5 наблюдений — рынок аренды 2019 года

Эстонский рынок аренды не устает удивлять и так же нестабилен, как эстонское лето. Когда кажется, что рынок вот-вот достигнет следующего уровня зрелости, налоговые сборы растут, правила работают и в самом общем смысле приносят удовлетворение всем сторонам — от Налогового управления до хипстера, желающего арендовать квартиру с собакой и двумя кошками, — в следующий момент индекс удовлетворения находится в глубокой грязи, спрос столь же высок, как на латвийское пиво, и счастливы только те арендаторы, которые могут быстро принимать решения с кошельком в руке.

Что придало цвет рынку аренды в этом году?

Спрос остается высоким

Последние пять и более лет инвестиции в арендную недвижимость превратились в национальный вид спорта и должны были принести облегчение голодному по аренде рынку, но этого оказалось недостаточно. Наиболее ярко прошедшее лето снова показало, что в крупных центрах после вступительных экзаменов в университеты спрос накален докрасна, и у студента-арендатора практически нет времени на раздумья и выбора. Если что-то хоть немного подходит, нужно сразу же заключить договор аренды.

Спрос повышают иностранцы

Если десять лет назад доля иностранцев на эстонском рынке аренды была скорее маржинальной, ограничиваясь немногими предпринимателями, преподавателями, сварщиками и другими работниками, то сегодня количество иностранных программистов, строителей, уборщиков и прочих стало массовым явлением и серьезной проблемой. Спрос высок, но предложение ограничено, так как недоверие арендодателей иностранным арендаторам подавляет желание заработать деньги. Это также место для следующего микробума, когда предприимчивые люди могут привести на рынок слишком много специфической арендуемой собственности, ориентированной именно на иностранную целевую группу. Аренда помещения иностранцу — это в настоящий момент большая возможность и умная бизнес-идея, но это очень зависит от состояния экономики, политических решений — от факторов, по отношению к которым арендодателю остается только наблюдать за развитием событий со стороны.

Дома для сдачи в аренду пришли, чтобы остаться

Первые жилые комплексы со многими десятками квартир готовы и заселены арендаторами, и еще много проектов ждут своего часа в ящике стола. Рынок больших домов для сдачи в аренду развивается медленно, инвесторы и предприниматели явно осторожны и внимательно следят за тем, как обстоят дела у первых проектов. По крайней мере в Таллинне готовятся проекты с сотнями арендных квартир, которые должны еще больше смягчить дефицит на рынке квартир. Но, как видно из многих других сегментов, многие мечтают об аренде, таблицы Excel сверкают от расчетов доходности, но все же можно предположить, что не все 100 % планируемых проектов выйдут на рынок. Не все проекты получат финансирование, некоторые проекты найдут более прибыльный бизнес-план, некоторые проекты будут ждать еще более подходящего момента для выхода на рынок.

Власть арендодателей по-прежнему велика

Поскольку спрос достаточно высок, арендодатели имеют достаточно выбора и могут заключать соглашения с арендаторами, которые не очень требовательны и неприхотливы. Если арендатор при заключении договора аренды осмеливается упомянуть, что залог должен храниться отдельно и ему должны выплачиваться проценты на эту сумму, арендатор, к сожалению, должен быть готов к тому, что договор аренды может вообще не быть заключен. В законе есть много пунктов, о которых можно сказать, что они склоняются в сторону арендатора, но во многих случаях они не стали нормой практики ни из-за незнания законов, ни в результате сложившегося дисбаланса спроса и предложения. Если арендатор оказывается слишком «умным», арендодатель просто выбирает путь с меньшим сопротивлением и выбирает следующего человека из очереди ждущих. Если на рынке коммерческой недвижимости борьба за хороших арендаторов очень интенсивна, то на жилом рынке она практически не существует, так как эстонец в основном благодежен в оплате коммунальных расходов.

Государственные дома для сдачи в аренду не влияют на рынок

Некогда социал-демократическая правящая коалиция планировала раздать 60 миллионов евро с вертолета на создание государственных домов для сдачи в аренду. Правительство сменилось, и новая коалиция, находящаяся в хронической нехватке средств, планирует потратить в проекте бюджета на следующий год 3,6 миллиона евро на фонд аренды, что на всю страну не является значительной суммой для создания искусственных рыночных искажений. Частный сектор может спокойнее дышать и сам может использовать имеющиеся на рынке возможности.

Источник статьи: Domus Kinnisvara