Первый дом: купить или арендовать и что нужно знать перед решением?

С приближением осени многие молодые люди, начинающие учебу или работу, ищут свой первый дом. Но стоит ли сразу приобретать недвижимость или лучше начать с арендованной квартиры? Руководитель направления ипотечных кредитов Coop Bank Карин Оссипова и генеральный директор Kinnisvara24 Урмас Уибомяе объясняют, какова текущая ситуация на рынке и какие аргументы говорят как в пользу покупки, так и в пользу аренды.

Эстонцы на протяжении веков верили в недвижимость, и владение домом было для многих основной потребностью, способом увеличить свое состояние. Тем не менее, генеральный директор Kinnisvara24 Урмас Уибомяе говорит, что поколение Z склонно откладывать покупку дома и предпочитает жить в арендованной квартире, поскольку это не требует от молодежи значительных стартовых расходов.

«Первоначальный взнос может составлять десятки тысяч евро, плюс ежемесячные расходы на содержание, страховку и ремонт», – говорит Уибомяе. Хотя аренда предполагает изначально значительно меньше расходов и предоставляет гибкость в выборе жилья, по его словам, она все же может оказаться дороже, чем ежемесячный платеж по ипотеке. Особенно сейчас, когда ставка Euribor благоприятствует именно покупке жилья.

Это подтверждает и руководитель направления ипотечных кредитов Coop Bank Карин Оссипова, которая отмечает, что только за последний год возможности значительно сместились в пользу покупателей с кредитом – ставка Euribor за год упала с 3,55% до 2,09%, то есть на 1,46%. Это означает, что ежемесячный платеж по ипотеке, например, на остаток кредита в размере 100 000 евро, на 86 евро меньше, чем год назад. В год это означает выгоду в размере 1032 евро.

Цены на аренду недвижимости снова приближаются к платежам по кредитам

Статистика Kinnisvara24 показывает, что ежемесячный платеж по ипотеке, например, на однокомнатную или двухкомнатную квартиру в хорошем состоянии в Таллинне и Тарту, примерно соответствует стоимости аренды эквивалентного жилья.

Например, покупая на вторичном рынке в Таллинне двухкомнатную квартиру стоимостью 100 000 евро, ежемесячный платеж по кредиту составит чуть более 400 евро. За аналогичную арендованную квартиру нужно платить как в столице, так и в городе с университетом 500 и часто даже больше евро.

По словам Уибомяе, для молодежи при покупке или аренде недвижимости решающей становится ее цена, местоположение и состояние. Так, хорошо пользуются спросом двух-трехкомнатные квартиры в хорошем состоянии с хорошей связью с другими районами города. Хотя спрос есть как на квартиры на вторичном рынке, так и на квартиры в новых проектах, в этом году сделки с последними совершаются реже, поскольку цена высока.

«Кроме того, покупатели все чаще ищут дома, которые предлагают комбинацию практического жилищного комфорта и инвестиционного потенциала – например, квартиры, которые позже легко можно сдать в аренду и стоимость которых, вероятно, будет расти», – объясняет он.

Оссипова также отмечает, что если первый дом со временем станет слишком маленьким, но остаток кредита к тому времени значительно снизится и стоимость недвижимости снова возрастет, это создает возможность сдать текущую квартиру в аренду, использовать ее в качестве дополнительного залога или продать с прибылью и использовать заработанные деньги для покупки нового дома. «Арендуя квартиру, вы не получаете часть этого прироста капитала, и если когда-нибудь возникнет потребность в большей площади, вам придется накопить капитал из своих сбережений или продолжить аренду», – говорит Оссипова.

Что покупает молодежь?

Статистика ипотечных кредитов Coop Bank за последние годы показывает, что молодые покупатели жилья для своего первого дома в подавляющем большинстве выбирают недвижимость в хорошем состоянии, в которую можно переехать сразу и которая не требует дополнительных инвестиций.

Целых 85% всех 18–25-летних, взявших ипотеку в Coop Bank, выбрали именно недвижимость в хорошем состоянии, отремонтированную или новую. Часто выбирают старые дома, где квартиры, с одной стороны, дешевле, но, с другой стороны, могут быть более оригинальными – целых 80% всех купленных молодежью домов были построены до 2000 года.

Практичность молодежи видна и в количестве комнат – так, 58% приобрели для себя однокомнатную или двухкомнатную квартиру. «Меньшее количество комнат, с одной стороны, снижает расходы на содержание, с другой стороны, это показатель того, что в крупных городах цены на недвижимость выше и приходится искать компромисс между размером дома и ценой покупки», – говорит Оссипова.

31% купленных молодежью домов – трехкомнатные, 11% – с четырьмя и более комнатами. Более крупные жилые помещения молодые люди в основном приобретают в небольших городах и поселках, тогда как меньшие жилые помещения преобладают в Таллинне и Тарту.

Удивительно, что из статистики Coop Bank следует, что многие молодые люди видят долгосрочное будущее не только в Таллинне, но и в небольших поселках. Если 42% молодых людей приобрели свой первый дом в Таллинне и 9,7% в Тарту, то целых 48,3% купили недвижимость где-то еще в Эстонии.

Средняя сумма ипотеки для покупателя жилья в возрасте до 25 лет в Coop Bank составляет около 85 000 евро. Если, например, в Таллинне средняя сумма кредита составляет около 103 300, то в остальной части Эстонии она составляет около 65 200 евро, то есть примерно на 37% ниже.

Большая гибкость дает аренда

В некоторых случаях аренда может оказаться лучшим вариантом. Это особенно верно в ситуации, когда известно, что место жительства будет временным и в будущем планируется переехать в другое место на постоянной основе. Например, переезд в другой город на 2–3 года для учебы или работы может сделать арендованную квартиру финансово и практически более разумным выбором.

«Можно сказать, что по общему правилу, если вы планируете жить в доме более 5 лет, то разумнее его купить, а если на более короткий срок, то аренда может быть более разумным выбором», – поясняет Оссипова.

Арендованная квартира имеет определенные удобства. Помимо того, что место жительства можно изменить, просто объявив об этом за несколько месяцев, как арендатор вам не нужно беспокоиться о земельном налоге, вопросах содружества квартир или крупных работах по ремонту и содержанию. «Если ежемесячная арендная плата и коммунальные услуги оплачены и квартира содержится в надлежащем состоянии, то обязательства обычно на этом заканчиваются», – отмечает Оссипова.

Родители могут помочь, если доходов или первоначального взноса недостаточно

Арендованная квартира может быть необходимым шагом также в том случае, если молодой человек полностью сосредоточен на учебе, то есть кроме поддержки родителей нет дополнительного дохода. Для самостоятельного получения ипотеки необходимо иметь гарантированный доход. Чаще всего банки рассматривают доход за последние шесть месяцев и следят за тем, чтобы был пройден испытательный срок на работе. Последнее особенно важно для первого места работы.

Если дохода молодого человека недостаточно для самостоятельного получения ипотеки, решением может быть то, что один из родителей изначально берет на себя ответственность за кредит вместе с ребенком, то есть вначале платежи по кредиту вносятся ребенком и родителем вместе или родитель оплачивает их самостоятельно. Когда молодой человек наконец становится готов платить по кредиту самостоятельно, возможно удалить родителя из кредитного соглашения. Для этого банк повторно оценит платежеспособность и надежность молодого человека.

Тем не менее, молодые покупатели жилья чаще всего сталкиваются с необходимым первоначальным взносом. По словам Уибомяе, именно большой первоначальный взнос является причиной, по которой молодежь остается в арендованной квартире. При покупке дома с кредитом первоначальный взнос обычно должен составлять не менее 15%, хотя, например, с поручительством EIS он может быть 10%. Для квартиры стоимостью 100 000 евро это означает первоначальный взнос в размере 10 000–15 000 евро. Кроме того, финансирование жилья за пределами населенных центров также облегчает дополнительный кредит Фонда развития сельских районов, который помогает покрыть требование собственного финансирования до 50% от суммы ипотеки.

По словам Оссиповой, родители могут также поддерживать начало независимой жизни своего ребенка с помощью собственного финансирования. Если самый простой способ – оказать финансовую поддержку молодежи, то второй способ – использовать свою личную недвижимость в качестве залога для ипотеки ребенка. Таким образом, родитель не должен тратить деньги, но их имущество помогает молодому человеку снизить требование первоначального взноса.