Доступность квартир значительно улучшилась в первом квартале

Быстрый рост доходов домохозяйств улучшил доступность квартир в начале года и поддержал спрос. Большая рыночная активность способствовала ускорению роста цен на вторичном рынке. Количество бронирований в новостройках в первом квартале было значительно больше, чем год назад, но все еще остается ниже долгосрочного среднего значения. Более высокий euribor может ухудшить доступность квартир по сравнению с первым кварталом, но к концу 2026 года квартиры должны быть более доступны, чем год назад.

Быстрый рост доходов поддерживает активность жилищного рынка

Таллинский рынок квартир был активен в начале года. По данным Земельного и имущественного регистра Эстонии, в первом квартале на вторичном рынке было больше сделок, чем год назад. Хотя активность по-прежнему сосредоточена на вторичном рынке, по данным Swedbank, количество бронирований значительно увеличилось и в новостройках Таллина, поскольку значительный рост чистой заработной платы в этом году позволяет брать более крупные ипотечные кредиты, чем раньше.

Ускорение роста цен на квартиры вторичного рынка произошло как ожидалось

Рост цен на квартиры вторичного рынка в первом квартале ускорился как и ожидалось – за счет более высокой рыночной активности он вырос на 6,5% в годовом сравнении. По данным веб-сайтов застройщиков, рост предложенных цен на новостройки был более медленным и достиг в среднем 3,7%. При этом количество квартир в новостройках, находящихся на продаже в Таллине, в первом квартале достигло самого высокого уровня за все времена. Это создает предпосылки для постепенного сокращения разницы в цене между двумя сегментами рынка, поскольку при нынешней активности покупателей предложение на рынке новостроек достаточно.

Покупательная способность чистой заработной платы на рынке жилья продолжает восстанавливаться с минимума 2022 года. В начале года восстановление было значительным благодаря сильному росту чистой заработной платы, поддерживаемому налоговой реформой – отменой «налогового прогрессирования» вместе с введением более высокого налогового вычета. К настоящему времени покупательная способность чистой заработной платы на вторичном рынке восстановилась до уровня, близкого к 2019 году, когда соотношение цены квартиры к заработной плате было одним из самых благоприятных за последние десять лет. На рынке новостроек, напротив, это все еще слабее, и количество квадратных метров, доступных за одну зарплату, все еще значительно ниже уровня 2019 года.

Война на Ближнем Востоке вновь привела процентные ставки в центр внимания

По оценке Swedbank, домохозяйство в Таллине, зарабатывающее 1,5-кратный средний чистый доход*, могло позволить себе квартиру площадью до 77 квадратных метров на вторичном рынке в первом квартале. Год назад соответствующий показатель был около 70 квадратных метров. Учитывая предложенные цены застройщиков, в первом квартале можно было купить квартиру площадью около 44 квадратных метров в новостройке, год назад — квартиру площадью до 39 квадратных метров.

Война на Ближнем Востоке ускоряет инфляцию по сравнению с предыдущим прогнозом и вновь сильнее привлекает внимание к вопросу процентных ставок. По нашему прогнозу, Европейский центральный банк повысит процентные ставки два раза в этом году – в июне и сентябре – всего на 0,5 процентных пункта.

Euribor растет с марта, и текущий уровень, по нашему мнению, уже полностью отражает ожидаемый рост процентных ставок. По сравнению с уровнем первого квартала доступность квартир может снизиться. Вместе с тем квартиры несмотря на более высокий euribor должны быть в целом более доступны в 2026 году, чем в предыдущем году, поскольку рост чистой заработной платы остается быстрым в этом году.

В столицах стран Балтии самый быстрый рост цен был в Вильнюсе

Сильный спрос придал темп росту цен на квартиры в Вильнюсе, который в первом квартале превысил 13% в годовом сравнении. Рост заработной платы отстал от роста цен на квартиры, поэтому доступность квартир в Вильнюсе ухудшилась как по сравнению с предыдущим кварталом, так и по сравнению с годом назад. Изъятие сбережений из второго пенсионного столпа вероятно будет держать как активность, так и рост цен в Вильнюсе высоким в этом году.

Рига имеет в целом лучшую доступность квартир по сравнению с Таллином и Вильнюсом, поскольку рынок квартир Риги доминируют сделки с квартирами советского периода. В первом квартале рост заработной платы в Риге был быстрее, чем рост цен на квартиры, а процентные ставки были ниже, чем год назад. Это, в свою очередь, улучшило доступность квартир. Вместе с тем доступность квартир в Риге достигла своего пика в конце прошлого года, когда соотношение цены квартиры и чистой заработной платы было наиболее благоприятным.

По расчетам Swedbank, в Риге домохозяйству в четвертом квартале была доступна в среднем квартира площадью 63 квадратных метра в новостройке. В Вильнюсе в новостройке доступна была квартира площадью 57 квадратных метров. В Таллине соответствующий показатель по статистике Земельного и имущественного регистра составлял 49 квадратных метров. Поскольку речь идет о ранее заключенных договорах, которые отражаются в статистике с задержкой, доступность квартир в новостройках, находящихся на продаже, на самом деле ниже.

На вторичном рынке жителю Вильнюса в третьем квартале была доступна в среднем квартира площадью 64 квадратных метра. Хотя в Риге отсутствуют хорошо сопоставимые данные, ситуация с доступностью квартир на вторичном рынке там в целом лучше, чем в Таллине и Вильнюсе.