Как продать недвижимость с невыплаченным ипотечным кредитом?

Жилищный кредит обычно заключается на несколько десятков лет, поэтому вполне естественно, что в течение этого времени может возникнуть желание изменить место жительства, продать старый дом и приобрести новый. Но как это сделать, если имущество было куплено с помощью жилищного кредита?

Теоретически решение простое: продай старый дом, досрочно погаси жилищный кредит, заключи новый договор жилищного кредита и используй деньги от продажи в качестве первоначального взноса за новый дом. По словам начальника отдела жилищного кредитования Swedbank Анне Пярмы, такой план звучит хорошо, однако в процессе могут возникнуть различные технические нюансы. "Например, не всегда возможно рассчитать сроки купли-продажи так, чтобы новый дом был готов к заселению сразу после продажи старого", сказала она.

Что делать в таком случае? По словам Пярмы, решение зависит от пожеланий и платежеспособности людей – если доход это позволяет, можно приобрести новое имущество вторым жилищным кредитом уже до продажи нынешнего места жительства.

"Для этого необходимо подать новую заявку на кредит, после чего банк оценит платежеспособность человека, которой должно быть достаточно для погашения как нового, так и существующего кредита," сказала она. "После приобретения нового дома человек временно выплачивает два жилищных кредита, во время чего может заняться продажей старого имущества."

По словам Пярмы, в такой ситуации важно также самостоятельно подумать, как долго кошелек сможет выплачивать два кредита, так как жилье влечет за собой и другие расходы, например коммунальные платежи. "Также стоит заранее планировать, как долго может занять продажа имущества, так как, например, в городе активность операций значительно выше, чем в регионах с редкой застройкой," добавила она.

При желании банк может предложить снижение платежей или составить график платежей так, чтобы выплачивались только проценты до продажи имущества. "Кроме того, можно использовать существующее имущество в качестве дополнительного залога для нового кредита – однако это зависит от того, как долго и в каком размере выплачивался текущий жилищный кредит," рассказала Пярма. 

Если выплата двух жилищных кредитов не по силам, можно рассмотреть вариант продажи старого имущества до приобретения нового. По словам Пярмы, в этом случае стоит подумать, сможете ли вы после переезда временно жить в арендуемом жилье. "Также могут помочь друзья или родственники, у которых стоит спросить, могут ли они предложить жилье на короткий период," рассказала она. 

Встречаются и обменные сделки 

Если в большинстве случаев оформляются купля-продажа имущества, то иногда возникают ситуации, когда недвижимость, обремененная жилищным кредитом, обменивается на другое имущество. "Обычно мы встречаем такие сделки в семьях или между родственниками. Здесь мы рекомендуем предварительно проконсультироваться с нотариусом, какую сделку оформить, чтобы она соответствовала интересам всех сторон," сказала она.

Какая сделка была бы наиболее целесообразной для оформления в таких ситуациях? По словам тартуского нотариуса Тиии Томберга, все сделки должны оформляться так, чтобы они соответствовали действительной воле сторон, включая сделки между членами семьи.

"Если целью сделки является безвозмездная передача чего-либо другому лицу, правильно оформить договор дарения. Дарение должно приносить радость как дарителю, так и одаряемому, и даритель не ожидает получить что-либо взамен за дарение," сказала она.

"Если целью сделки является передача чего-либо другому лицу при условии, что он передаст в обмен принадлежащее ему имущество, то правильно оформить договор мены. Договор мены по своей сути представляет собой две договора купли-продажи," сказала Томберг.

По словам Томберга, передача права собственности на имущество не влияет на право залога на это имущество. "Как правило, кредиторы хотят знать об изменении собственника залогового имущества, поэтому договоры об отчуждении залогового имущества должны быть предварительно согласованы с кредитором, то есть с залогодержателем," добавила она.

В целом, по словам Пярмы, всегда разумно проконсультироваться с банком при планировании сделок, касающихся имущества, связанного с существующим жилищным кредитом. "Каждый случай уникален и требует продуманных решений. Таким образом, вы гарантируете, что обмен или продажа дома пройдет без стресса и неожиданных сюрпризов," добавила она.