Адвокаты объясняют: как узаконить самовольно построенный вспомогательный дом вместо его сноса?

Местные органы власти могут использовать ортофотоснимки Земельного управления для выявления на недвижимости различных хозяйственных сооружений – сараев, саун или гаражей – которые могут быть построены без консультации с органами власти. При этом может возникнуть вопрос, может ли какое-то конкретное сооружение быть построено в нарушение условий детального плана.

Для собственника необходимость легализации хозяйственного сооружения часто возникает неожиданно и неприятно – например, если оно было построено предыдущим собственником. Незаконно построенное сооружение может привести к ряду проблем и помешать использованию и распоряжению имуществом. Даже если хозяйственное сооружение построил предыдущий собственник, местный орган власти может потребовать его легализации от нового собственника, назначить штраф или наложить денежный штраф. Адвокаты адвокатского бюро RASK Сандра Каас и Вилли Лопман объясняют, какие возможности существуют для легализации таких хозяйственных сооружений.

Полностью бесплатная строительная деятельность не существует

Хозяйственное сооружение, построенное в результате свободной строительной деятельности, можно считать законным только в том случае, если оно соответствует действующим ограничениям и планам. Собственник недвижимости может обычно предположить, что если хозяйственное сооружение, возводимое при жилом доме, остается ниже 20 м² по площади застройки и ниже пяти метров по высоте, строительство сооружения разрешено свободно, то есть без ограничений.

Однако полностью бесплатной строительной деятельности не существует. Даже такое строительство должно соответствовать действующему правопорядку и учитывать ограничения на недвижимости и требования, вытекающие из планов. Важно понимать, что даже устаревший, но все еще действующий детальный план должен соблюдаться – даже если его требования могут отставать от времени.

Максимальное количество сооружений, указанное в плане, может включать не только сооружения, требующие строительного разрешения

Распространенное, но ошибочное мнение состоит в том, что план регулирует только строительство сооружений, требующих разрешения на строительство, а сооружения, подпадающие под свободную строительную деятельность, защищены от ограничений. Однако в действительности это зависит от практики конкретного органа власти и в каждом конкретном случае от плана, действующего на данной недвижимости.

При строительстве хозяйственного сооружения необходимо соблюдать действующий детальный план, независимо от того, является ли хозяйственное сооружение требующим разрешения на строительство или нет. Плановые ограничения – такие как максимальное количество сооружений на участке, площадь застройки и размещение сооружений относительно участка – могут применяться одинаково ко всем сооружениям. В то же время различные органы власти и планы могут применять различные подходы.

В соответствии с Законом о строительстве хозяйственное сооружение также является сооружением – это внутреннее пространство, образованное крышей и другими ограждающими стенами. Верховный суд пояснил, что если детальный план предусматривает максимум одно сооружение на участке, то это ограничение применяется ко всем сооружениям, независимо от того, требуют ли они разрешения на строительство, за исключением случаев, когда в плане явно предусмотрено иное. Поэтому даже хозяйственное сооружение, построенное в рамках свободной строительной деятельности, может противоречить детальному плану, если превышается, например, максимальное количество сооружений, разрешенное на участке.

Для легализации не всегда существует только одно правильное решение, но их несколько

На практике местные органы власти в такой ситуации могут потребовать изменения действующего детального плана для легализации хозяйственного сооружения, что по существу означает подготовку нового детального плана. Однако это не единственный способ, поскольку для легализации могут существовать более простые решения.

Вопрос в том, является ли отклонение от требований плана достаточно существенным и значительным, поэтому для легализации хозяйственного сооружения все равно необходимо изменить существующий план. Существенным отклонением считается, например, ситуация, когда площадь застройки построенного сооружения примерно на 50% больше, чем разрешено планом. В то же время строительство двух сооружений вместо одного может не всегда быть столь существенным отклонением, которое потребует изменения плана. Такое требование может быть непропорциональным для собственника недвижимости, если легализация хозяйственного сооружения была бы возможна более простым способом, например, на основе уведомления об использовании.

Если площадь жилого дома и хозяйственного сооружения не превышает разрешенную планом, хозяйственное сооружение расположено в области застройки и не нарушает существенно права соседей, легализация хозяйственного сооружения может быть возможна на основе уведомления об использовании без необходимости предварительного изменения детального плана. При необходимости органы власти могут установить дополнительные условия для уведомления об использовании – например, требуя единовременного возмещения соседу – в случае, если легализация хозяйственного сооружения без дополнительных условий привела бы к чрезмерному нарушению прав соседей.

Является ли правильным инициировать изменение детального плана при каждом отклонении?

Верховный суд подчеркнул, что в ситуации, когда собственник недвижимости желает получить большее строительное право, чем разрешено действующим детальным планом, план не должен признаваться недействительным легкомысленно. Особенно это относится к случаям, когда единственной целью признания плана недействительным является легализация предыдущей незаконной строительной деятельности.

К плану нельзя относиться как к простому изменяемому документу и нельзя рассматривать его исключительно как средство, служащее интересам собственников недвижимости. Детальный план – это общественное соглашение: с одной стороны, оно дает человеку право развивать свою недвижимость, но с другой стороны, оно защищает интересы соседей и общества, гарантируя выполнение строительной деятельности в согласованных условиях. Если планы начнут изменяться исключительно для последующей легализации незаконного сооружения или с целью увеличить строительное право одного лица, это нанесет ущерб содержанию соглашения и его надежности в целом.

Требование подготовки нового детального плана для легализации предыдущей строительной деятельности может быть обоснованным в первую очередь в том случае, если отклонение от действующего детального плана является существенным и явно нарушает интересы соседей. Если речь идет о незначительном отклонении, которое не нарушает интересы других лиц, незаконное хозяйственное сооружение должно быть легализовано на основе разрешения на использование или уведомления об использовании – в зависимости от параметров сооружения – без необходимости признания детального плана недействительным и подготовки нового.

Если в районе многие собственники построили хозяйственные сооружения в нарушение условий действующего плана, стоит рассмотреть ситуацию более широко. Такая ситуация может указывать на то, что действующий детальный план больше не соответствует реальным потребностям жителей. В этом случае стоило бы проанализировать, следует ли подготовить новый детальный план, который соответствовал бы ожиданиям жителей и фактическому использованию пространства.

В некоторых случаях действующий детальный план также можно уточнить с помощью условий проектирования. Однако следует подчеркнуть, что с помощью условий проектирования невозможно легализовать уже построенное сооружение – они могут определять часть требований, которые предъявляются к сооружениям, которые будут построены в будущем, а не легализовать уже произошедшую строительную деятельность.

Сносение – последнее средство

Если речь идет о незаконном хозяйственном сооружении, местный орган власти должен решить, может ли сооружение быть легализовано или его необходимо снести. Если нарушение строительных норм невозможно устранить другими способами, следует рассмотреть, следует ли сносить хозяйственное сооружение, учитывая как интересы собственника недвижимости, так и общественные интересы.

На практике были случаи, когда хозяйственное сооружение было построено на расстоянии менее четырех метров от границы соседнего участка. В соответствии с судебной практикой одного такого нарушения недостаточно для сноса – это считается непропорциональным. Приказ о сносе не должен быть выдан исключительно потому, что сооружение было построено незаконно, а кроме того должны быть веские основания.

Одним из таких оснований может быть ситуация, когда легализация хозяйственного сооружения невозможна в будущем. Верховный суд пояснил, что если действующий общий план препятствует легализации, легализация сооружения невозможна в первую очередь в том случае, если попытки изменить общий план в надлежащем разбирательстве потерпели неудачу или заранее известно, что его изменение юридически невозможно.

Практические рекомендации собственникам недвижимости

1. Проанализируйте детальный план перед началом строительства – также и для хозяйственных сооружений

Перед началом строительных работ необходимо обязательно ознакомиться с планами и ограничениями, действующими на недвижимости, и проконсультироваться с местным органом власти. План может налагать ограничения на строительство небольших хозяйственных сооружений – таких как сараи и сауны – даже в том случае, если речь идет о свободной строительной деятельности. Чтобы избежать проблем, важно заранее выяснить все требования, вытекающие из действующих планов. В любом случае рекомендуется связаться с органами власти, поскольку понимание плана таким образом значительно проще.

2. При покупке недвижимости важно: проверка законности существующих сооружений

Перед покупкой участка следует убедиться, что все расположенные на нем сооружения построены законно и соответствуют действующим требованиям строительства и планирования. Если на участке есть незаконные сооружения, ответственность за их легализацию в будущем ложится на покупателя. Поэтому разумно попросить у продавца все документы по существующим сооружениям: разрешения на строительство и использование или уведомления об использовании, проекты, строительную документацию и другую соответствующую информацию о сооружении и его строительстве. Эта информация может потребоваться позже, например, при переделке, расширении или последующей легализации сооружения.

В заключение, полностью бесплатной строительной деятельности не существует, и это следует учитывать при строительстве различных хозяйственных сооружений. Органы власти должны оценивать каждый случай отдельно, а возможности легализации зависят как от параметров сооружения, так и от условий действующего плана. При строительстве или покупке недвижимости всегда стоит заранее разобраться с применяемыми ограничениями и проконсультироваться с местным органом власти, чтобы избежать более поздних споров, дополнительных расходов или в крайнем случае сноса.