Региональные различия на эстонском рынке недвижимости углубляются

Активность рынка недвижимости определяется покупательной способностью доходов, процентными ставками и уверенностью домохозяйств. Если эти изменения проявляются на рынке недвижимости быстро, то влияние изменений численности населения проявляется медленно и часто остается менее заметным в фоне.

Сокращение и старение населения, снижение рождаемости и концентрация людей в более крупные центры по-разному формируют рынки недвижимости в регионах. Поэтому предстоящие демографические изменения становятся все более актуальной темой.

Население концентрируется в Харьюмаа и Тартумаа

Согласно базовому прогнозу Статистического управления, численность населения Эстонии к 2050 году сократится примерно на 3% по сравнению с текущей. Население концентрируется там, где больше рабочих мест, выше зарплаты и лучше возможности в сфере образования и развития.

Если за последние десять лет численность населения росла в Харьюмаа, Тартумаа, Пярнумаа и Рапламаа, то к 2050 году рост прогнозируется только в Харьюмаа и Тартумаа. Численность населения в остальных 13 регионах сократится, больше всего в Ида-Вирумаа.

Население расширяется в пригороды крупных городов

Однако региональный прогноз численности населения не означает, что население будет расти равномерно во всем Харьюмаа и Тартумаа – численность жителей может увеличиваться главным образом в пригородах более крупных городов, тогда как некоторые районы сокращаются. Развитие инфраструктуры и более доступное жилье за пределами городов способствуют не только проживанию в городах, но и концентрации населения в пригородах крупных городов. Например, доля Харьюмаа в населении Эстонии за десять лет выросла с 44% до 47%, и согласно прогнозам к 2050 году достигнет 51%. При этом рост населения в Таллинне был медленнее, чем в остальной части Харьюмаа, что указывает на расширение числа жителей и спроса на жилье за пределы столицы.

Кроме того, развитая инфраструктура и относительная близость к рабочим местам или образовательным учреждениям позволяют жителям некоторых регионов оставаться постоянно проживать в своем родном регионе. Одним из таких примеров является Рапламаа, где около 45% занятого населения работает за пределами своего региона, в том числе 28% в Таллинне. Таким образом, привлекательность некоторого региона как места жительства во многом зависит от транспортных связей с центрами притяжения и от способности предоставлять доступное жилье и хорошее качество жизни.

Потенциальных покупателей и арендаторов жилья становится меньше

По данным Swedbank, около 90% клиентов жилищных кредитов составляют жители в возрасте 20–49 лет. Хотя не все люди этой возрастной группы являются потенциальными покупателями жилья, изменение их численности помогает оценить будущий спрос на жилье.

За последние десять лет численность жителей в возрасте 20–49 лет в Эстонии сократилась примерно на 2,5%. Согласно прогнозам, к 2040 году она сократится на 9% по сравнению с сегодняшним днем, а к 2050 году примерно на 14%. Снижение прогнозируется во всех регионах, причем в некоторых регионах сокращение может даже превысить 20%.

Хотя фактическое развитие может не полностью совпадать с прогнозами, они указывают на то, что перспективы спроса на жилье в Эстонии не одинаковы. Региональные различия могут углубиться, и демографические потери могут сделать продажу и разработку недвижимости все более сложной именно там, где потенциальных покупателей становится меньше.

Региональные различия в ценах могут углубиться

Лучшие возможности трудоустройства и более высокие доходы в центрах притяжения обычно позволяют платить более высокую цену за недвижимость. Однако это не обязательно означает равные возможности для всех при покупке жилья, так как доходы в центрах притяжения также различаются.

Например, в прошлом году за среднюю месячную зарплату в Вырумаа можно было купить в среднем 1,3 м² жилой площади квартиры, а за среднюю месячную зарплату в Таллинне только 0,6 м². В районах, удаленных от центров притяжения, цена покупки может быть более доступной, но ограниченные возможности трудоустройства, более низкие доходы и меньший круг покупателей держат спрос также на более низком уровне.

Разница в цене между центрами притяжения и другими регионами со временем может еще больше увеличиться. Это не обязательно означает снижение цен, так как на развитие рынка влияют также процентные ставки и экономическая ситуация. Однако рост цен в различных регионах в будущем может различаться еще больше. Рост населения в Харьюмаа и Тартумаа увеличивает общую потребность в жилой площади даже при снижении численности жителей в возрасте 20–49 лет. В остальной части Эстонии сокращаются как численность населения, так и число людей в возрасте 20–49 лет, что может снизить как общую потребность в жилой площади, так и количество потенциальных покупателей и арендаторов жилья.

При этом следует учитывать, что сокращение и старение населения могут влиять на спрос и уровень цен, но цену формирует также качество и предложение жилищного фонда. Кроме того, спрос на жилье также влияет на покупку второго дома или дачи, а также на развитие туризма в регионе, особенно там, где спрос на краткосрочную аренду выше.

Меньшие домохозяйства до сих пор поддерживали спрос на жилье

В период 2015–2025 годов численность населения Эстонии выросла на 4%, но количество домохозяйств за этот же период увеличилось на 12%, главным образом за счет роста количества одноличных домохозяйств. По данным Евростата, доля одноличных домохозяйств в Эстонии за десять лет выросла с 36% до 45%. При этом доля домохозяйств с одним взрослым моложе 65 лет увеличилась с 20% до 25%, что дополнительно увеличило спрос на жилье.

Таким образом, хотя численность людей в возрасте 20–49 лет со временем снижается, это может быть компенсировано ростом числа домохозяйств. Однако влияние этой тенденции в будущем может ослабеть. Доля домохозяйств с одним взрослым моложе 65 лет в Эстонии уже является одной из самых высоких в сравнении с Европейским союзом, и стран с более высоким показателем немного, среди них, например, Финляндия (30%), Швеция (28%) и Дания (27%).

Как сохранить жизнеспособность отдаленных регионов?

Для сохранения жизнеспособности регионов, расположенных вдали от крупных центров притяжения, недостаточно просто иметь доступное жилье и хорошую инфраструктуру, но также важно создание рабочих мест и экономических возможностей вне региона столицы. Будущее регионов зависит от того, смогут ли люди найти подходящую работу рядом с домом и увидеть там долгосрочную перспективу развития. В противном случае жизнь в Эстонии станет еще более сосредоточена на столице, а население и жизнеспособность отдаленных регионов еще больше сократятся.