Эксперт: Ограничения на строительство в Йыэляхтме и Виймси угрожают поднять цены на недвижимость

Глава волости Йыэляхтме Андрус Умбоя предупредил, что если правительство не урегулирует быстро разработку сбора на развитие социальной инфраструктуры, жилищное строительство может остановиться в основных экономических регионах Эстонии. По словам Михкеля Элисте, профессионального оценщика и аналитика самого крупного агентства недвижимости Эстонии Uus Maa, длительная нерешённая ситуация может привести к сокращению предложения и росту цен, которые в конечном итоге оплачивают покупатели.

По словам Элисте, волости не могут отменять действующие планы развития, но могут ограничивать принятие новых или общее разбирательство. "Волость Виймси уже несколько лет ограничивает новые разработки, потому что с одной стороны есть озабоченность достаточностью инфраструктуры - особенно пропускной способностью водопровода. С другой стороны, в волости ведётся разработка нового генерального плана, который привёл к временному запрету на строительство и планирование," рассказал Элисте.

„По умолчанию несколько волостей начали применять сбор на развитие социальной инфраструктуры постепенно уже после крупного финансового кризиса, и его целью было, чтобы волость не должна была нести слишком большие дополнительные расходы, связанные с развитием, осуществляемым частным сектором, начиная с технической инфраструктуры и заканчивая местами в детских садах, но сегодняшнее его использование на практике стало намного более расплывчатым," сказал Элисте.

"Это была довольно серая область, в которой рынок по крайней мере в значительной части Харьюмаа принял дополнительные расходы, но определённо скорее только по косвенным причинам, чтобы было вообще возможно продолжить развитие. Волостям часто не хватает средств в бюджете, чтобы самостоятельно нести все необходимые дополнительные расходы - для этого нужно было бы либо взять кредит, выпустить облигации, либо теоретически применить какие-то другие модели финансирования между государственным и частным секторами (ГЧП), которые в Эстонии до сих пор довольно редко распространены и часто связаны с широким риском коррупции. Нынешняя ситуация, когда у разработчиков требуют дополнительный платёж, в оценке рынка в сущности приемлема, но только до определённого уровня расходов и разумности. Нынешняя ситуация, однако, похоже, вышла из-под контроля в некоторых регионах и стала во многом и политическим вопросом," отметил Элисте.

„Проблема в том, что хотя закон не запрещает органам местного самоуправления требовать деньги у разработчиков, на практике это требуется в контексте, который больше не связан с расходами на инфраструктуру конкретного проекта разработки. В Таллинне не редки случаи, когда, образно говоря, орган местного самоуправления, например, при разработке многоквартирного дома в районе Калаоя требует расходы на социальную инфраструктуру для покрытия социальных или также инфраструктурных расходов какого-то другого города или района," рассказал Элисте.

„Независимо от уже рассмотренных или рассматриваемых судебных споров в аналогичных ситуациях, на рынке в целом кажется, что вероятно нынешняя практика, по крайней мере в какой-то степени аналогичная ситуация, сохранится в перспективе. К сожалению, учитывая бюджетные позиции эстонских органов местного самоуправления и нашу общую социальную перспективу развития, кажется нереалистичным, что органы местного самоуправления получат значительную дополнительную возможность финансировать разработки недвижимости из собственных средств. Ситуация, в которой органы местного самоуправления используют разработку недвижимости для поддержки своего бюджета, на самом деле является скорее структурной бюджетной проблемой," прокомментировал Элисте.

„Рынку свойственно саморегулироваться. Если в Таллинне или его близком окружении теоретически деятельность по разработке на какое-то время остановится в контексте планов, рынок склонен обойтись и предложение вместе со спросом просто географически переместится в регионы, где не возникает таких юридических проблем или где они не кажутся разработчикам существенными. Многие органы местного самоуправления в пригороде Таллинна определённо видят себя здесь скорее в позиции, где они находятся в большем ожидании новых жителей, чем органы самоуправления, уже прошедшие через значительное городское расширение," рассказал Элисте.

„В регионах, где рассмотрение новых детальных планов или также условий проектирования может получить в перспективе значительные дополнительные временные или финансовые затраты по сравнению с альтернативными рыночными регионами, покупатели жилья испытают в перспективе прежде всего рост цен и возможное ограничение в объёме предложения. Все расходы на социальную инфраструктуру, существовавшие ранее, в конечном итоге оплачивал конечный потребитель, и так это останется и в будущем," добавил Элисте.