Эксперт: долевая собственность на недвижимость может закончиться принудительной продажей вопреки воле собственника

Совладение недвижимостью в Эстонии становится все более распространенным решением, однако кажущаяся простая совместная покупка может привести к сложным спорам и в худшем случае к принудительной продаже недвижимости при отсутствии надлежащих договоренностей, комментирует старший маклер 1Partner Kinnisvara Анжела Вирак.

В последние годы приобретение недвижимости в качестве совладения стало более частым явлением, что было обусловлено ростом цен на недвижимость и необходимостью разделить финансовое бремя и риски. "Совладение позволяет выйти на рынок даже тем, для кого самостоятельный поиск недвижимости был бы недоступен, однако это создает между владельцами долгосрочные и юридически обязывающие отношения, функционирование которых во многом зависит от качества договоренностей," говорит Анжела Вирак. Она добавляет, что хотя совладение обычно создается в атмосфере доверия, на начальном этапе часто не уделяется достаточного внимания предотвращению возможных будущих разногласий.

По словам Вирак, проблемы обычно возникают, когда интересы совладельцев с течением времени меняются. Она приводит пример ситуации, когда два человека купили квартиру как совместное инвестирование, позже один из участников хотел продать имущество, а другой хотел продолжить сдачу в аренду. Поскольку условия выкупа или прекращения совладения не были согласованы заранее, спор дошел до суда и квартира в конечном итоге была продана с молотка. "Конечный результат не соответствовал ожиданиям ни одной из сторон. Это хорошо показывает, что самый большой риск совладения заключается не в самой форме собственности, а в необдуманных договоренностях," отмечает Вирак.

По словам опытного маклера, часто также не осознается, что при принудительной продаже при распределении денежных средств не учитываются фактические инвестиции совладельцев или состояние различных частей недвижимости. "Многие люди ошибочно полагают, что при совладении им принадлежит конкретная физическая часть недвижимости. В действительности владеют идеальной долей всего имущества, и в соответствии с этим распределяется выручка от продажи. Это означает, что даже если один совладелец вложил больше или содержал свою часть в лучшем состоянии, это может не повлиять на конечный результат," объясняет она.

Вирак подчеркивает, что большинство споров, связанных с совладением, тем не менее можно предотвратить, если при создании совладения заключить максимально детальные договоренности. Рекомендуется заключить нотариально удостоверенный порядок использования имущества, распределение расходов, принципы инвестирования и процессы принятия решений, а также установить условия прекращения совладения или выкупа. "Одного доверия недостаточно. Интересы даже близких людей могут измениться с течением времени, и общие договоренности могут не обеспечить достаточную правовую определенность в будущих спорах, поэтому важно, чтобы договоренности были четкими и, где возможно, оформлены нотариально," объясняет Вирак. Она рекомендует обязательно привлечь к сделке специалиста по недвижимости, который разбирается в юридической стороне совладения, способен предотвратить возможные риски и помощь в оформлении договоренностей таким образом, чтобы они защищали все стороны и в будущем.