Эксперт: в сфере недвижимости действует только нотариальное соглашение

Распространённый на рынке недвижимости договор бронирования может дать покупателю и продавцу кажущееся чувство уверенности, но если документ не заверен нотариусом, то с точки зрения закона он фактически недействителен, и любая из сторон может отступить от соглашения, предупреждает маклер по недвижимости 1Partner Kinnisvara Лайма Мура. 

Договор бронирования обычно заключается тогда, когда заинтересованный в покупке человек нашел подходящий дом, но для оформления окончательной покупки необходимо ещё некоторое время – например, из-за решения банка о выдаче кредита или высвобождения инвестиций. Договор гарантирует, что имущество будет зарезервировано для заинтересованного лица на определённый срок. "Договор бронирования может показаться справедливым и быстрым решением, но если он не оформлен нотариусом, то это, по сути, пустой лист бумаги. По существу речь идёт о фиксировании взаимного интереса, но при этом ни одна из сторон не имеет фактического обязательства, и как покупатель, так и продавец могут в любой момент передумать," объясняет Мура. 

Сумма бронирования, прилагаемая к договору, может достигать нескольких тысяч евро и часто рассматривается как задаток: если покупатель отказывается, сумма остаётся продавцу, а если продавец отступает, деньги должны быть возвращены. "Однако закон предусматривает, что все договоры, связанные с продажей недвижимого имущества, в том числе договоры бронирования, должны быть заключены в нотариальной форме. Если договор бронирования содержит ссылки на будущее заключение договора купли-продажи, то простого письменного документа недостаточно, и продавец также не имеет законного основания для удержания денег," подчёркивает Мура, по словам которой многие продавцы удивлены, когда вынуждены вернуть сумму бронирования клиенту, поскольку закон рассматривает это как неосновательное обогащение. 

По словам опытного маклера, споры по договорам бронирования часто возникают тогда, когда покупатель после проведения экспертной оценки или решения банка решает отказаться от сделки. Именно здесь проявляется двойственный характер бронирования: с одной стороны, это полезный инструмент, который даёт покупателю время, а продавцу – уверенность, с другой стороны, он может привести к недопониманию и финансовым потерям, если требования к оформлению не соблюдены должным образом. "Урок, который нужно вынести из таких ситуаций, прост. Покупателю следует всегда перед подписанием договора бронирования выяснить, какие обязательства содержит документ, и убедиться, действителен ли он вообще. Продавцу стоит подумать, оправдывает ли краткосрочное ожидание риск потерять как возможного покупателя, так и период продажи," объясняет Мура и добавляет, что в интересах обеих сторон самым надёжным решением является обращение к нотариусу и заключение надлежащим образом оформленного предварительного договора или договора купли-продажи.