Адвокаты: государство останавливает разработки на десятилетия, но законно ли это?

Государство в общественных интересах зарезервировало множество земельных участков для различных автодорог, линий коммуникаций и других объектов инфраструктуры, а также сооружений, необходимых для их использования. Для многих землевладельцев развитие собственности фактически заморожено на неопределённый срок или даже запрещено из-за таких действующих планов.

Является ли такая ситуация справедливой с точки зрения землевладельцев только в краткосрочной перспективе или также в долгосрочной, объясняют сокомандиры отдела экологического права, землепользования и планирования юридического бюро RASK Сандра Каас и Вилли Лопман.

Планом предусматривается объект со всеми необходимыми для его строительства и использования сооружениями. Это означает, что, например, планы государственных автодорог включают в себя наряду с основной магистралью множество различных дополнительных объектов дорожного движения: проезжие части, сборные дороги, перекрёстки, съезды и въезды, мосты и виадуки, пешеходные и велосипедные дорожки или экодукты и туннели.

Хотя точное местоположение этих сооружений, технические характеристики и вытекающие отсюда ограничения уточняются в более поздних строительных проектах, земельные участки, необходимые для сооружений, уже зарезервированы посредством планов. Принципы использования земель и условия строительства в коридоре трассы и в полосе охраны дороги ограничены. В коридоре трассы и рядом с ней разрешаются только действия, которые не исключают строительство автодороги и необходимых для её функционирования объектов дорожного движения.

С согласия Министерства транспорта в принципе может быть возможно планировать, проектировать и строить в коридоре трассы и на земельном участке, расположенном в полосе дороги и полосе её охраны. На практике, однако, данное положение, содержащееся в планах, оказалось скорее пустым по содержанию, так как такое согласие просто не выдаётся землевладельцам. Часто согласие отказывается, ссылаясь на действительность планового решения, и объясняется, что ничего не может быть разрешено до тех пор, пока государство не решит, будет ли проект реализован полностью или частично и когда.

Развитие земельных участков, таким образом, как бы заморожено или запрещено на десятилетия, и землевладельцы оставлены в положении ожидания без надежды и информации. С точки зрения землевладельцев, проблема состоит в первую очередь в том, что неизвестно, примет ли государство вообще какое-либо решение и когда, каковы реальные планы и график государства. Самым проблематичным является именно то, что отсутствует любые временные рамки, как долго могут длиться такие ограничения собственности. По сути, земельные участки «зарезервированы» государством на неопределённый срок.

Резервирование земельных участков на случай без подтвёрдённой необходимости является противоправным

Из судебной практики известен спор, в котором одним из центральных вопросов было, в какой степени допустимо замораживание земельных участков в целях государственных проектов и по сути запрещение их использования. Землевладелец просил инициировать детальное планирование на своей земле, чтобы определить строительные права для строительства торговых, ресторанных и складских зданий.

Рассматриваемый земельный участок частично находился в полосе охраны основной магистрали и в полосе дороги и полосе охраны дороги, предусмотренной тематическим планом уездного плана Пярнумаа (Via Baltica). Согласно тематическому плану, в полосе дороги и полосе охраны дороги до полного завершения строительства дороги запрещались планирование, проектирование и строительство новых зданий и сооружений, создание плантаций и изменение целевого назначения землепользования.

Министерство транспорта заявило, что не будет выдавать условия для детального планирования и не будет согласовывать детальное планирование, поскольку предпроект дороги в соответствии с тематическим планом ещё не был завершён. Кроме того, была указана возможность инициировать специальное государственное планирование, которым предусматривалось бы строительство четырёхполосной дороги, что могло означать также расширение коридора трассы в рассматриваемом регионе по сравнению с существующим.

Землевладелец не согласился с прекращением производства по детальному планированию и подал жалобу на отказ Министерства транспорта. Суд впоследствии отменил отказ Министерства транспорта и обязал ведомство вновь решать вопрос о выдаче необходимых для рассмотрения детального планирования условий. Суд пояснил, что государство не имеет права «на случай» резервировать принадлежащий лицу земельный участок целиком в ситуации, когда отсутствует чёткая и реальная необходимость в использовании всей собственности в ином целевом назначении. Вопросы о том, была ли бы возможна застройка и в какой степени, должны оцениваться в ходе производства по детальному планированию. Государство не может заранее и полностью исключить эту возможность. Такое обширное ограничение собственности не является допустимым.

На практике в производстве по общему планированию также возникли проблемы, связанные с тем, что землевладельцам не разрешается требовать определения желаемого целевого назначения для своих земельных участков на основании того, что земельные участки частично находятся в коридоре трассы объекта, запланированного государством. На самом деле определение целевых назначений землепользования в соответствии с интересами землевладельцев на земельной площади, остающейся в коридоре трассы, отнюдь не должно быть запрещено.

Для оценки этого необходимо проанализировать материалы конкретного плана и реальные намерения государства. Важно выяснить, зарезервировало ли государство весь земельный участок или только определённую часть его для строительства конкретного объекта. Если резервирование охватывает только часть земельного участка, то противоправным является отказ в рассмотрении определения новых целевых назначений землепользования в производстве по общему планированию для той части, которая не охватывается так называемым резервированием государства.

Государство должно приступить к пересмотру своих плановых решений

Ограничения собственности, вытекающие из плановых решений, несомненно, необходимы для того, чтобы при осуществлении строительной и планировочной деятельности учитывались планируемые государством объекты. Однако землевладельцы не должны терпеть ограничения в ситуации, когда объект дорожного движения, предусмотренный планом для их земельного участка, в действительности не строится, или когда государство не смогло в течение более чем десяти лет решить, следует ли вообще реализовать решение.

Если решение по плану даже не начинало проектироваться и ведомства не проявляют интереса к его реализации, такие ограничения собственности не являются подходящими и пропорциональными. Очевидно, они также не способствуют достижению цели этих ограничений. В этом случае государство должно активно принимать меры по отмене соответствующих ограничений собственности. На практике, к сожалению, этого сегодня не происходит.

Важно знать, что многие так называемые линейные объекты, например государственные автодороги, когда-то были запланированы посредством уездных планов, которые в соответствии с действующим законодательством имеют статус государственных специальных планов. На такие специальные планы не распространяется обычный пятилетний срок действия, поэтому они действуют до признания их утратившими силу. Кроме того, закон не обязывает государство регулярно пересматривать такие специальные планы, в отличие от общегосударственных, уездных и общих планов. Местное самоуправление также не имеет правовой возможности освободить земли, «замороженные» государством, для землевладельцев посредством общего плана, поскольку закон не позволяет вносить в общий план предложения об изменении государственного специального плана.

Отмена соответствующих ограничений собственности, таким образом, находится исключительно в компетенции государства. Даже если в действующем законодательстве об планировании отсутствуют отдельные нормы о признании государственных специальных планов утратившими силу, это не означает, что с ситуацией нельзя справиться. План является административным актом, точнее говоря, нормативным постановлением, и на него применяются нормы Закона об административном производстве как общего закона. На основании их государство имеет возможность признать бесперспективное и устаревшее плановое решение полностью или частично утратившим силу и тем самым прекратить ограничения собственности.

Таким образом, продолжение таких ограничений собственности не может быть оправдано отсутствием в законодательстве об планировании норм о производстве по признанию специального плана утратившим силу. Проблема состоит не в отсутствии правовых возможностей, а в отсутствии инициативы. Государство должно приступить к существенному пересмотру своих старых плановых решений и связанных с ними ограничений собственности. При этом необходимо оценить, как долго ограничивается землепользование землевладельцами и стали ли эти ограничения со временем несоразмерными.