Присяжный адвокат объясняет: надзор владельца не является гарантией обязательств строителя

Хотя порядок надзора владельца достаточно точно регулируется законом, на практике заказчику сложно привлечь надзорный орган к ответственности за ошибки проектирования или строительства. Часто складывается впечатление, что это роль, которая как будто бы не несет реальной ответственности. Соответствует ли это действительности и какова реальная ответственность лица, осуществляющего надзор владельца, объясняет адвокат Марина Лапидус из адвокатской конторы RASK.

Целью надзора владельца над строением является обеспечение того, чтобы строительство осуществлялось в соответствии с проектом, действующими нормами и требованиями качества. Хотя закон предусматривает организацию надзора владельца как обязанность владельца, по сути это прежде всего защита интересов самого владельца. Именно владелец несет ответственность за то, чтобы строение, его строительство и последующее использование соответствовали всем требованиям.

Для того чтобы надзор был компетентным, надзор владельца над строением, требующим разрешения на строительство, может осуществлять только лицо, отвечающее определенным требованиям к квалификации. Если лицо, осуществляющее надзор владельца, не обладает необходимыми навыками или знаниями для проверки какой-либо конкретной операции, следует привлечь специалиста соответствующей компетентности.

Возможности заключения договора надзора владельца

Если при заказе услуги надзора владельца не заключается отдельный письменный договор, лицо, осуществляющее надзор владельца, должно следовать порядку осуществления надзора владельца. Соответствующее положение устанавливает минимально требуемый объем услуг.

Если заказчик желает более точно регулировать условия услуги, расширить обязанности лица, осуществляющего надзор владельца, или уточнить ответственность сторон, целесообразно заключить отдельный письменный договор. При этом следует исходить из предположения, что надзор владельца — это услуга, которая функционирует на принципах договора поручения, и к ней применяются положения, вытекающие из закона о договоре поручения.

В соответствии с договором поручения основной задачей поверенного является оказание согласованной услуги. Для его выполнения он должен совершить все необходимые действия, которые необходимы для оказания услуги. Поверенный обязан предпринять все разумно возможные действия для достижения цели и должен действовать с такой степенью осторожности, которую можно разумно ожидать от подобного лица, работающего в той же сфере деятельности или профессии в аналогичных обстоятельствах.

Важно подчеркнуть, что при выполнении своего основного обязательства поверенный должен соблюдать как обязанность по осторожности, так и обязанность по верности. Обязанность по осторожности означает, что он делает все разумно в его силах, чтобы достичь наилучшего возможного результата для доверителя и избежать причинения ущерба его имуществу. При определении требуемого уровня осторожности следует учитывать стандарты, действующие в данной профессии. Обязанность по верности связана с доверием и означает, что поверенный при исполнении поручения должен исходить из интересов доверителя и защищать их всеми возможными способами.

Из вышесказанного следует, что задача лица, осуществляющего надзор владельца, не состоит в том, чтобы гарантировать полное соответствие готового строения всем требованиям. Его обязанность — исходить из норм и профессиональных стандартов, действующих в данной профессии, и выполнять свою обязанность по осторожности, то есть делать все разумно возможное для выявления ошибок проектирования и строительства.

Ответственность лица, осуществляющего надзор владельца

На практике требования к лицу, осуществляющему надзор владельца, предъявляются редко, так как строительные компании благодаря своей капитализации являются для заказчика гораздо более привлекательной стороной, чем небольшие организации, осуществляющие надзор владельца. К надзору владельца обычно обращаются только в тех случаях, когда строитель обанкротился или по другим причинам несостоятелен и в строительных работах имеют место существенные и дорогостоящие дефекты. Поэтому судебной практики по ответственности лица, осуществляющего надзор владельца, и компенсации убытков очень мало.

Когда выявляются строительные дефекты и заказчик предъявляет претензии к лицу, осуществляющему надзор владельца, заказчики часто исходят из предположения, что поскольку надзор владельца контролирует соответствие работ, то он всегда также несет ответственность за возникшие дефекты. Другими словами, часто считается, что если в работе есть ошибка, это автоматически означает нарушение обязательства лицом, осуществляющим надзор владельца, и вытекающую из этого обязанность компенсировать убытки. Иногда требования предъявляются одновременно как к строителю, так и к лицу, осуществляющему надзор владельца, рассматривая их как солидарных должников.

Однако такой упрощенный подход не является обоснованным. Лицо, осуществляющее надзор владельца, не может рассматриваться как поручитель строителя или гарант исполнения его обязательств. Роль надзора владельца состоит только в осуществлении контроля над работами и в такой степени, которая соответствует обычной обязанности по осторожности. В отличие от строителя, задача лица, осуществляющего надзор владельца, не состоит в выполнении надлежащих строительных работ или передаче готового строения заказчику.

Возможности предъявления претензий по убыткам

При предъявлении претензии по убыткам к лицу, осуществляющему надзор владельца, следует учитывать особенности договора поручения и его регулирование. Из предпосылок для компенсации убытков особенно важно установить, существует ли причинная связь между нарушением лицом, осуществляющим надзор владельца, конкретного обязательства и убытком, возникшим у заказчика. То есть вопрос в том, возник бы у заказчика тот же убыток без нарушения обязанности лица, осуществляющего надзор владельца, по контролю. Часто претензия оказывается необоснованной уже при проверке этой предпосылки, так как убыток обычно вытекает из нарушения самим строителем своих обязательств.

Кроме того, как правило, нельзя упрекнуть лицо, осуществляющее надзор владельца, в ситуациях, когда оно выявило дефекты в ходе своего обычного контроля и привлекло к ним внимание. Если строитель не устраняет дефект несмотря на требование надзора или заказчик не использует своевременно свои договорные права защиты в отношении подрядчика, лицо, осуществляющее надзор владельца, больше не должно нести ответственность.

Если обязательства нарушили как строитель, так и лицо, осуществляющее надзор владельца, то от последнего можно требовать компенсацию только той части дополнительных затрат, которая вытекает из несвоевременного обнаружения дефекта. Например, в том случае, если раннее выявление дефекта во время выполнения работ позволило бы устранить его с существенно меньшими затратами, но после завершения работ исправление обходится намного дороже, можно потребовать от лица, осуществляющего надзор владельца, компенсацию именно этой разницы, то есть дополнительных затрат.

Лицо, осуществляющее надзор владельца, может нести ответственность за полную стоимость устранения дефекта прежде всего в том случае, если в результате нарушения его обязательств больше невозможно предъявить требования к строителю.

В заключение, снижение рисков, связанных со строительством, способствует не только тщательный выбор строителя, но и привлечение профессионального надзора владельца. Более четкое руководство по возможности предъявления претензий и распределению ответственности между двумя специалистами дает только будущая судебная практика, которой сегодня еще не хватает.