Эксперт дает совет: как избавиться от недобросовестного арендатора?

Сдача квартиры в аренду может превратиться в настоящий кошмар, если арендатор постоянно задолжает и, вдобавок, отказывается покидать жилплощадь. Как избежать таких ситуаций или правильно расторгнуть договор? Совет дает представитель страховой компании ERGO Майко Калвет.

Больше всего проблем возникает, когда предварительная работа при сдаче квартиры в аренду не проводится и арендные отношения оформлены неправильно. Из статистики страховки от судебных издержек хорошо видно, что арендодатели все чаще испытывают проблемы со злоумышленными арендаторами, а не наоборот. Поэтому для защиты себя и своего имущества стоит потратить больше времени и усилий, чем просто полагаться на везение.

К договору следует относиться серьезно

Если найден подходящий арендатор, перед оформлением договора нужно попросить потенциального арендатора предоставить отчет о его задолженностях. Сдача квартиры хроническому должнику — это явное искушение судьбы, даже если он обещает платить высокую арендную плату. Также необходимо проверить данные арендатора по удостоверению личности или паспорту и включить в договор аренды личный код, номер документа и другую информацию.

Обязательно всегда заключайте письменный договор аренды, в котором четко указаны обязательства сторон, размер арендной платы, сроки оплаты и все, что связано с коммунальными платежами. Рекомендуется заключить договор на определенный срок без автоматического продления. Чтобы избежать споров при передаче ключей, следует подписать акт передачи-приемки, который должен содержать описание состояния квартиры с фотографиями, список обстановки (мебель, бытовая техника и т. д.) и показания счетчиков.

Финансовые меры для предотвращения проблем

Обязательно требуйте арендную плату ежемесячно и авансом, иначе последний месяц аренды может остаться неоплаченным. Чтобы избежать споров о повреждениях квартиры и утраченном имуществе, стоит взять у арендатора залоговый депозит, например, в размере одной месячной арендной платы. При возникновении проблем эти средства можно использовать для оплаты ремонта ущерба или покупки новой мебели. Если же проблем не возникает, этот депозит возвращается арендатору.

Что касается коммунальных платежей, разумно держать все под контролем самостоятельно. Попросите, чтобы все счета отправлялись вам на электронную почту, и оплачивайте их сами, добавляя коммунальные платежи к арендной сумме. Если оплата коммунальных платежей остается на ответственности арендатора, часто случается, что он этого не делает, а позже вы должны оплатить долг вместе с штрафами. Взыскание этого долга с арендатора впоследствии возможно, но является трудоемким и требует времени процессом.

Закон встает на сторону арендатора

Однако если арендатор действительно злоумышленный, отказывается покидать квартиру несмотря на долги и даже меняет замки, освобождение от него может стать испытанием, так как эстонское законодательство в большой степени встает на сторону арендатора. Категорически не рекомендуется разрешать ситуацию самостоятельно — были случаи, когда слишком жесткие действия приводили к тому, что сам арендодатель оказывался осужден по статье незаконного выселения.

Возможности обратиться за помощью полиции против террора арендатора относительно ограничены, так как обычно это рассматривается как гражданский спор, которым полиция не занимается. Гражданский спор предполагает, что требование погашения долга и освобождения квартиры должно быть подано в суд. Учитывая, что судебные разбирательства могут длиться годами, не следует ожидать быстрого решения. Без действующего страхового полиса от судебных издержек вам придется платить сотни евро государственной пошлины и часто нанимать юридического представителя, чтобы документы были оформлены правильно. При взыскании арендного долга можно получить более быструю и менее дорогостоящую помощь через приказное производство, но против выселения злоумышленного арендатора это средство бессильно.

Только после вступления судебного решения в силу можно обратиться к судебному исполнителю за помощью в освобождении квартиры от арендатора и взыскании долга, если арендатор не выполнил решение самостоятельно после его получения. Сомнительно, справедливо ли платить тысячи евро за долгий и мучительный процесс избавления от злоумышленного должника в принадлежащей вам квартире. Однако это законно.

Может ли кто-то действительно жить в чужой квартире?

Если срочный договор аренды истек, вы все же можете попытаться с помощью полиции вернуть себе квартиру и избавиться от арендатора. А именно, параграф 266 Уголовного кодекса описывает незаконное проникновение в здание, помещение, транспортное средство или ограниченную территорию вопреки воле собственника или незаконный отказ покинуть помещение после соответствующего требования собственника. Если удается доказать, что поведение арендатора содержит элементы преступления, ему может грозить штраф до 1200 евро или арест.

Однако избавление от террора арендатора с использованием средств уголовного права может быть относительно сложным. Обязательно перед обращением в полицию подготовьте документацию, подтверждающую ваши права собственника, окончание арендного отношения и игнорирование арендатором законного требования покинуть помещение. Также не помешает получить помощь юриста при подготовке заявления о преступлении и общении с полицией, так как иначе они могут отказать в действиях и утверждать, что это гражданский спор.