Ассоциация риэлторских компаний: предложенное постановление об изменении порядка оценки недвижимости превращает человека в залог банка

По мнению Союза эстонских агентств недвижимости (EKFL), проект постановления министра финансов, первоначально предназначенный для упрощения рефинансирования жилищных кредитов, в ходе рассмотрения превратился в удобный для банков инструмент манипулирования залоговым имуществом при выдаче кредитов. Принятие проекта постановления в его нынешнем виде нанесет ущерб интересам эстонских потребителей и, напротив, ограничит конкуренцию на рынке жилищных кредитов и потребительского кредита.

По словам заместителя председателя правления EKFL Ингвара Аллеканди, проект постановления об оценке залогового имущества, подготовленный Министерством финансов, в его нынешнем виде, к сожалению, не способствует достижению первоначально поставленной цели – сделать рефинансирование жилищных кредитов для эстонцев значительно более дешевым и простым, а также повысить конкуренцию между банками при выдаче жилищных кредитов.

Проект постановления в его нынешнем виде не только предоставит банкам возможность самостоятельно оценивать залоги, но и делать это намного упрощенным способом по сравнению с сегодняшней общепринятой практикой, не соблюдая стандарты качества. «Если оценка недвижимости сосредоточится в руках крупных банков на предложенных льготных условиях, то в процессе исчезнет беспристрастный взгляд со стороны, и это еще больше способствует так называемой принудительности или зависимости клиентов жилищного кредита от одного конкретного банка», – объясняет Аллеканди, как благородная первоначальная идея превращается в медведя услугу для заемщиков.

По информации EKFL, первоначальная цель проекта – упростить кредитование потребителей с залогом недвижимости, то есть в юридическом смысле рефинансирование потребительского кредита, что также считается очень разумным с точки зрения союза. Для достижения этой цели предусматривается возможность применять статистическую модель, то есть решение на основе искусственного интеллекта, при оценке недвижимости, являющейся залогом потребительского кредита, и предоставить банкам право самостоятельно проводить внутреннюю оценку. Однако предложенный на согласование проект вместо этого изменяет общий порядок оценки жилой недвижимости, разрешая использование статистической модели также при первоначальной выдаче кредита. «Настоящий проект увеличивает риски для потребителей, нарушает принципы ответственного кредитования и ставит профессиональных оценщиков в неравное положение по сравнению с банковскими оценщиками», – отметил Аллеканди, представляя результаты анализа, заказанного EKFL.

По словам Аллеканди, важно то, что при внедрении статистической модели таким образом вся ответственность остается на потребителе – банк как кредитор может обосновать результат внутренней оценки (публично) доступными данными и фотографиями, предоставленными потребителем, а также нормативно-правовой базой (постановлением), которая позволила получить неправильный результат оценки. «То, что проект по сути освобождает кредитора от ответственности за его деятельность, не соответствует принципам ответственного кредитования», – добавил он.

Согласно пояснительной записке к проекту постановления, одной из целей изменения является повышение конкуренции между кредиторами, однако, согласно анализу EKFL, это не может быть достигнуто таким образом. «Парадоксальным образом совершенно противоположное – такое изменение будет препятствовать свободному движению кредитов, поскольку проект не учитывает текущую практику кредиторов», – сказал Аллеканди. Сегодняшняя стандартная практика позволяет заемщику использовать отчет об оценке для получения предложений кредитов от разных банков. Однако этот же принцип не применяется к внутренним оценщикам. А именно, внутренние оценщики обычно не выдают потребителям отчет об оценке, который можно было бы взять в другой банк для получения предложения. Это означает, что если потребитель сначала хочет сэкономить на расходах на отчет об оценке и заказать оценку у внутреннего оценщика, но после получения отчета хочет получить альтернативное предложение кредита также от другого банка, он должен заказать по сути новый отчет об оценке и снова за него платить. Это фактически направляет потребителей на трату большего времени и денег на отчеты об оценке.

«Конечно, в проекте хитро упущена возможность того, что заемщик мог бы пойти во второй банк с внутренней оценкой первого банка, чтобы получить предложение кредита», – сказал Аллеканди. Таким образом, планируемое изменение постановления, к сожалению, приведет к противоположному результату целям, поставленным Банком Эстонии и Финансовой инспекцией. Хотя внедрение искусственного интеллекта может снизить затраты банков на оценку залогового имущества, для потребителей переход между банками в таком урегулировании не станет ни проще, ни быстрее, ни дешевле.

Аллеканди подчеркнул, что EKFL не против использования статистической модели при оценке залогов, однако изначально разумно применять ее только при повторной оценке залогового имущества и при рефинансировании кредитов. При первоначальном получении потребительского кредита нельзя рисковать неправильной оценкой залогового имущества, так как эти риски несет потребитель. «Если мы не хотим сделать и без того болезненные пузыри на эстонском рынке недвижимости еще хуже, то статистическую модель можно более широко использовать только после того, как она докажет себя на практике. Между прочим, необходимо привести в порядок реестр зданий и другие публично доступные данные, которые до сих пор очень неполные, но будут существенно влиять на стоимость залогового имущества.»

EKFL также представил Министерству финансов конкретные предложения и варианты формулировок, как изменить текст проекта таким образом, чтобы была достигнута первоначальная цель проекта, но при этом были устранены противоречия с действующим регулированием и необоснованные различия между участниками рынка. По предложениям союза, постановление должно, во-первых, предусмотреть, что при оценке недвижимости применяются одинаковые правила как для внутренних, так и для внешних оценщиков (то есть соблюдение сложившейся рыночной практики, проверка, требования к квалификации). Одинаковые правила должны применяться как при первоначальной оценке залогового имущества, так и при использовании статистической модели. Во-вторых, следует закрепить, что статистическая модель может использоваться только при повторной оценке залогового имущества и при рефинансировании кредитов. При использовании модели не требуется проводить выездную проверку имущества и применяются упрощенные требования к документированию.

Анализ и предложения, подготовленные в EKFL, касаются проекта изменения Постановления министра финансов от 15 июня 2016 г. № 25 «Требования к оценке залогового имущества по договорам потребительского кредита, связанным с жилой недвижимостью». По мнению EKFL, текст проекта в его нынешнем виде предвзят в отношении интересов крупных банков, принципиально противоречит как праву Европейского Союза, так и эстонскому праву, а также наносит ущерб потребителям и участникам рынка.

Основанный в 1994 году Союз эстонских агентств недвижимости (EKFL) является ассоциацией деловых предприятий, занимающихся посредничеством, разработкой, управлением недвижимостью и консультациями, которая объединяет эстонские фирмы, занимающиеся недвижимостью и считающие важным честное, быстрое, корректное и профессиональное обслуживание клиентов. В состав членов союза входит более 70 ведущих эстонских фирм недвижимости.