Заменит ли ИИ оценщика недвижимости?

С триумфальным шествием искусственного интеллекта мы пришли в ситуацию, когда ИИ на основе данных сделок Земельного бюро предлагает лишь приблизительную рыночную стоимость недвижимости или её диапазон. Ответ, полученный за считанные секунды, однако порождает вопрос: может ли машина действительно оценивать недвижимость и является ли эта информация адекватной?

Что делает оценщик недвижимости?

Оценщик недвижимости — это специалист в своей области, задача которого состоит в определении рыночной стоимости недвижимости и обосновании этой оценки в отчёте об оценке. Рыночная стоимость означает цену, которую можно было бы ожидать получить за недвижимость при обычных рыночных условиях. Оценка требуется, например, для обеспечения ипотечного кредита, формирования цены продажи недвижимости, судебных разбирательств, финансовой отчётности или принятия инвестиционных решений.

Однако работа оценщика начинается задолго до написания окончательной цифры оценки. Он собирает и анализирует информацию об имуществе и знакомится с документами. При оценке квартиры может потребоваться изучение документов, например, в земельном реестре, реестре зданий или геопортале Земельного бюро. Для более новых объектов также необходимо рассмотреть проектные материалы, информацию о парковке и местах хранения, а также то, как эти элементы входят в состав имущества.

Важной частью работы является также осмотр на месте. Оценщик осматривает реальное состояние недвижимости и фотографирует её. При оценке квартиры осматриваются все помещения, при оценке дома также, например, подвал, чердак и хозяйственные постройки. Кроме того, проверяется, соответствует ли реальное состояние информации в документах и реестрах.

Это важно, потому что площадь, планировка или описание здания в реестре могут не всегда соответствовать действительности. В квартире могут быть сделаны изменения или пристройки, документация которых требует проверки, и такие различия могут создавать юридические, технические или финансовые риски.

Затем оценщик выбирает подходящий метод оценки. При оценке жилой недвижимости часто используется сравнительный метод. Это означает, что оцениваемый объект сравнивается с аналогичными, но уже проданными объектами, и факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, корректируются в соответствии со стандартом проданных объектов.

При оценке недвижимости учитываются, например, расположение недвижимости (например, расстояние до центра притяжения), площадь, состояние здания, состояние внутренней отделки, парковка и место хранения, а также наличие балкона или террасы, система отопления, а также размер участка дома и хозяйственные постройки и другие факторы. Таким образом, в конце концов формируется рыночная стоимость недвижимости.

Как ИИ оценивает недвижимость?

Если рядом с оценщиком с сертификатом и настоящим оценщиком недвижимости поставить программу на основе ИИ, которая оценивает недвижимость, неизбежно возникает вопрос о том, как это вообще возможно. Ответ заключается в обработке данных. Например, на основе официальной статистики сделок Земельного бюро можно проанализировать, по каким ценам квартиры и дома фактически продавались в различных регионах.

Программа сравнивает оцениваемое имущество с фактическими сделками того же региона, возрастной и размерной категории. При анализе также учитываются состояние недвижимости, этаж, планировка и размер участка дома. Одно из главных преимуществ ИИ в этом случае — это скорость, так как искусственный интеллект обрабатывает большой объём существующих данных очень быстро, сравнивает различные сделки и на их основе даёт предварительную оценку.

В одном решении автоматической оценки используется более 700 ценовых записей. Среди них находятся медианные цены квартир и домов во всех эстонских уездах и муниципалитетах, а также в районах города Таллинна. Данные также распределены по году постройки и размеру квартиры и обновляются один раз в квартал.

В результате автоматической оценки представляется не один конкретный номер, а диапазон рыночной стоимости. Однако здесь отражается главный недостаток оценки ИИ — а именно, не учитываются все характеристики, влияющие на стоимость недвижимости, потому что они не отражаются в базе данных. К ним относятся, например, вид из недвижимости, внутренняя отделка и особенности планировки, которые очень важны при составлении акта оценки.

Что видит ИИ и что остаётся незамеченным?

Таким образом, мы переходим к следующему пункту, а именно к тому, что возможно обнаружить при оценке недвижимости с помощью искусственного интеллекта, а что — нет. Как уже упоминалось выше, главная сила ИИ в оценке недвижимости — это обработка больших объёмов данных. С его помощью можно сравнить очень много сделок, найти закономерности и дать предварительную оценку на основе данных. Но недвижимость — это не только запись данных.

В результате автоматической оценки не видно вид из окна, умные решения, внутреннюю отделку и интегрированную домашнюю технику и так далее. Все эти характеристики делают жилую площадь более ценной или иногда, наоборот, менее привлекательной.

Другая проблема — это качество данных. Если данные неполные, устаревшие или противоречивые, оценка, сделанная на их основе, становится ненадёжной.

Аналогичная проблема возникает и тогда, когда информация в реестре не соответствует реальной ситуации. Только с помощью оценщика можно выяснить, была ли недвижимость, например, переделана или планировка в документах отличается от реальной. Автоматическая система может анализировать только информацию, которая ей доступна, но из этого она не может автоматически сделать вывод, что она способна обнаружить различия в реальной ситуации.

Помогает ли ИИ упростить трудоёмкую работу?

Работа, связанная с оценкой недвижимости, включает в себя множество задач, которые можно автоматизировать при наличии данных, и здесь ИИ имеет явный потенциал. Например, сбор и стандартизация данных о сделках, поиск аналогичных объектов, сравнение уровней цен и анализ рыночных данных — это деятельность, автоматизация которой может значительно снизить объём работы оценщика недвижимости.

ИИ обрабатывает данные в несколько раз быстрее, чем человек, и может обнаружить закономерности в статистике цен или отклонения, которые оценщик затем может проверить. Таким образом, вопрос не в том, может ли ИИ выполнить работу оценщика, а в том, какую часть работы оценщика возможно и целесообразно автоматизировать.

Где искусственный интеллект уступает настоящему человеку?

Оценка на основе ИИ подходит для ситуаций, когда имеется достаточно сделок для сравнения и сравниваемые объекты похожи друг на друга. В случае с обычной квартирой может быть много аналогичных сделок, на основе которых можно сформировать оценку и диапазон рыночной стоимости.

Ситуация становится более сложной для уникальных, исторических или специализированных объектов. Если сравнимых сделок мало или характеристики имущества сильно отличаются от обычных, сложно провести адекватное статистическое сравнение.

Кроме того, искусственный интеллект не может провести осмотр на месте и проверку документов в сравнении с реальной ситуацией. Однако оценщик может сравнить реальную ситуацию с данными реестра и проекта и выявить возможные различия. Это особенно важно, когда на стоимость недвижимости влияет какой-то фактор или обстоятельство, которое выясняется при осмотре на месте.

Экспертная оценка профессионального оценщика — это не то же самое, что оценка, сделанная ИИ

Важное различие во всей постановке вопроса заключается в том, для какой цели можно использовать одну или другую оценку. Оценка недвижимости на основе ИИ является индикативной. Это обычно бесплатно, и никто не несёт ответственности за результат, но оно даёт человеку быстрый обзор того, в каком порядке величины может быть рыночная стоимость его недвижимости.

Между тем работа профессионального оценщика требует соответствующей квалификации. В Эстонии уровни квалификации, связанные с оценкой недвижимости, составляют 5, 6 и 7. Профессиональный оценщик должен знать стандарты, регулирующие область оценки, уметь анализировать имущество и рынок, обосновывать свою оценку и также нести ответственность за свою работу.

Будут ли ИИ и оценщик работать вместе?

Сила ИИ — это обработка больших объёмов данных, их сравнение и поиск закономерностей. Сила оценщика — это профессиональный анализ, осмотр на месте, проверка документов и интерпретация сложных обстоятельств.

Сильные стороны искусственного интеллекта можно разумно использовать, что упрощает работу оценщика недвижимости и её объём. Например, ИИ может дать оценщику предварительную оценку и привлечь внимание к объектам или обстоятельствам, которые требуют дополнительной проверки. Оценщик может затем сосредоточиться на указанных пунктах и другим факторам, где автоматическая оценка недостаточна.

Такое сотрудничество не исключает роль человека и не отнимает работу у оценщика, а просто изменяет её. ИИ занимается обработкой данных и повторяющимися задачами, в то время как оценщик сосредоточивается больше на экспертных знаниях, осмотре недвижимости на месте и оценке её особенностей и представлении окончательных выводов.

Такая же тенденция существует и в более широком секторе недвижимости. ИИ автоматизирует более простые и повторяющиеся задачи, например в работе риэлторов, но важно понимать, что опыт, знания и способность принимать решения людей не могут быть заменены искусственными системами.

Поэтому ИИ ни в коем случае не может заменить экспертную оценку профессиональных оценщиков, особенно для более сложных и уникальных объектов. Искусственный интеллект обрабатывает и анализирует данные, в то время как оценщик применяет свои экспертные знания и делает на их основе окончательные выводы.