Классика строительных споров: "Сделаем, о деньгах поговорим позже!"

Ehitus- ja remonditöödel on tavapärane, et kogu töömaht ei pruugi olla lepingu sõlmimisel täpselt teada. Tööde käigus võib selguda, et soovitud eesmärgi saavutamiseks tuleb teha algselt planeeritust rohkem. Siit tekib ka küsimus, kas lisandunud tegevused on algse tasuga hõlmatud või on tegemist lisatööga, mille tasus tuleb eraldi kokku leppida?

В строительстве и ремонтных работах обычно бывает так, что полный объём работ может быть неизвестен в момент заключения контракта. Во время работ может выясниться, что для достижения желаемого результата необходимо выполнить больше, чем первоначально планировалось. Отсюда и возникает вопрос: включены ли дополнительные работы в первоначальную стоимость или это дополнительные работы, стоимость которых необходимо согласовать отдельно?

„Tavapärane vaidluse koht on see, kui sõlmitakse suulisi kokkuleppeid stiilis „tee ära, rahast räägime hiljem". Kuna eelarve on seaduse järgi siduv, tekivad vaidlused lihtsasti selle pinnalt, kas töö oli algse lepingutasuga hõlmatud või tuleb maksta lisatasu," kirjeldab advokaadibüroo RASK vandeadvokaat Henri Torop.

«Обычное место возникновения спора — это заключение устных договорённостей в стиле "выполни работу, обсудим цену позже". Поскольку смета в соответствии с законом обязательна, споры легко возникают на основании вопроса о том, была ли работа включена в первоначальную стоимость контракта или необходимо платить дополнительно», — описывает адвокат адвокатского бюро RASK Анри Торопа. Praktikas on levinud, et lisatöid ei fikseerita kirjalikult ega koguta vajalikke tõendeid. Paraku on aga nii, et kui lisatöid on tehtud, kuid puudub selge ülevaade, kes mida tegi, siis võib hiljem olla raske kindlaks teha, kas tegemist oli algse lepingu osa või lisatööga.

На практике распространено, что дополнительные работы не фиксируются в письменной форме и не собирается необходимая документация. К сожалению, если дополнительные работы выполнены, но отсутствует четкое представление о том, кто что делал, то позже может быть сложно установить, была ли это часть первоначального контракта или дополнительная работа.

Toropi sõnul on juhuslikud kirjavahetused ja sõnumid sageli mitmeti tõlgendatavad ning pooled võivad erinevalt mõista, kas lisatööde osas jõuti kokkuleppele, mida täpselt kokku lepiti ja mis hinnaga.

По мнению Торопа, случайная переписка и сообщения часто поддаются различным толкованиям, и стороны могут по-разному понимать, было ли достигнуто соглашение о дополнительных работах, что именно было согласовано и по какой цене.

„Tööde käigus võivad ilmneda ka probleemid, mida ei olegi võimalik algselt ette näha, näiteks hallitus seintes või torustiku ootamatult halb seisukord. Kui töövõtja sellistest avastustest koheselt kirjalikult ei teavita ja pooled lisatöödes eraldi kokku ei lepi, tekib vaidlus selle üle, kas töövõtjal oli õigus lisatasu nõuda või mitte," selgitab ta. Üheks klassikaliseks vaidluse allikaks on ka asjaolu, et lisatööd pikendavad sageli ka ehitustööde valmimise tähtaega.

«Во время работ могут возникнуть проблемы, которые невозможно предусмотреть изначально, такие как плесень на стенах или неожиданно плохое состояние трубопровода. Если подрядчик не уведомляет об этих находках немедленно в письменной форме и стороны не приходят к отдельному соглашению о дополнительных работах, возникает спор о том, имел ли подрядчик право требовать дополнительную плату или нет», — объясняет он. Еще одним классическим источником спора является то, что дополнительные работы часто продлевают и сроки завершения строительных работ.

Kuidas vähendada vaidluste riski?

Как снизить риск возникновения споров?

Riskide maandamiseks soovitab advokaadibüroo RASK advokaat Viviana Vilter sõlmida lisatööde kohta alati kirjalik kokkulepe: „Selles tuleks kirjeldada töö sisu, maht ja hind. Isegi lihtne e-kiri nimetatud tingimustega, millele teine pool vastab kirjalikult „nõus", võimaldab vältida hilisemaid vaidlusi."

Для снижения рисков адвокат адвокатского бюро RASK Вивиана Вилтер рекомендует всегда заключать письменное соглашение о дополнительных работах: «В нём следует описать содержание, объём и цену работы. Даже простое письмо по электронной почте с указанными условиями, на которое другая сторона письменно отвечает "согласна", позволяет избежать будущих споров». Lisaks ei peaks tööandja alustama lisatööde tegemist ning tellija nõudma tööde alustamist enne kirjaliku kokkuleppe vormistamist. „Kasutada tuleks tööde üleandmise-vastuvõtmise akte ja muid dokumente. Isegi lihtne tööde loetelu koos kuupäeva ja allkirjaga aitab vältida hilisemaid vaidlusi," selgitab Vilter.

Кроме того, подрядчик не должен начинать выполнение дополнительных работ, а заказчик не должен требовать начала работ до оформления письменного соглашения. «Следует использовать акты передачи-приёма работ и другие документы. Даже простой список работ с датой и подписью помогает избежать будущих споров», — объясняет Вилтер.

Seega on kõige kindlam hoida alles fotod, tööpäevik, mõõtmised ja kirjavahetused ehk dokumenteerida kõike vajalikku. Samuti tuleks lisatöödega seoses leppida kirjalikult kokku ka tähtaja pikendus, kui lisatööd mõjutavad tööde valmimise aega.

Поэтому самое надёжное — сохранить фотографии, дневник работ, измерения и переписку, то есть документировать всё необходимое. Кроме того, в связи с дополнительными работами следует письменно согласовать продление сроков, если дополнительные работы влияют на время завершения работ.

Advokaatide sõnul tähendab lisatööde kokkulepe, et mõlemad pooled on väljendanud oma nõusolekut samadel tingimustel täiendavate tööde teostamiseks. „Kumbki pool peab hoolitsema selle eest, et tal oleksid olemas tõendid kokkuleppe sõlmimise kohta. See aitab vaidlusi vältida või vajadusel oma õigusi kaitsta," rõhutavad õigusnõustajad.

По мнению адвокатов, соглашение о дополнительных работах означает, что обе стороны выразили своё согласие на выполнение дополнительных работ на одинаковых условиях. «Каждая сторона должна позаботиться о том, чтобы иметь доказательства заключения соглашения. Это помогает избежать споров или при необходимости защитить свои права», — подчеркивают юридические консультанты.

Kui lisatööde üle on vaidlus juba tekkinud, tuleks alustada läbirääkimistest ning otsida võimalusel kompromissi. „Kui kokkuleppele ei jõuta, võib tellida sõltumatu eksperdi hinnangu tööde vajaduse, mahu ja hinna kohta. See aitab pooltel ühisele arusaamale jõuda. Kohtumenetlus võiks jääda pigem viimaseks õlekõrreks," lisavad RASKi advokaadid.

Если спор о дополнительных работах уже возник, следует начать переговоры и по возможности искать компромисс. «Если не удаётся достичь соглашения, можно заказать независимую экспертизу по поводу необходимости, объёма и цены работ. Это помогает сторонам прийти к единому пониманию. Судебное разбирательство может быть скорее последней мерой», — добавляют адвокаты RASK.