Дом класса энергоэффективности A: что это на самом деле означает для покупателя квартиры

Означает ли буква А на энергетическом сертификате автоматически счет в два раза меньше? На самом деле это не совсем так. Класс А показывает, что потребность здания в энергии при обычном использовании расчетно очень мала. Объясняем, что это на самом деле означает для ваших ежемесячных счетов, микроклимата в доме и ипотеки.

Краткий ответ: Энергетический класс А означает, что индекс энергетической эффективности здания (ETA) попадает в лучший класс действующей шкалы. Все здания, получившие разрешение на строительство с 2020 года, должны быть зданиями с почти нулевым энергопотреблением, то есть класса А. Покупателю это дает значительно меньшие коммунальные платежи по сравнению со старым неотремонтированным домом, вентиляцию с рекуперацией тепла и возможность получить от банка ипотеку с более выгодной маржой. Однако при использовании центрального отопления разница в затратах на отопление между домами класса А и В часто не очень велика, поэтому стоит всегда уточнить решения, стоящие за энергетическим сертификатом.

Тема	Что дает класс А	О чем спросить как покупателю
Затраты	Низкая потребность в энергии при обычном использовании	Источник отопления, солнечные панели, затраты на общие помещения
Микроклимат	Вентиляция с рекуперацией тепла, герметичное здание	Летняя защита от солнца и готовность к охлаждению
Ипотека	В большинстве банков зеленая ипотека	Пределы ETA банка и период подачи заявки
Документы	Энергетический сертификат в реестре зданий	Основан ли сертификат на расчетах или измеренном потреблении

Что на самом деле измеряет буква А на энергетическом сертификате

Класс энергетического сертификата основан на индексе энергетической эффективности, то есть ETA. По данным государственного реестра это удельное потребление взвешенной поставленной энергии здания при обычном использовании, единица измерения - кВтч на квадратный метр в год. Расчет включает отопление помещений, нагрев вентиляционного воздуха, подготовку горячей воды, электроэнергию вентиляторов и насосов, освещение и бытовые приборы.

Важное слово - обычное использование. ETA рассчитывается на основе стандартных предположений: определенной температуры воздуха в помещении, числа жильцов и потребления воды. Это не учитывает, нравится ли вам тепло 24 градуса или вы принимаете душ два раза в день. Поэтому ETA честно сравнивает здания между собой, но ваш реальный счет зависит также от ваших привычек.

В ранее действовавшей шкале А-Н предел класса А для многоквартирного дома составлял ETA до 105 кВтч/(м²·год), а класса С - 150. С 1 июня 2025 года вступают в силу обновленные правила энергетической эффективности, которые заменяют шкалу А-Н на единую европейскую шкалу А-G. Поскольку границы классов изменились, всегда проверяйте как класс, так и номер ETA конкретного здания из сертификата.

Почему источник отопления влияет на букву

В ETA все киловатт-часы не равны. Каждый энергоноситель умножается на весовой коэффициент, который в Эстонии согласно постановлению министра климата составляет для электроэнергии 2,0, для центрального отопления 0,9, для эффективного центрального отопления и биотоплива с древесиной и другими видами 0,65 и для ископаемых видов топлива 1,0. Поэтому выбор источника отопления напрямую влияет на то, сколько изоляции и солнечных панелей необходимо для достижения класса А.

Для покупателя это означает, что два дома класса А могут быть построены очень по-разному. Один получает тепло от центрального отопления, другой от теплового насоса с земным источником в сочетании с солнечной электростанцией на крыше. Среди новых проектов на Kinnisvara24, например, Al Mare Torn, где центральное отопление комбинируется с земным отоплением и квартиры оборудованы вентиляционной установкой с охлаждением, и Grand Kvissental, за класс А которого отвечают, в числе прочего, солнечные панели.

Сколько экономит дом класса А ежемесячно

Конкретные цифры дает сравнение профессора ТалТеха Ярека Курницкого за 2024 год, в котором анализируются ежемесячные затраты на энергию и обслуживание 65 м² квартиры. В старом неотремонтированном доме класса E это было около 190 евро, в отремонтированном доме класса B около 86 евро и в новом доме класса B с отапливаемым гаражом около 99 евро. При расчете использовалась цена тепла 95 €/МВтч и электроэнергии 200 €/МВтч с НДС.

Проведем простой расчет с этими цифрами. Если вы переехали из старой квартиры класса E в новый энергоэффективный дом площадью 65 м², разница составит примерно 90 евро в месяц, или примерно 1100 евро в год. За десять лет это накопится более чем на 10 000 евро, не считая роста цен на энергию. Например, счета за центральное отопление в январе 2026 года были примерно на 50% выше, чем год назад, и чем меньше энергопотребление, тем меньше такие скачки повлияют на бюджет.

Сравнение Курницкого выявляет еще один менее известный деталь: в домах с центральным отоплением затраты на отопление класса А и В существенно не отличаются, а класс А более выгоден в основном за счет электроэнергии. Поэтому не спешите отказываться от дома класса B, если расположение и планировка подходят лучше. Скорее проверьте, не съедают ли затраты на общие помещения, например отапливаемую парковку, экономию.

Микроклимат: свежий воздух зимой и прохлада летом

Согласно руководству Управления по защите прав потребителей и техническому надзору по контролю энергетических сертификатов, основное решение для многоквартирного дома с почти нулевым энергопотреблением включает вентиляцию с рекуперацией тепла с эффективностью не менее 80% и наружные стены с изоляцией примерно 250 мм. Рекуперация тепла означает, что выходящий теплый воздух нагревает поступающий свежий воздух. Таким образом, зимой вы постоянно получаете свежий воздух без холодного сквозняка из окна.

Такая система предназначена для постоянной работы и требует обслуживания. Регулярная замена фильтров поддерживает воздушные потоки на уровне, предусмотренном проектом, и снижает энергопотребление устройства. Спросите у застройщика при передаче интервал замены фильтров и тип подходящего фильтра, так как это обычная работа по техническому обслуживанию для каждого владельца квартиры класса А.

Герметичное и хорошо утепленное здание хорошо сохраняет тепло и летом. Поэтому правила минимальной энергетической эффективности зданий требуют, чтобы в жилых помещениях температура не превышала установленное значение охлаждения более чем на 150 градусо-часов с 1 июня по 31 августа. Установленное значение для жилых помещений составляет 27 °C. Как покупатель, спросите, как это требование выполняется: окна ли затемнены, охлаждает ли вентиляция или в квартире есть возможность установки охлаждения.

Класс А и ипотека

Энергоэффективный дом - это меньший риск для банков в качестве залога, поэтому многие банки предлагают зеленую ипотеку на недвижимость класса А и В. Осенью 2026 года SEB требует маржу с 1 октября по 31 декабря начиная с 1,35% + Euribor для покупки дома класса А или В. LHV предлагает маржу начиная с 1,49% + 6-месячный Euribor для покупки нового дома класса А или В, а Swedbank начиная с 1,69% + 6-месячный Euribor для дома класса А.

Обратите внимание, что у банков есть свои пределы ETA, которые могут зависеть от года постройки здания. Swedbank подчеркнула, что энергетический класс влияет на цену кредита, но не является определяющим фактором при принятии решения о кредите. Решение по-прежнему основано на вашем доходе и платежеспособности.

Пример: если вы берете кредит на 200 000 евро и зеленый условие дает вам маржу на 0,3 процентного пункта меньше, чем стандартное предложение, вы платите примерно на 600 евро меньше процентов в первый год. По мере уменьшения остатка кредита эта сумма снижается год за годом. Подробнее об основах кредита читайте в статье ипотека – что вы должны знать перед принятием решения.

Энергетический сертификат в момент покупки: на что обратить внимание

Энергетический сертификат нового здания основан на расчетах и действует согласно Строительному кодексу два года с момента завершения строительства здания. После этого здание может получить сертификат, основанный на измеренном потреблении, который действует десять лет. Измеренный сертификат показывает фактическое энергопотребление здания и поэтому является особенно ценной информацией при покупке на вторичном рынке.

Строительный кодекс требует, чтобы каждое объявление о продаже или аренде содержало данные энергетического сертификата, включая значение ETA или измеренное энергопотребление и класс. Сертификат также можно найти в реестре зданий, где лицо, выдавшее сертификат, вносит его в электронном виде. Сравните класс, указанный в объявлении, и сертификат, находящийся в реестре, особенно если здание находится на этапе строительства.

ТалТех проверил по заказу TTJA соответствие энергетических сертификатов 104 новых многоквартирных домов фактически построенному зданию. Общая картина была лучше, чем ожидалось, и потребители были введены в заблуждение только в редких случаях, но встречались и случаи небрежности. Если здание строится менее эффективными решениями, чем предусмотрено сертификатом, счета за энергию жителей могут значительно возрасти.

Типичная ошибка - ограничиться буквой А в брошюре. Спросите у застройщика, какие решения предполагает сертификат: источник отопления, эффективность рекуперации тепла вентиляции и мощность солнечных панелей. Также спросите, измеряется ли герметичность здания. Согласно правилам, фактическая герметичность не должна превышать значение, используемое в расчетах, и независимый эксперт должен это измерением подтвердить, если в расчетах не использовалось значение по умолчанию.

Когда класс А не является главным критерием

По оценке ТалТеха, у новых квартир обычно класс А или В, и вскоре большинство будут класса А, когда завершатся проекты, получившие разрешение до 2020 года. Если вы выбираете квартиру на вторичном рынке, проверьте, был ли дом отремонтирован. Для получения субсидии на энергетическую эффективность многоквартирного дома реконструированное здание должно достичь как минимум класса С, и в сравнении Курницкого хорошо отремонтированный многоквартирный дом класса B имел даже более низкие затраты, чем новый многоквартирный дом класса B.

Поэтому, если отремонтированный многоквартирный дом расположен в более удобном для вас районе и цена более выгодна, это может быть вполне разумным выбором. При принятии решения также помогает статистика рынка недвижимости на Kinnisvara24, где вы можете увидеть уровень цен в регионах и его изменения.

Что означают новые требования ЕС с 2030 года

Согласно обновленной Директиве ЕС об энергетической эффективности зданий, все новые здания с 1 января 2030 года должны быть зданиями с нулевым углеродным следом, а здания государственного сектора уже с 2028 года. Среднее потребление первичной энергии жилого фонда должно сократиться на не менее 16% к 2030 году и на 20-22% к 2035 году по сравнению с 2020 годом. Государства-члены должны были внедрить директиву к 29 мая 2026 года.

Для покупателя это означает, что дом класса А, приобретенный сегодня, уже близок к будущим требованиям. В более старых неотремонтированных зданиях решения о реновации, вероятно, поступят из управления ассоциацией в ближайшие годы. Хороший обзор роли сертификата дает также наша статья почему энергетический сертификат важен.

Найдите свой энергоэффективный дом

Буква А на сертификате означает низкое энергопотребление, улучшенный микроклимат и часто более выгодную ипотеку, но настоящую ценность дают решения, стоящие за ней. Спросите об источнике отопления, вентиляции и летнем охлаждении, а также проверьте сертификат в реестре зданий. Посмотрите выбор новых проектов на Kinnisvara24 или используйте поиск недвижимости, где вы можете фильтровать предложения также по энергетическому классу.