Искусство флиппинга недвижимости: как превратить плохую квартиру в прибыльное инвестирование

Только в Таллинне занимаются так называемым "флиппингом" квартир в сотнях случаев – покупают жилье в плохом состоянии, ремонтируют его, чтобы сделать привлекательным, и пытаются продать с прибылью. Генеральный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ и опытный инвестор в недвижимость, ведущий подкаста "Kinnisvarajutud" Сийм Семискар делятся советами о том, как максимально извлечь пользу из флиппинга.

Флиппинг означает покупку недвижимости, повышение ее стоимости через ремонт и последующую продажу с прибылью. В настоящее время на портале Kinnisvara24 более 900 предложений о продаже квартир, для которых указано состояние "отремонтирована". Однако не все из них являются флипленными квартирами, так как отремонтированная квартира может быть и первым домом владельца, которого он постепенно приводит в порядок.

"Квартира подходит для флиппинга, если она доступна по цене, которая позволяет после ремонта и продажи получить достаточную прибыль за проделанную работу и взятый на себя риск", – объяснил Сийм Семискар.

По словам Урмаса Уйбомяэ, на портале Kinnisvara24 в настоящее время находится 117 квартир в Таллинне, которые нуждаются в обновлении или капитальном ремонте и цена которых составляет от 1400 до 2500 евро за квадратный метр. Из них 37 расположены в Ласнамяэ, 25 в Северном Таллинне, 23 в Мустамяэ и остальные в других районах города. "Конечно, это не означает, что все они подходят для флиппинга. Для каждого объекта необходимо оценить его реальный потенциал, ресурсы, необходимые для ремонта, и возможную цену продажи", – уточнил Уйбомяэ.

Как выбрать правильный объект?

Необходимо следить за рынком недвижимости и искать потенциальные объекты на основе определенных критериев. Инвесторы обычно ищут жилую площадь с более низкой ценой за квадратный метр, которая часто расположена в спальных районах. Одним из самых важных принципов является так называемое правило 70% – инвесторы не должны платить более 70% от предполагаемой конечной стоимости недвижимости после ремонта, из которой вычтены расходы на ремонт. Это помогает обеспечить достаточную прибыльность.

Как при покупке, так и при продаже стоит использовать портали недвижимости с разумными объявлениями – каждый сэкономленный евро на каждом этапе в конечном итоге увеличивает прибыльность всего проекта.

"Как гласит золотая пословица флиппингистов – деньги зарабатываются при покупке", – отметил Семискар. Он сам проводил, например, более простые флиппинги в нескольких регионах близ Таллинна, включая Кехра, Вайда, Лааграа и Юри. Флиппинг с капитальным ремонтом в более дешевых ценовых районах сложнее осуществить, так как цена продажи продукта может вырасти до уровня, который рынок больше не приемлет. Поэтому важно провести тщательное исследование рынка, определить районы с потенциалом роста и понять предпочтения покупателей.

"Вот такое практическое правило – чем более ликвидный рынок и выше цены на недвижимость, тем более прибыльным становится флиппинг", – объяснил Семискар. Если говорить о Таллинне, то Мустамяэ на протяжении многих лет был одним из любимых мест флиппингистов, как и Северный Таллинн, Кристийне, Центр и другие "холмы". Выбор правильного местоположения имеет решающее значение для успешного флиппинга.

Как максимизировать прибыль и минимизировать риски?

Для успешного флиппинга есть несколько практических советов. Во-первых, следует избежать избыточного ремонта. Лучший способ определить, что добавляет стоимость, – это проконсультироваться с опытными агентами по недвижимости и узнать, какие квартиры в районе находят покупателей быстрее.

Во-вторых, важно установить бюджет и строго его придерживаться. Основная цель – заработать деньги и увеличить маржу прибыли, поэтому необходимо делать разумные и продуманные расходы.

"Флиппинг не обязательно означает только капитальный ремонт. Иногда достаточно вынести из квартиры старый мусор, сделать более легкие работы по покраске или установить новую кухню", – объяснил Семискар.

Уйбомяэ подчеркнул, что визуальное общее впечатление от квартиры существенно влияет на успех продажи, так как от отрицательного первого впечатления покупателю сложно избавиться. По его словам, следует уделить особое внимание кухне и ванной комнате, так как эти помещения имеют ключевое значение для получения хорошей цены. Красиво оформленная кухня и ванная комната заметно ускоряют процесс продажи и повышают привлекательность объекта в глазах покупателей.

Что делает флиппинг более прибыльным инвестированием?

Часто наиболее прибыльным является увеличение количества комнат в квартире, особенно если это флиппинг арендуемой квартиры. Увеличение количества комнат, например, с одной на две или с двух на три, резко повышает стоимость недвижимости. Однако изменение планировки квартиры требует составления строительного проекта и его согласования как с квартирной ассоциацией, так и с местным самоуправлением. Такие переделки требуют значительно больших инвестиций.

Опытные флиппингисты привели пример того, что если потратить на ремонт в среднем 500 евро на квадратный метр, то с двухкомнатной квартиры можно получить доход в 10 000–20 000 евро. Это, конечно, при условии, что квартира была приобретена ранее по разумной цене.

Опасные места, которые должен учитывать инвестор

"Флиппинг с первого взгляда кажется намного проще, чем он есть на самом деле. Поэтому многие, кто только говорит об этом, никогда не переходят к делам, или если переходят, то получают неприятный опыт", – предупредил Семискар.

Флиппинг несет с собой несколько рисков. Рынок недвижимости может неожиданно измениться, что повлияет на стоимость недвижимости. Проекты ремонта часто приводят к непредвиденным дополнительным расходам. Строительные работы могут затянуться, что, в свою очередь, увеличит расходы.

Как начать?

Особенно на первых объектах необходимо учитывать, что денег и времени потребуется больше, чем планировалось. Также важно помнить одно из основных правил успеха инвестирования в недвижимость – местоположение имеет критическое значение.

Поиск квартир, подходящих для флиппинга, – это отдельный навык. Семискар отметил, что квартиры, требующие капитального ремонта по адекватной цене, быстро продаются на портале недвижимости. По его словам, особенно для квартир в очень плохом состоянии существует значительный неофициальный рынок – профессиональные флиппингисты активно размещают объявления о покупке квартир или сделки купли-продажи договариваются в группах Facebook.

По словам Уйбомяэ, флиппинг недвижимости может быть прибыльной инвестиционной стратегией, если подойти к нему разумно и продуманно. Например, он рекомендовал установить систему автоматических уведомлений на портале недвижимости, которая немедленно сообщит, когда потенциально подходящая для флиппинга квартира поступит в продажу. Начиная флиппинг, важно провести тщательное исследование рынка, выбрать правильное местоположение, держать расходы на ремонт под контролем и сосредоточиться на улучшениях, которые действительно повышают стоимость недвижимости.