Анализ доступности жилья: Доступность квартир продолжает улучшаться в этом году

Несмотря на крайне низкую уверенность домохозяйств в будущем, рынок квартир в Таллинне заметно оживился в конце прошлого года. Активность улучшилась в конце года благодаря снижению процентных ставок и отложенным ранее решениям о покупке. Однако рост числа сделок был в основном связан с вторичным рынком квартир, так как они имеют более низкий ценовой уровень по сравнению с новостройками.

В последнем квартале прошлого года число сделок на вторичном рынке превысило средний уровень последних десяти лет. Также в январе вторичный рынок был очень активен. Хотя бронирования новостроек в последнем квартале прошлого года были больше по сравнению с низкими показателями предыдущих двух лет, их число все еще было довольно скромным. Например, в 2016–2019 годах в среднем заключалось 750 бронирований в квартал, а в четвертом квартале 2024 года было 426 бронирований.

Рост бронирований новостроек поддержали появившиеся на рынке новые проекты. Хотя доступность квартир улучшается благодаря снижению процентных ставок, высокая цена новостроек сделала их более доступными для домохозяйств с более высокими доходами. Поэтому всеобщее улучшение спроса требует больше времени.

Покупательная способность среднего работника на рынке квартир улучшилась в прошлом году

Хотя статистика по заработной плате за последний квартал еще не опубликована, по оценке Swedbank рост чистой заработной платы на 7% и более в прошлом году в Таллинне превысил рост цен на квартиры. По данным Земельного управления, цены на квартиры вторичного рынка выросли в прошлом году на 3%. По статистике сайтов застройщиков средняя цена новостроек в прошлом году была на 4,5% выше, чем год назад, но застройщики, вероятно, все еще предлагали некоторые скидки или бесплатные бонусы.

Ценовой разрыв между новостройками и квартирами вторичного рынка в последние годы увеличился. В конце года новостройки были в среднем на 44% дороже квартир вторичного рынка. Это частично можно объяснить большей долей более эксклюзивных и более дорогих квартир в предложении на продажу, так как высокие процентные ставки сделали новостройки недоступными для многих. С другой стороны, рост налогов также заставляет поддерживать уровень цен на новостройки, хотя спрос скромный.

В прошлом году доступность квартир улучшилась

Благодаря снижению процентных ставок и сильному росту заработной платы в прошлом году доступность квартир улучшилась. В последнем квартале года семья, живущая в Таллинне, в среднем* могла позволить себе квартиру площадью до 67 квадратных метров на вторичном рынке. Последний раз такая доступность была в третьем квартале 2022 года.

По данным статистики сделок Земельного управления, в четвертом квартале семья в среднем могла позволить себе квартиру площадью до 43 квадратных метров в новостройке. Последний раз такая доступность в новостройке была в первом квартале 2023 года.

Доступность квартир будет продолжать улучшаться в этом году

По прогнозу Swedbank, Европейский центральный банк в этом году будет продолжать снижение процентных ставок, в результате чего ставка постоянного депозитного механизма снизится до 1,75 процента к сентябрю. Вместе со ставкой центрального банка также снижается euribor, который является основой кредитных договоров.

Оживление экономики должно принести больше позитивных новостей в этом году. Рынок труда обычно хорошо выдерживает годы экономического спада. Безработица, хотя и выросла, но умеренно. Уровень безработицы должен постепенно снижаться в этом году, а занятость останется высокой. Хотя налоговые изменения снизят покупательную способность среднего работника в этом году, снижение процентных ставок окажет большее положительное влияние на доступность квартир. Поэтому мы прогнозируем некоторое улучшение доступности квартир в этом году, что, в свою очередь, должно поддержать спрос.