Великий обзор рынка недвижимости 2024 года: от падения к буму

Нынешний год принес на рынок недвижимости долгожданное оживление – как мы сюда пришли, что происходит с ценами на недвижимость и каковы прогнозы на новый год, комментируют специалисты по недвижимости Урмас Уйбомяе, Игор Хабал и Хенно Виирес.

Заканчивающийся год начался для любителей недвижимости пессимистично – высокие ставки евибор и маржи жилищных кредитов снизили платежеспособность людей настолько, что рынку недвижимости грозил стать сложным годом. Однако во второй половине года рынок недвижимости вышел из кризиса и продолжает двигаться волной быстрого восстановления.

По словам члена правления New Maa Kinnisvara Игора Хабала, активность на рынке недвижимости во второй половине этого года увеличилась на 20% и в некоторых местах даже достигла уровня времен бума. «На фоне продолжающегося снижения ставок евибор мы видим, как власть на рынке переходит от покупателей к продавцам», – был оптимистичен Хабал.

Оживление также видно в статистике портала Kinnisvara24, где несмотря на пассивный первый полугодие, объявления были просмотрены на 24% больше, чем в предыдущем году. Также увеличилась активность размещающих объявления – частные лица добавляли в среднем на 29% больше объявлений в месяц, чем в 2023 году. «Уже в июле, когда началась активность на рынке сдачи квартир в аренду, на портале произошло очень активное движение, и как только появились новости о снижении ставок евибор, люди начали очень активно смотреть объявления о продаже квартир и домов», – сказал генеральный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяе.

Если в жилой недвижимости произошло резкое оживление в конце года, то на рынке аренды коммерческих помещений активность еще не восстановилась, и сегодня в новых офисных зданиях больше, чем обычно, пустых офисов. «Решение о выводе новых коммерческих зданий на рынок обычно принимается за 2 года или более до завершения строительства, плюс само время строительства. Это означает, что решение о строительстве нынешних коммерческих зданий на рынке было принято в период высокого спроса, и его влияние на снижение спроса достигло рынка только в этом году», – объяснил старший консультант RE Kinnisvara Хенно Виирес, который отметил, что несмотря на снижение активности, вакансия новых офисов последовательно сокращается.

Цены стабилизировались

Цены на недвижимость оставались стабильными второй год подряд. «За последние два года реальные цены на недвижимость упали на 10%, то есть вместе со снижением процентных ставок именно во второй половине этого года покупка недвижимости стала значительно более доступной», – добавил Уйбомяе. «Самые быстро совершались сделки с сдаваемыми в аренду квартирами в привлекательных районах с правильной ценой и предложениями о продаже, которые были выставлены ниже рыночной цены, то есть оценочный акт был составлен на большую сумму, чем цена продажи, указанная на портале».

Средние цены сделок оставались около 170 000 евро, по этой цене можно было купить двухкомнатную квартиру более дешевого сегмента в новой застройке или трехкомнатную квартиру в очень хорошем состоянии в типовых проектах. Менее востребована была недвижимость, цена которой не соответствовала качеству и расположению. «В некоторых районах продавались похожие квартиры, где разница в цене могла доходить до 500 €/м² и это наказывалось покупателями», – объяснил Хабал.

Поскольку предложение по-прежнему велико, а типичный покупатель остается чувствительным к цене, специалисты прогнозируют скидки от многих разработчиков в конце этого года и начале нового, особенно от тех, кто был слишком оптимистичен в ценообразовании своих квартир.

Новый популярный район

Что касается коммерческих помещений, наиболее предпочтительными остаются Центральный район и Северный Таллин. «В Центральный район также входит Ülemiste City, которая формально находится в районе Ласнамяе, но в остальном ближе к центру города и его окрестностям», – добавил Виирес. «Тенденция большей концентрации арендаторов офисных помещений в центре города продолжается уже некоторое время, это противоположно более ранней тенденции, когда помещения арендовались за пределами центра из-за более низких цен и лучших возможностей парковки».

А вот жилую недвижимость в центре города больше не ищут. «В центре города в основном застраивалось по участкам, поэтому здесь очень редко встречаются проекты крупных строительных площадок. Покупатель же все больше предпочитает такие проекты, где объединены жилье, работа и свободное время, а Северный Таллин со своим индустриальным прошлым может это предложить», – считал Хабал. «В новых застройках продолжает хорошо продаваться на более дешевых проектах, поэтому Хааберсти, несмотря на большое предложение, оставался популярным».

На новый год смотрят оптимистично

Продолжающееся снижение процентных ставок создает оптимистические ожидания как в отношении активности сделок, так и роста цен. «Я верю, что мы увидим на рынке активность 2022 года, то есть количество сделок и продаж увеличится на 5-10%. Рост цен в первой половине года будет более спокойным, а во второй половине более активным, оставаясь на уровне 5%. Также необходимо учитывать возможные неудачи, такие как продолжение повышения налогов, которое негативно влияет на рынок, но в целом влияние процентных ставок на рынок сильнее», – сказал Хабал.

Хотя на рынке коммерческой недвижимости в 2024 году продолжалось снижение активности, в 2025 году ожидается оживление рынка. «На рынке покупки-продажи коммерческих помещений оживление действительно было заметно уже в 2024 году, особенно во второй половине года. Однако в новом году можно ожидать и оживления на рынке аренды, которое сначала проявится в увеличении количества заинтересованных арендаторов и является предпосылкой для изменений в ценах и предложении», – добавил Виирес. «Оживление интереса к аренде сначала приведет к уменьшению существующих вакансий и, таким образом, к некоторому сокращению предложения. На следующем этапе можно будет увидеть начало новых проектов застройки, которые снова увеличат предложение».