Эксперты: уплотнение городов помогает остановить рост цен на недвижимость

Следующая волна роста на рынке недвижимости напрямую зависит от сотрудничества и выборов государства, муниципалитетов и застройщиков. Уплотнение городского пространства, предотвращение социальной сегрегации и нормы качества пространства — все это важные компоненты, отметили участники дискуссии, состоявшейся на конференции "Архитектура и развитие 2025".

Партнер адвокатской конторы RASK и присяжный адвокат Рамон Раск подчеркнул, что в будущем недвижимость будет все больше принадлежать богатым, и мы еще далеки от бума. "Строительство с каждым годом становится дороже, цены на вводимые ресурсы также будут расти в дальнейшем, и единственный способ справиться с этим — это рост покупательной способности, который напрямую зависит от конкурентоспособности экономики", — отметил Раск.

В свою очередь, совладелец и генеральный директор Reterra Рейго Рандметс подчеркнул, что уровень цен на недвижимость остался похож на уровень зарплат в течение последних 25 лет. "Недвижимость по-прежнему покупают, но сегодня ее покупают в основном те, для кого покупка действительно улучшает их условия жизни и благополучие. То есть дома покупают, но с целью инвестиций покупают меньше. Условия кредитования лучшие за всю историю, но предстоящего бума не видно", — сказал он.

Рандметс привел пример, что цена квадратного метра новых квартир в Ипподроме составляет около 5000 евро, тогда как в Раемыйса, который расположен немного дальше от Таллина, цена остается в диапазоне 3300–3400 евро. "Если у семьи есть выбор между двух- или трехкомнатной и четырех- или пятикомнатной квартирой, они выбирают пригород или соседние муниципалитеты, потому что там можно получить на одну комнату больше. Это не ради зелени или красоты, а исключительно из необходимости", — объяснил Рандметс. По его мнению, это показывает, что более плотное и продуманное городское пространство вместе с хорошим общественным транспортом станет со временем неизбежным. "Без этого Таллин потеряет своих налогоплательщиков соседним муниципалитетам", — добавил Рандметс.

Главный архитектор Таллина Андро Мянд добавил, что город не может один нести ответственность за уровень цен на недвижимость. "В Таллине около 2000 строительных участков, для которых выданы права на строительство, но строительные работы не начинались. Это означает 5–6 миллионов квадратных метров потенциала, который остается неиспользованным. Часто планировка находится не в руках города, как обычно полагают, а именно в руках застройщика", — подчеркнул он.

Вместе с тем Мянд также указал на роль соседних муниципалитетов: "Если соседи разрешают взрывной рост без какого-либо долгосрочного видения, это проблема. Волость Саку сознательно контролировала свой рост, а Вийси в конце концов решила замедлить свой взрывной рост, но в некоторых волостях действия просто преступны. Застройка сельскохозяйственных земель означает, что мы расходуем источник благосостояния наших детей и внуков, и кто-то позже должен будет содержать как общественный транспорт, уличное освещение, так и уход за дорогами", — сказал Мянд. Таким образом, по его мнению, нам следует строить города намного компактнее.

Социальная сегрегация — самая большая угроза будущего

Главный архитектор Таллина предупредил, что в течение 15–20 лет Эстония может столкнуться с теми же проблемами, которые сейчас мучают пригороды крупных европейских городов. "Молодежная бедность и национальная сегрегация — это наибольшие угрозы, с которыми имеют дело городские планировщики. Если определенные группы общества чувствуют, что они исключены из успеха, результатом будут конфликты и беспорядки", — сказал он.

Нужно обратить внимание на самый большой неиспользованный потенциал Таллина — Ласнамяги. "Там живет больше людей, чем в Тарту и Вильянди вместе взятых, но район остался спальней, где отсутствуют рестораны, кафе и рабочие места. Жилой фонд однотипный и повторяет советские модели. Наша цель — изменить типологию жилья и апробировать скандинавские модели. Кроме того, мы должны привести в Ласнамяги рабочие места и государственные услуги — например, в окрестностях Тондираба планируется новая начальная школа, государственная гимназия и бассейн, чтобы создать веру в этот район и в частном секторе", — объяснил Мянд.

Качество пространства и уплотнение городов

Рамон Раск подчеркнул, что лучшая связность достигается через транспортные связи и интеграцию социальной инфраструктуры в городское пространство — уплотнение города дает возможность сделать жилую среду более единой. Рейго Рандметс добавил, что практические выборы семей показывают, как на решения о месте жительства часто влияет просто возможность получить на одну комнату больше. "Уплотнение городского пространства и продуманный общественный транспорт помогли бы уравновесить эти выборы", — согласился он.

Говоря о качестве пространства, Раск отметил, что государство предпринимает шаги в направлении нормативной среды, где архитектурное качество и устойчивость являются стандартом в строительстве. "Если рынку будут установлены четкие требования, то можно надеяться, что даже если рынок в будущем перегреется, удастся избежать существенного снижения качества застройки", — объяснил он.

Мянд считает, что для достижения более связного городского пространства необходимо принимать и непопулярные решения. "Если мы хотим более связный и качественный город, мы должны быть готовы платить за услуги. Налог на пробки или платная парковка по всему городу — это непопулярные решения, но они сделали бы город более эффективным", — сказал он.

Рандметс подчеркнул, что самое важное — это сотрудничество застройщиков и города: "Чем плотнее город и чем быстрее время рассмотрения, тем доступнее недвижимость. Чем доступнее недвижимость, тем меньше сегрегация. Другими словами, чем плотнее город, тем меньше налогоплательщиков уезжает из города."