Эксперт: отсутствие разрешения на использование может не всегда стать препятствием для покупки дома

Отсутствие разрешения на использование не обязательно должно стать непреодолимым препятствием при покупке дома, если перед совершением сделки ясно, что именно необходимо для упорядочения всей документации, объясняет брокер по недвижимости 1Partner Kinnisvara Анжела Вирак.

Отсутствие разрешения на использование может быть обусловлено самыми разными причинами, и не всегда это означает, что здание имеет конструктивные проблемы. В некоторых случаях владелец уже собрал необходимые документы, заказал аудиты и заявка ждет лишь окончательного решения, в других же случаях оформление может быть еще в начальной стадии и сначала необходимо выяснить, соответствует ли фактическое состояние здания строительному проекту и данным реестра зданий. "Для покупателя это очень разные исходные позиции, и простая отметка о том, что разрешение на использование находится в процессе выдачи, не дает достаточного представления. Перед принятием решения стоит выяснить, уже ли подана заявка, решены ли замечания органа местного управления, выполнены ли необходимые работы и на каком этапе находится процедура," объясняет Анжела Вирак, профессиональный брокер по недвижимости 1Partner Kinnisvara с опытом работы более 20 лет.

Первым шагом стоит определить, какой процесс вообще необходим для конкретного здания. Помимо разрешения на использование существует также уведомление об использовании с более простой процедурой, и то, какой из этих документов требуется, зависит, в частности, от типа здания, времени постройки, размера и выполненных работ. В этом году использование уведомления об использовании было расширено и на одно- и двухквартирные жилые дома, для которых ранее требовалось разрешение на использование. "Для каждого предложения по продаже необходимо уточнить, какие требования применяются к конкретному зданию и достаточно ли для упорядочения документации объединить имеющиеся материалы или необходимо также выполнить строительные работы," говорит Вирак. Она добавляет, что для более старых домов особенно важно изучить историю последующего строительства, так как пристройки и переоборудованные под жилье чердаки или подвалы могут требовать особого внимания.

Домовладелец может обратить внимание на недвижимость без разрешения на использование именно из-за более низкой, чем обычно, цены, так как владелец хочет переложить оформление и связанные с этим расходы на покупателя. Вирак подчеркивает, что такое предложение имеет смысл лишь в том случае, если объем необходимых действий и их стоимость уже до покупки ясны. Кроме того, неполная документация может повлиять и на ипотеку, доступную при покупке дома, поэтому стоит обсудить ситуацию с имуществом в банке еще до принятия обязательных обязательств. "Не стоит предполагать, что каждая такая ситуация разрешается малыми затратами и несколькими заявками, но в равной мере преждевременно думать, что всегда будут ожидать масштабные строительные работы. Разницу в цене следует сравнивать со всеми предстоящими расходами, включая возможные строительные работы и время, затраченное на оформление, и оставить место для неожиданностей," говорит Вирак и добавляет, что для принятия обоснованного решения при необходимости стоит привлечь в процесс также специалиста в области строительства.

Если документация упорядочивается во время продажи, необходимо договориться о том, кто организует оформление, кто несет расходы и какой результат должен быть достигнут к моменту заключения договора купли-продажи или передачи владения. Если дальнейшие действия остаются за покупателем, он должен иметь представление о имеющихся документах, ходе процедуры и вопросах, требующих решения, перед тем как принять решение. Кроме того, все обязательства и сроки следует зафиксировать в письменном виде, чтобы обе стороны знали точно, за что они отвечают. "Отсутствие разрешения на использование не должно быть причиной отказа от подходящего дома, но перед принятием решения покупатель должен иметь четкое представление о том, что уже сделано и что еще предстоит. Если какой-то дом вас привлекает, но его документация вызывает сомнения, всегда стоит связаться с брокером, так как подробный разговор и совместное изучение документов дают намного больше информации для принятия решения, чем одна короткая заметка в объявлении о продаже," рекомендует Вирак.