Недвижимость за границей: важные вещи, которые нужно знать перед покупкой

Покупка недвижимости за границей становится все более популярным вложением среди эстонцев, но мечта о солнечном доме в Южной Европе или в другом уголке мира требует тщательной подготовки и часто профессиональной помощи при работе с местными законами, нормативными актами и бюрократическими процедурами. Генеральный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ делится советами, с чего начать при покупке недвижимости за границей.

Перед покупкой иностранной недвижимости проведите тщательный анализ: выберите регион, который предоставит вам оптимальные условия с точки зрения климата, культурного соответствия и удобных транспортных связей. Уйбомяэ рекомендует посетить выбранную страну и регион как минимум несколько раз перед инвестированием.

«Для поиска подходящей недвижимости есть несколько вариантов: от привлечения местной риэлторской фирмы до ознакомления с предложениями на различных сайтах недвижимости. С лета прошлого года Kinnisvara24 как единственный отечественный портал предоставляет возможность покупать, продавать и сдавать в аренду недвижимость эстонцев, расположенную за границей», – сказал Уйбомяэ. Среда недвижимости за границей предоставляет возможность взаимодействовать непосредственно с собственником недвижимости из своей страны, чью репутацию можно проверить, кто знает особенности местного рынка и законодательства и с кем легче заключить сделку на своем родном языке. На данный момент там более 200 объявлений из 20 стран.

Нормативные акты и процедуры различаются в каждой стране

По словам Уйбомяэ, при покупке недвижимости за границей нужно учитывать местную бюрократию, законы и особенности налогообложения, причем все документы обычно оформляются на местном языке. Даже в пределах Европейского союза налоги и требования, связанные с недвижимостью, значительно различаются от страны к стране, не говоря уже об остальном мире.

Например, на популярном туристическом направлении острове Бали иностранцы не могут иметь полные права собственности на недвижимость, а могут заключить договор аренды на 25-30 лет. В Таиланде иностранцы могут покупать недвижимость начиная со второго этажа, но им не разрешено владеть землей или недвижимостью на первом этаже. В Дубае же каждый гражданин любой страны может свободно покупать, продавать, сдавать в аренду и передавать по наследству недвижимость.

«Для упрощения оформления и избежания проблем при заключении сделки стоит привлечь риэлтора и местного адвоката», – рекомендовал Уйбомяэ. В Дубае, например, невозможно купить новостройку без риэлтора, так как застройщики не хотят иметь дело с отдельными покупателями. По словам Уйбомяэ, во многих популярных регионах можно найти риэлторов из Эстонии, это касается как Дубая, Испании, Таиланда, так и острова Бали. Многие из них предлагают квартиры и дома на продажу также на платформе Kinnisvara24.

Привлечение профессионального юридического консультанта также необходимо в большинстве стран. Юрист проводит тщательную юридическую проверку обязательств и задолженности по недвижимости. В противном случае старые задолженности предыдущего владельца переходят с покупкой недвижимости и взыскиваются с вас.

Юрист также подготавливает все необходимые документы перед подписанием договора купли-продажи. Например, в Испании при подписании договора купли-продажи требуются оригиналы документов. При отсутствии даже одного документа нотариус отказывает в оформлении сделки. В Испании юрист может на основании доверенности организовать вам код иностранца (код NIE), банковский счет и выполнить все действия, связанные с сделкой. После заключения сделки юрист также оформляет новые договоры с поставщиками воды, электроэнергии и интернета, а также регистрирует вас в местном органе власти. Адвокатский гонорар в Испании обычно составляет 1% от стоимости сделки.

Нужно учитывать, что налоговые системы также существенно различаются по странам. В Испании к цене недвижимости прибавляется налог на недвижимость в размере 10-13% от покупной цены, в то время как Дубай предоставляет налоговые льготы на операции с недвижимостью. К цене объекта обычно добавляется земельный налог в размере 4% и сбор за оформление документов. В Дубае покупатель должен открыть банковский счет или использовать депозитный счет, размер комиссии за услугу составляет 1-2% от депонируемой суммы.

Получение кредита для покупки недвижимости за границей

Финансирование покупки недвижимости за границей можно организовать двумя способами – либо взять кредит в банке страны, где находится недвижимость, либо использовать для этого эстонский банк. В первом случае следует использовать услуги кредитного брокера, который возьмет предложения от всех местных банков и поможет подготовить необходимые документы.

Большинство эстонских банков также предлагают кредиты для покупки недвижимости за границей. По словам начальника операционной линии жилищных кредитов Coop Bank Карин Оссипова, при покупке недвижимости за границей правила совершенно такие же, как и при получении любого другого кредита: заемщик, являющийся физическим лицом, должен иметь достаточную платежеспособность для обслуживания кредита и должен соблюдать принципы ответственного кредитования. Обеспечение кредита должно находиться в Эстонии.

«При покупке недвижимости за границей с помощью кредита нужно учитывать, что маржа процентной ставки может быть выше, чем если бы она была, например, для недвижимости, купленной в Эстонии. Также необходимо учитывать, что если в Эстонии жилищный кредит можно взять максимум в размере 85% рыночной стоимости залога (при использовании государственного жилищного кредита даже до 95%), то для недвижимости, приобретаемой за границей, эта доля меньше, до 80%. Точная сумма кредита всегда зависит от состояния и ликвидности самого залога», – объяснила Оссипова.

С веб-сайтом недвижимости за границей можно ознакомиться здесь: https://kinnisvara24.ee/kinnisvara-valismaal