Вызов застройщика недвижимости: как избавиться от фантомного жилищного кооператива?

При реализации нового инвестиционного проекта точное планирование графика работ имеет первостепенное значение, поскольку от него зависят сроки и график платежей по строительному контракту, условия банковского финансирования, а также условия и сроки отчуждения развиваемого имущества. Если новый инвестиционный проект планируется на участке, который включает жилой дом, подлежащий сносу или уже снесенный, необходимо учитывать дополнительное время, которое может потребоваться на ликвидацию кооператива собственников квартир.

Марина Лапидус, сокоординатор адвокатского бюро RASK по направлениям строительства и недвижимости, поясняет, что если новый инвестиционный проект требует раздела участка на новые квартирные собственности или другого перерегулирования участка, необходимо сначала удалить из кадастра существующие старые квартирные собственности. Они могут соответствовать квартирам, которые уже снесены или подлежат сносу, в которых никто не проживал в течение многих лет. Для удаления квартирных собственностей достаточно заявления владельца участка в земельный реестр, но для этого необходимо, чтобы соответствующий кооператив также был удален из реестра.

Здесь застройщик может столкнуться с неожиданным препятствием: кооператив может оставаться в реестре, хотя соответствующее здание давно не существует, а владельцы никогда не создавали кооператив и не занимались его деятельностью.

Автоматическое создание кооператива собственников квартир

Причина этой ситуации кроется в Законе о собственности на квартиры и кооперативе собственников квартир. А именно, закон предусматривает, что если кооператив собственников квартир не был создан ранее для управления общей долевой собственностью квартирных собственностей, то с 1 января 2018 года кооперативы создавались автоматически. Это означает, что государство открыло карточку кооператива в реестре кооперативов без прямого волеизъявления собственников квартир.

Таким образом, кооперативы были созданы и для тех жилых домов, в которых фактически не было жильцов или где все квартирные собственности принадлежали одному лицу, которому не требовалось юридическое лицо для управления своим имуществом.

Законодатель обосновал это изменение желанием избежать предыдущих путаниц, связанных с общностью собственников квартир и третьими лицами, например строительными компаниями. По мнению государства, автоматически созданный кооператив делает договорные отношения более четкими.

Сложность ликвидации кооператива собственников квартир

Отвлекаясь от дебатов о том, является ли принудительное объединение лиц в юридическое лицо правомерным, необходимо сосредоточиться на технических аспектах ликвидации кооператива. Как упоминалось ранее, невозможно удалить квартирные собственности, зарегистрированные в кадастре, до тех пор, пока соответствующий кооператив не будет ликвидирован. Ликвидация кооператива состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления регистратору для инициирования ликвидации кооператива.

2. Назначение ликвидатора, задачей которого является прекращение деятельности кооператива, взыскание долгов, продажа имущества, удовлетворение требований кредиторов и распределение имущества.

3. Опубликование уведомления о ликвидации в Официальных объявлениях, где кредиторы имеют четыре месяца на предъявление своих требований.

4. Заключительные процедуры — после удовлетворения требований, депонирования денежных средств, предоставления гарантий и распределения оставшегося имущества можно подать заявление об удалении кооператива из реестра.

Таким образом, хотя кооператив может существовать только «на бумаге» и быть неактивным, его ликвидация в силу установленных законом обязательных сроков все равно занимает как минимум четыре месяца.

Кооператив собственников квартир не подлежит упрощенному порядку удаления

Интересно то, что законодатель считал кооператив собственников квартир настолько сложной юридической конструкцией, что его ликвидация не возможна в упрощенном порядке.

Например, ООО может быть удалено из коммерческого реестра в упрощенном порядке, если оно не начало деятельность и все члены и должностные лица подтверждают это. Хотя пояснительная записка к закону о коммерческом реестре указывает, что такая же возможность должна распространяться и на другие юридические лица, регистратор отказывается применять такой подход в отношении кооперативов собственников квартир. Это применяется даже в том случае, если представлены доказательства того, что здание было снесено и кооператив никогда не осуществлял деятельность.

Необоснованная нагрузка на собственников квартир

Государство выбрало автоматическое создание кооперативов собственников квартир в качестве предпочтительного решения, но это явно увеличило административную нагрузку на собственников квартир и отодвинуло их интересы на второй план. Создание кооператива в ситуации, когда он не требуется ни собственникам, ни третьим лицам, влечет только дополнительные затраты времени и денежные расходы на проведение процесса ликвидации.

По этой причине законодатель мог бы рассмотреть вопрос об изменении нормативного акта. Тем не менее, собственники квартирных собственностей, которые желают удалить их из кадастра, по-прежнему должны учитывать процесс ликвидации и связанные с этим затраты времени.