Дерево и краска: что принесет новое постановление об аренде

Впервые примерно за 20 лет законодатель планирует внести изменения в Закон об обязательственном праве в части, регулирующей отношения между арендодателем и арендатором. Рассмотрев эти предложения об изменениях внимательнее, там можно найти как положительное, так и отрицательное.

В основном законодатель хочет улучшить позицию арендодателя в арендном отношении. Дело в том, что до сих пор нормативная база по аренде была очень сильно в пользу арендатора, и арендатор защищается как более слабая сторона, хотя часто оба — и арендодатель, и арендатор — обычные люди, имеющие равные возможности защищать свои права.

Ниже мы выделяем самые важные пункты, которые следует учитывать в связи с новым порядком регулирования аренды.

Штраф за нарушение условий

Для арендодателя приветствуется возможность требовать от арендатора штраф за нарушение неденежных обязательств (например, курение в арендованном помещении, размещение домашнего животного без разрешения и т. д.).

Ограниченное разрешение требовать штраф — это хорошо, потому что в этом случае арендодателю не требуется доказывать возникший убыток и он может требовать штраф, который был ранее согласован с арендатором в случае нарушения обязательства. Например, размер убытков, возникших в результате беспокойства соседей, очень сложно оценить в денежном выражении, поэтому штраф помогает арендодателю легче добиться исполнения своего требования в случае такого нарушения.

Однако арендодатель должен помнить, что размер штрафа за одно нарушение не должен превышать 10 процентов согласованной ежемесячной арены, а также побочных расходов и расходов на содержание и улучшение здания в случае, если согласно договору эти расходы несет арендатор.

Если штрафов более одного в одном месяце, то сумма, которую можно требовать от арендатора, может составлять до 20 процентов согласованной арены и побочных расходов и расходов на содержание и улучшение здания в случае, если согласно договору эти расходы несет арендатор.

Штраф нельзя требовать от арендатора, если он не был предварительно согласован в договоре (в контракте должна быть указана конкретная сумма за каждое нарушение).

Повышенная неустойка

Также с 2021 года арендодатель имеет право требовать от арендатора неустойку в размере до 3 раз превышающем установленный законом размер в случае просрочки денежного обязательства. Это означает, что арендодатель может требовать от арендатора неустойку в размере до 0,066% в день, что при задолженности в 1000 евро составляет 0,66 евро в день (19,8 евро за 30 дней).

Упрощённое расторжение договора аренды

Также упрощаются некоторые возможности расторжения договора аренды в случае, если арендатор не выполняет свои денежные обязательства вовремя (например, если задолженность арендатора по арене или залогу превышает сумму, подлежащую оплате за два месяца).

У одного клиента компании «Uus Maa» был случай, когда квартиру арендовал на первый взгляд порядочный человек. Через несколько месяцев он задолжал арендодателю. Выяснилось, что это лицо, изменившее свою фамилию, с криминальным прошлым, которое ранее также оставляло задолженность по арендованным помещениям. Однако арендатор знал закон и платил часть арены, например, один раз в два месяца (чтобы избежать задолженности на три месяца, что дало бы основание арендодателю расторгнуть договор). Вдобавок ко всему арендатор заменил новый матрас, который арендодатель купил для помещения, на старый. Согласно новому постановлению, арендодатель смог бы начать разбирательство по расторжению договора с задолженным арендатором уже при задолженности в два месяца.

Однако в нынешнем проекте закона все еще предусмотрен более мягкий подход, и арендодатель должен предоставить арендатору дополнительный срок (14 дней) для погашения задолженности, например, в случае задолженности по арене за два месяца. Если арендатор погасит задолженность в течение этого периода, арендодатель не может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Дополнительный срок арендодатель должен предоставить только в том случае, если он не предоставлял его уже 2 раза в течение того же года. Однако такое требование о предоставлении дополнительного срока, похоже, благоприятствует недобросовестным арендаторам.

Право требовать более высокого залога

Закон также немного меняется в отношении максимального размера залога. Согласно новому постановлению, арендодатель может требовать, чтобы арендатор внес залог для обеспечения выполнения требований, вытекающих из договора, в размере до трех месячных арен или в размере среднего брутто-заработка в Эстонии, опубликованного Статистическим управлением за календарный год, предшествующий заключению договора. Выбор зависит от того, какой показатель больше.

Разрешение требовать более высокий залог в принципе хорошо, но если посмотреть на рыночную практику, то очень мало арендодателей используют максимум требуемого залога. Скорее на рынке преобладает тенденция требовать залог за один месяц.

Вместе с тем залог является одним из немногих эффективных способов защиты арендодателя, поэтому они должны использовать его максимально широко. Арендатор имеет право внести залог в течение трех месяцев равными частями, поэтому для арендатора более высокое требование залога не будет чрезмерно обременительным. Арендатор, который не хочет вносить залог вообще или хочет делать это в минимальном размере, должен вызвать тревогу у арендодателя, так как это может указывать на то, что арендатор недостаточно платежеспособен, чтобы надлежащим образом оплачивать арену или побочные расходы.

Что арендодателю следует отразить в договоре с 2021 года и что должен соблюдать арендатор?

В договор аренды, заключенный в 2021 году, арендодателю следует указать штрафы за любые нарушения обязательств (например, курение, содержание домашних животных без разрешения, беспокойство соседей и т. д.). Аналогичным образом, а также размер неустойки, если желается использовать размер, превышающий установленный законом (допускается увеличение в три раза).

Поскольку согласно новому проекту разрешено требовать от арендаторов взносы на ремонтный фонд, они должны следить за тем, согласны ли они с этим (арендодатель, конечно, должен сначала включить такое требование в договор, если хочет требовать это от арендатора). Позже арендатор не сможет оспорить требование о взносе на ремонтный фонд, как это делалось ранее (согласно «старому» постановлению).

Арендатор должен также обратить внимание на то, в каком состоянии он должен вернуть арендованное помещение арендодателю после истечения срока договора. Согласно новому закону, можно договориться о том, что арендатор возвращает помещение в состоянии, в котором устранены дефекты, возникшие в результате естественного износа (или возмещает расходы на их устранение).

Проект не решает множество проблем, возникающих на практике

Большой проблемой, с которой сталкиваются арендодатели, является вопрос владения арендованным помещением. Хотя арендодатель может расторгнуть договор с недобросовестным арендатором, если арендатор не выезжает, арендодатель должен обратиться в суд, чтобы избавиться от арендатора (он не может использовать организованную им помощь, то есть не может входить в помещение без разрешения лица, владеющего им). Для недобросовестных арендаторов в любом случае необходимо как можно быстрее требовать исполнения своих требований в суде. Чем быстрее арендодатель избавится от нежелательного арендатора. Новое постановление не улучшает эту так называемую проблему «плохих арендаторов».

Кроме того, новый проект не решает проблему права залога. А именно, одной из гарантий для арендодателя является то, что он может заложить имущество арендатора, находящееся в помещении. Однако осуществлять это право сложно, поскольку арендодатель не может удалять вещи из помещения, а если арендатор удаляет их сам, арендодатель не может эффективно осуществлять право залога.

Для арендодателя отрицательным в новом проекте является также то, что при отчуждении арендованного помещения новый собственник больше не может расторгнуть договор аренды, если он срочно нуждается в его использовании (например, хочет там жить). Это, видимо, препятствует продаже помещений покупателям, желающим купить помещение для себя в качестве жилья. Такая возможность была удалена из нового проекта, так как считается, что данное положение сложно применять. Однако вместо удаления было бы возможно дополнить положение и сделать его более ясным.

Заключение

Данный проект закона в значительной степени носит косметический характер. Улучшены многие положения, регулирующие отношения между сторонами, но основные вопросы, которые также получают наибольшее внимание в обществе, остались без внимания. Я считаю главной проблемой то, что ничего не сделано для решения так называемой проблемы «плохих арендаторов».

Я надеюсь, что до 2021 года будут проведены дальнейшие дискуссии и при участии различных заинтересованных сторон будут найдены решения по узким местам, связанным с владением помещением, правом залога и отчуждением.

Источник статьи: Uus Maa Kinnisvarabüroo