Из чего складывается цена недвижимости или 7 вопросов профессиональному оценщику

Почему важно оценить недвижимость перед её продажей и какие проблемы могут возникнуть, если этого не сделать?

Большинство покупателей жилья сегодня используют помощь банковского кредита при заключении сделки купли-продажи. Таким образом, заказанная оценка недвижимости перед выставлением на продажу экономит время в последующем процессе продажи, а также продавец, заказав оценку, уже узнает рыночную стоимость своего имущества и может предложить его на рынке по рыночной цене. Однако здесь есть небольшой нюанс: кредитные учреждения обычно принимают экспертные оценки возрастом 3–6 месяцев. Поэтому всегда необходимо тщательно обдумать время заказа услуги в зависимости от периода продажи недвижимости. Владелец недвижимости, конечно, может также проконсультироваться с оценщиком о возможной цене продажи перед процессом продажи и заказать экспертную оценку позже, когда появится потенциальный заинтересованный покупатель. Сам по себе владелец недвижимости не обязан заказывать оценку перед продажей имущества.

Какие факторы формируют цену недвижимости?

Золотой ответ на этот вопрос – местоположение, местоположение и ещё раз местоположение. Местоположение имеет очень большое влияние на цену недвижимости. В случае с квартирой на цену влияет, помимо местоположения, техническое состояние многоквартирного дома, жилая площадь квартиры, расположение на этаже (в старых домах без лифта квартиры на верхних этажах обычно менее дорогие, чем квартиры на нижних этажах), техническое состояние квартиры, функциональность использования помещения, система отопления, наличие балкона, наличие качественной кухонной мебели и вспомогательных помещений. В случае с домом, помимо местоположения, одинаково важны техническое состояние дома, закрытая чистая площадь дома, наличие инженерных сетей, размер земельного участка и состояние озеленения, наличие вспомогательных построек и их техническое состояние. Близость к водоёму (соседство с озером или большой рекой) добавляет стоимость.

Люди часто думают, что перед выставлением дома на продажу его следует тщательно отремонтировать, так как тогда можно запросить значительно более высокую цену за объект – есть ли в таких хлопотах глубокий смысл или это не даёт особых результатов в действительности?

Возможная добавленная стоимость капитального ремонта в процессе продажи имущества/объекта во многом зависит от того, что именно нужно существенно улучшить в объекте перед продажей и где физически расположен этот объект. Простой пример: требующая ремонта квартира в старом панельном доме в Рыге, волость Рауге, и аналогичная квартира в Харьюмаа, поселке Вийимси – стоимость ремонта одинакова, но цена недвижимости после улучшений очень отличается. Отремонтировав дом, владелец, конечно, может запросить более высокую цену продажи, но может также случиться, что потенциальному покупателю совсем не понравятся улучшения, сделанные владельцем, и заинтересованный покупатель откажется от покупки. Поэтому перед выставлением дома на продажу всегда разумно рассчитать, какие улучшения и с какими затратами следует проводить.

Есть ли всё же какие-то подготовительные работы, которые владелец дома должен выполнить перед обращением к оценщику? Например, действия, связанные с документооборотом?

Перед заказом услуги оценки все документы, связанные с имуществом, должны быть в порядке. Также важно, чтобы информация, содержащаяся в публичных реестрах (реестр строений, земельная книга, Агентство земельного кадастра и т. д.), соответствовала действительности. В противном случае весь процесс оформления затянется позже.

Должен ли дом быть выставлен на продажу по цене, определённой в экспертной оценке, или можно просить больше?

Обычно большинство покупателей жилья используют помощь банковского кредита, и поэтому продажа недвижимости по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, указанную в экспертной оценке, может привести к ситуации, когда потенциальный покупатель не располагает достаточным количеством собственных средств для закрытия разницы между оценённой рыночной стоимостью и ценой продажи и заключения сделки. В такой ситуации период продажи имущества, безусловно, удлинится. Конечно, есть и исключения, и если решение потенциального покупателя о покупке и возможная сделка не зависят только от кредита, или заинтересованный покупатель использует главным образом или только собственные средства для покупки дома, он может заплатить больше за имущество, чем возможная рыночная цена, если у имущества есть какой-то особый параметр (например, квартира расположена в очень привлекательном месте или имущество имеет какую-то другую добавленную стоимость).

Если человек разочарован ценой, определённой в оценке, может ли он что-то сделать сам, чтобы повысить стоимость недвижимости, или цену в основном определяют не зависящие от действий владельца факторы, такие как местоположение?

Как уже упоминалось ранее, местоположение в большой степени влияет на цену продажи недвижимости. Однако среди параметров, повышающих рыночную стоимость недвижимости, есть и те аспекты, которые может влиять сам владелец имущества (например, состояние, наличие и состояние инженерных сетей и т. д.). Однако всегда при проведении улучшений необходимо анализировать, какова возможная стоимость любой работы по улучшению/ремонту для владельца и в какой степени это влияет на цену продажи недвижимости. Вместе с тем некоторые улучшения могут сделать данный объект недвижимости на рынке намного более привлекательным, так что связанное с этим соотношение затрат и выгод следует оставить в стороне (например, наличие санузлов – в старых деревянных домах не во всех квартирах может быть туалет и ванная комната, поэтому их обустройство в квартире может значительно повысить привлекательность объекта недвижимости на рынке). Визуальный внешний вид любого товара/продукта также важен в процессе продажи.

При покупке дома, даже если вы планируете, что это будет вашим постоянным жильём, все равно ли нужно думать о том, насколько прибыльно его можно будет продать позже, если это понадобится, или не имеет смысла обращать на это внимание?

Если начать включать фактор прибыльности в процесс покупки дома, то, вероятно, процесс покупки жилья растянется во времени, и тогда, вероятно, следует также оставить в стороне возникновение настоящего ощущения дома. Прибыльность и ощущение дома, вероятно, не могут идти рука об руку. Однако сознательное и разумное поведение на рынке как покупателя или продавца, тем не менее, может принести пользу позже. Важно предпринимать все возможные шаги и принимать решения, глядя в ближайшее будущее и следя за тем, что происходит на рынке.

Источник статьи: Arco Vara