Покупатель квартиры помните: что проверить о жилищном кооперативе перед сделкой?

При покупке недвижимости многие покупатели сосредотачивают внимание только на состоянии квартиры, игнорируя ситуацию и деятельность квартирного товарищества, что может в равной мере влиять на стоимость инвестиции. Руководитель портала Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ указывает на 15 вещей, которые покупатель квартиры должен обязательно выяснить о товариществе.

Согласно эстонским законам, владелец квартиры автоматически входит в квартирное товарищество, что означает, что вы приобретаете не просто четыре стены, а и долю в совместном управлении и обязательства. Поэтому перед покупкой следует ознакомиться с отчетностью товарищества и провести тщательную проверку.

План хозяйства и бюджет

Попросите у продавца или риэлтора действующий план хозяйства и бюджет товарищества. Эти документы должны быть утверждены общим собранием. Проверьте, логично ли распределены расходы, учтены ли рост цен и предусмотрены ли резервы на будущие работы.

Годовые отчеты

Годовые отчеты за последние 2-3 года, которые также доступны в реестре предприятий, предоставляют важную информацию о финансовом положении товарищества. Проверьте, покрывают ли доходы расходы, есть ли у товарищества растущие долги, какова его балансовая стоимость и состояние чистого капитала. Следите за тем, растут ли расходы пропорционально или есть необычные колебания. Годовые отчеты показывают, может ли товарищество выполнять свои обязательства. Обязательно проверьте, поданы ли отчеты вовремя – задержки могут указывать на проблемы управления.

Протоколы собраний

Изучите протоколы общих собраний и заседаний правления за последние 2-3 года. Обратите внимание на темы, которые повторяются на собраниях, наличие нерешенных конфликтов, выполняются ли решения или они затягиваются. Также обратите внимание на количество участников на собраниях, что указывает на активность владельцев.

Устав и правила товарищества

Ознакомьтесь с действующим уставом и правилами (внутренними положениями). Выясните, какие ограничения есть на использование квартиры, есть ли ограничения на содержание домашних животных, как организовано паркование и какие правила ночного покоя. Убедитесь, что внутренний порядок дома соответствует вашему образу жизни.

Кредитная нагрузка

Важно знать все кредитные обязательства товарищества. Выясните общую сумму кредита и остаток, долю кредита, приходящуюся на конкретную квартиру, размер ежемесячного платежа по кредиту, срок погашения кредита и информацию о планируемых новых кредитах. Кажущаяся доступной квартира может оказаться намного дороже при учете кредитных платежей.

Должники

Получите информацию о количестве должников и общей сумме задолженности. Проверьте долю должников от общего числа владельцев (более 10% – это сигнал тревоги), размер задолженности по сравнению с годовым бюджетом и какие меры применены для взыскания долгов. Даже несколько крупных должников могут привести к ситуации, когда само товарищество может не рассчитаться с поставщиками коммунальных услуг. Это может привести к снижению качества услуг или в крайних случаях даже к их прекращению.

Резервный капитал

Определите размер резервного капитала. Убедитесь, что резервный капитал соответствует минимуму, требуемому законом (не менее одной двенадцатой от предполагаемых годовых расходов), достаточен ли он для покрытия непредвиденных расходов и растет ли резервный капитал последовательно. Если резерв недостаточен, при каждой сломанной двери или протекающей трубе придется просить дополнительные деньги у владельцев квартир.

Управляющая компания

Если у товарищества есть управляющая компания, выясните, как долго она обслуживает дом, что включает управляющий договор и сколько это стоит. Попросите у жителей информацию об их удовлетворенности управляющей компанией. Долгосрочное сотрудничество обычно является признаком доверия и качественного обслуживания.

Судебные споры

Выясните, есть ли у товарищества текущие судебные споры, каковы возможные финансовые последствия и связаны ли споры с качеством строительства, соседями или поставщиками услуг. Даже если спор касается, казалось бы, только одной части дома, его последствия могут повлиять на всех владельцев.

Проведенные и планируемые работы по ремонту

Попросите список работ по ремонту, проведенных в течение последних 5-10 лет, и планы на будущее. Выясните, есть ли долгосрочный план ремонта, какие работы планируются на ближайшие годы и как финансируются ремонты. Особенно важно узнать, когда в последний раз проводился ремонт крыши, фасада и инженерных систем. Это критические компоненты дома, замена которых обходится дорого, но неизбежна.

Энергоэффективность

Выясните энергетический паспорт здания и реальные затраты на отопление. Особенно важно узнать среднюю счет за отопление квартиры в зимние месяцы, есть ли в доме проблемы с влажностью или плесенью и планируются ли работы по повышению энергоэффективности.

Соседи и сообщество

Посетите дом в разное время суток и поговорите с жителями. Обратите внимание на общую чистоту и порядок, дружелюбны ли жители и готовы ли помочь, каков уровень шума в разное время и проводятся ли совместные мероприятия или субботники.

Прямое общение с правлением

Встретьтесь с членом правления и задайте конкретные вопросы. Выясните, каковы основные проблемы при управлении домом, есть ли конфликты между владельцами, каковы долгосрочные планы правления и насколько активно участвуют владельцы в общих собраниях. Открытость правления и готовность ответить на вопросы сами по себе являются хорошим знаком.

Коммунальные расходы

Изучите счета за коммунальные услуги за последний год для конкретной квартиры. Выясните, какова средняя ежемесячная общая стоимость, разница в затратах на отопление в зимний и летний периоды и стабильны ли расходы или они растут. Особенно полезно посмотреть счета хотя бы за один зимний месяц и один летний месяц, это даст вам реалистичное представление о разнице в расходах в разные сезоны.

Паркование

Получите информацию об организации паркования. Выясните, идет ли с квартирой определенное место парковки, платное или бесплатное паркование, достаточно ли мест парковки для всех жителей и есть ли отдельное место для гостей. В худшем случае квартира может иметь право на паркование, но на практике место не найти, так как их меньше, чем квартир.

Признаки качественного товарищества

Качественное товарищество имеет продуманный план хозяйства и стабильный бюджет. Оно содержит достаточный резервный капитал, заботится об обслуживании дома и его ремонте с упреждением и решает проблемы оперативно. Хорошее товарищество общается открыто с владельцами и арендаторами, держит задолженность на минимальном уровне и создает единую и дружелюбную сообщество.

Тщательная подготовительная работа и проверка квартирного товарищества помогают избежать неприятных сюрпризов в будущем и гарантируют, что стоимость вашего дома растет со временем, а не снижается.