европейского центрального банка на этот раз, вероятно, завершился. Это означает, что доступность жилой недвижимости в этом году зависит в основном от динамики цен и чистой заработной платы.

Отмена налогового залога, конечно, поддерживает рост чистой заработной платы в этом году, но главным образом выигрывают от этого работники, зарабатывающие выше медианы. По прогнозам Swedbank, средневзвешенная чистая заработная плата в Эстонии в этом году вырастет на 10%. Сильный рост чистой заработной платы должен в свою очередь поддержать спрос на жилую недвижимость. Вместе с лучшими перспективами покупательной способности заработной платы уверенность домохозяйств уже существенно улучшилась.

Постепенно растущий спрос может начать ускорять рост цен на вторичном рынке. Однако большинство факторов, которые ранее стимулировали рост цен на новостройки (быстро сокращающееся предложение, переориентация на более состоятельного покупателя в период высоких процентных ставок, повышение налогов), к настоящему времени остались позади.

Предложение новостроек постепенно растет за последние три года. В конце прошлого года оно приблизилось к пиковым уровням, видимым в 2018 году. Достаточно большое предложение при спросе, который остается значительно ниже исторического среднего, ограничивает рост цен на новостройки. Это в свою очередь могло бы начать постепенно сокращать ценовой разрыв между вторичным рынком и новостройками.

Поскольку рост заработной платы формируется быстрее, чем рост цен, доступность квартир в этом году существенно улучшится.

Доступность новостроек в Таллинне хуже, чем в Риге и Вильнюсе 

По расчетам Swedbank, в Риге семье в четвертом квартале была в среднем доступна 61-квадратметровая квартира в новостройке. В Вильнюсе в новостройке была доступна 60-квадратметровая квартира. В Таллинне соответствующий показатель, основанный на статистике сделок Земельного и ведомства по кадастру и картографии, составил 47 квадратных метров. Поскольку речь идет о ранее заключенных договорах, отражающихся в статистике со сдвигом по времени, фактическая доступность квартир в новостройках из представленного предложения еще ниже.

На вторичном рынке семье в Вильнюсе в третьем квартале была в среднем доступна 67-квадратметровая квартира. Хотя в Риге отсутствуют хорошо сопоставимые данные, общее положение с доступностью квартир на вторичном рынке там лучше, чем в Таллинне и Вильнюсе.

Рынок квартир в Вильнюсе до сих пор был наиболее активным по сравнению с Таллинной и Ригой, и в этом году, вероятно, получит еще больший импульс роста благодаря реформе второго пенсионного столпа, которая позволит людям снять свои сбережения. Высокая активность сделок уже ускорила рост цен на квартиры в Вильнюсе и может начать ухудшать доступность квартир в этом году.