ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ / На прибрежных участках стало яснее, как учитывается ширина строительной зоны запрета

В начале сентября вступило в силу изменение Закона об охране природы, которое уточнило порядок учета ширины защитных зон у водоемов. Эксперты адвокатского бюро RASK в области природоохранного права, землепользования и планирования Сандра Каас и Вилли Лопман отмечают, что это изменение должно разрешить существующую неясность при учете ширины строительного запретного пояса на прибережных участках у моря.

На пляже и берегу строительство запрещено в специальном запретном поясе. Согласно закону, ширина строительного запретного пояса составляет по крайней мере 200 метров на морских берегах островов, 100 метров на других морских берегах и 50 или 25 метров на берегах внутренних водоемов. В густонаселенных районах этот пояс уже, в зависимости от водоема от 25 до 50 метров.

Ширину строительного запретного пояса следует рассчитывать от обычного уровня воды водоема, нанесенного на топографическую карту, и закон не предусматривает никаких иных исходных линий. Несмотря на это, Министерство окружающей среды в течение многих лет определяло ширину строительного запретного пояса на основе другой исходной линии на участках с повторяющимся риском затопления. В результате строительные запретные зоны во многих местах были намного больше, чем предусмотрено законом.

Почему строительные запретные зоны были больше, чем предусмотрено законом?

На участках с повторяющимся риском затопления строительный запретный пояс состоит из зоны затопления и ширины строительного запретного пояса. Под повторяющимся затоплением понимается максимальный уровень воды, который выходит на сушу каждый год или через несколько лет. Границу периодически затопляемой зоны определяют генеральным планом или, при его отсутствии, границей считается один метр выше отметки высоты берега.

Министерство окружающей среды в течение многих лет добавляло буферную зону на участках с повторяющимся риском затопления к законодательно установленной ширине строительного запретного пояса. Это означает, что если, например, граница высокого уровня воды установлена на расстоянии 30 метров, а законодательно установленный строительный запретный пояс составляет 100 метров, то согласно оценке Министерства окружающей среды строительное запрещение действовало в пределах 130 метров. Поскольку риск повторяющегося затопления существует почти по всему морскому побережью Эстонии (хотя его масштабы варьируются), такая практика толкования Министерства окружающей среды значительно расширила ограничения прав собственности на прибережных участках. Если риск затопления заканчивается на расстоянии 30 метров, возникает вопрос об обоснованности такого ограничения права собственности.

Омбудсмен уже около десяти лет указывает на то, что такая практика толкования является неправильной. Ссылка в законе на затопляемую зону прежде всего означает, что сама затопляемая зона является строительной запретной зоной. Следовательно, строительный запретный пояс не должен превышать законодательно установленную ширину или фактическую зону затопления, в зависимости от того, что больше. Такой подход обеспечивает лучший баланс между охраной природы и правом собственности.

Цель ограничений на строительство на пляже и берегу состоит в том, чтобы сохранить экосистемы, ограничить вредное воздействие деятельности человека, направить развитие застройки с учетом особенности берега и обеспечить общественный доступ. Поэтому вопрос заключается в оптимальной ширине защитного пояса, которая выполняет эти цели, но не выходит за их пределы без необходимости. Также предыдущие положения Закона об охране пляжа и берега предусматривали, что на затопляемых территориях строительный запрет распространяется до линии высокого уровня воды только в том случае, если она выходит дальше, чем законодательно установленная ширина пояса.

Если в будущем затопление выходит за пределы ширины строительного запретного пояса, установленной в законе, границей строительного запретного пояса является граница затопления

В соответствии с изменением строительный запретный пояс распространяется на зону затопления только в том случае, если она выходит дальше, чем законодательно установленная ширина строительного запретного пояса. Если зона затопления уже, применяется законодательно установленная ширина пояса. Например, если зона затопления на морском берегу составляет 30 метров, а законодательно установленный строительный запретный пояс составляет 100 метров, то ширина строительного запретного пояса останется 100 метров. Однако если зона затопления выходит на 120 метров, именно это определяет фактическую протяженность строительного запрета. Таким образом, новая формулировка исключает возможность прежнего толкования сложения на основе закона.

В будущем центр споров может сместиться на вопрос о том, правильно ли определена граница периодически затопляемой зоны на морском берегу. Это стоит отслеживать собственникам земли при рассмотрении генерального плана их муниципального образования, так как граница периодически затопляемой зоны на морском берегу устанавливается генеральным планом.

Также возможно в процессе рассмотрения генерального плана решить вопрос о необходимости возможного сокращения или расширения строительного запретного пояса. Изменение климата в будущем может повлиять как на средний уровень морской воды, так и на частоту экстремальных наводнений. Поэтому органам местного самоуправления уже при подготовке генеральных планов необходимо оценить влияние рисков затопления и комплексно учесть цели охраны пляжа и берега.

С различными защитными зонами у водоемов можно ознакомиться, например, в приложении карты ограничений геопортала Министерства окружающей среды X-GIS 2.0 [ограничения] на карте ограничений. В соответствии с открытой информацией, слои карты ограничений еще не отражают изменения Закона об охране природы, вступившие в силу с 01.09.2026, в отношении ширины зоны защиты воды, строительного запретного пояса и пояса ограничений на пляже и берегу. Поэтому стоит следить за этим вопросом.