Эксперты: геополитические сдвиги и решения правительств переписывают правила сектора недвижимости

Эксперты в области недвижимости предупреждают, что растущая геополитическая неопределённость и быстро увеличивающиеся расходы на оборону в Балтийском регионе начнут перестраивать основные принципы сектора недвижимости и строительства. Поскольку государства берут на себя всё большую роль в качестве застройщиков, разработчики и инвесторы должны переосмотреть свои существующие бизнес-модели, а покупатели могут столкнуться с более длительными сроками завершения проектов, так как возможности сектора всё больше направляются на стратегическую инфраструктуру.

Подобные события уже видны в Эстонии, где расходы на оборону вступают в беспрецедентную фазу роста. Начиная с 2026 года, Эстония планирует направлять на национальную оборону не менее 5% ВВП, что является одним из самых высоких уровней среди стран НАТО. Рост означает дополнительные инвестиции в размере 844,5 миллионов евро по сравнению с прошлым годом и включает масштабные взносы в военную инфраструктуру, расширение учебных полигонов, противовоздушную и противоракетную оборону, инженерные подразделения и развитие объектов оборонной промышленности.

Параллельно Эстония развивает физическую оборонную инфраструктуру на своей восточной границе, включая строительство укреплённых позиций и системы бункеров, которые являются частью более широкой Балтийской линии обороны. Эти события вместе с новыми военными базами и расширенными возможностями обучения создают постоянный спрос на строительные мощности по всей стране.

По словам исполнительного директора Newsec Estonia Карела Аасранна, эти события указывают на структурное изменение рынка недвижимости и строительства. «Решения региона значительно увеличить расходы на оборону означают, что правительства вступают в долгосрочный цикл строительства. На практике крупные проекты обороны – военные базы, инфраструктурные объекты и учебные площадки – конкурируют с коммерческими и жилыми разработками за одних и тех же подрядчиков, инженерные возможности и строительные материалы», – объясняет Аасранн.

Конкуренция за строительные ресурсы возрастает, и реальная минимальная стоимость новых разработок увеличивается, в то время как сроки проектов могут продлиться. По оценкам экспертов, правительства, вероятно, останутся самыми активными застройщиками в течение следующего десятилетия, отражая долгосрочные обязательства по безопасности стран первой линии НАТО.

«Это не краткосрочные колебания, а структурные изменения на рынке. Часть строительных мощностей неизбежно будет направлена на проекты, связанные с обороной. Сектор строительства сам становится стратегическим ресурсом, и балансирование между потребностями в государственной инфраструктуре и коммерческим развитием становится одним из ключевых вопросов в отрасли», – добавляет Аасранн.

Для Эстонии это означает, что разработчики и инвесторы должны быть более осторожны при планировании проектов, учитывая более длительные циклы закупок, ограниченную доступность подрядчиков и большую волатильность затрат. Ускорение развития оборонной инфраструктуры влияет на цены строительства, сроки завершения проектов и инвестиционные стратегии, а также будет формировать более широкий рынок недвижимости, вероятно, на протяжении 2030-х годов.

Эти самые вопросы будут обсуждаться в среду, 4 марта, на Североевропейском форуме по недвижимости 2026, который пройдёт в Таллинском Культурном центре. Главная тема форума этого года «Переосмысление недвижимости» призывает критически пересмотреть существующие бизнес-модели, инвестиционные стратегии и практику развития в ситуации, когда экономическая, геополитическая и технологическая среда необратимо изменилась.