В июне рынок недвижимости замедлился, цены выросли

Жаркий июнь снизил активность транзакций на рынке недвижимости, в то время как уровень цен во многих местах вырос. Все больше обозначаются четкие закономерности, в отношении какой ценовой группы спрос больше, а где меньше.

У многих возник обоснованный вопрос: если медианная цена за квадратный метр часто показывает рост, то почему говорят о спаде на рынке недвижимости. Как обычно со статистикой, нужно заглянуть за эти цифры.

Спад рынка лучше всего описывает общий объем. Например, если в первой половине этого года по всей Эстонии было продано 10 417 квартир, то в аналогичный период прошлого года это число составляло 13 214. Изменение в годовом исчислении составляет -21,2%. Точно так же обстоит дело и с общим оборотом: если в первой половине 2023 года он составлял на рынке квартир примерно 1,239 млрд евро, то в аналогичный период прошлого года примерно 1,378 млрд евро. Изменение в годовом исчислении -10,1%.

В целом можно использовать аналогичные порядки для всех регионов Эстонии, хотя различные локальные особенности и доля различных типов квартир могут временно их изменять.

Поскольку на рынок выходит больше квартир в хорошем состоянии или отремонтированных, которые имеют меньшую общую площадь и, следовательно, более низкую общую цену (в то же время, чем меньше квадратных метров, тем выше цена за единицу), мы получаем ситуацию, когда общий объем рынка снижается, но на общую статистическую цену за квадратный метр нет большого давления на снижение.

 

Качество продается, средним сложно

Лучше всего и наиболее активно продаются меньшие квартиры с более низкой общей ценой, но в хорошем состоянии или отремонтированные, цена за квадратный метр которых в Таллинне составляет 3000 евро и выше. Если такая квартира еще имеет великолепный дизайн и находится в необычном доме, мы видим и аукционы.

Второй рынок, который процветает, это сегмент очень дорогих квартир. Эта часть рынка действительно живет немного своей жизнью, не особенно зависит от маржин кредитов или колебаний в экономике. Сделки заключаются медленнее, но скорее потому, что покупателей меньше, у них есть время, и выбор делается так сказать наверняка. Например, в июне произошла самая дорогая сделка с квартирой в истории Эстонии, когда просторный пентхаус сменил хозяина почти за 2 миллиона евро.

В самом сложном положении находится так называемый средний рынок, где сходятся высокопрайсовые качественные квартиры в интересных домах и типовые жилые площади. Если в первом случае мы видим быстрые продажи, потому что выбор невелик, то вторая группа, составляющая большую часть, находится в наиболее интенсивных переговорах по цене, так как ожидания не соответствуют предложениям покупателей или возникают разногласия по качеству ремонта.

Заключение сделки занимает больше времени среди средних предложений. Эту группу составляют в Таллинне квартиры с ценой за квадратный метр 1900 – 2600 евро (требующие ремонта – так называемое готовое состояние), а также квартиры, цена предложения которых превышает 3000 евро, но ремонт или завершение дома остались примерно на 20 лет назад и больше не соответствуют современным ожиданиям.

Если исключить исключения, продажа новых квартир вялая. Ожидание рынка здесь – более существенная коррекция цен.

 

Теплая погода и Иванов день замедлили рынок

В Таллинне в июне, согласно данным управления земельных регистров, было продано 807 квартир (в мае 947), медианная цена за квадратный метр составила 3098 евро. Если в месячном исчислении цена выросла на 3,4%, то в годовом исчислении на 6,3%.

В Тарту в июне сменило владельца 173 квартиры (в мае 185), медианная цена за квадратный метр составила 2426 евро. Если по сравнению с маем цена упала на 5,8%, то в годовом исчислении она выросла на 12,4%.

В Пярну в июне было продано 61 квартиру (в мае 86), медианная цена за квадратный метр составила 1985 евро. Если по сравнению с маем цена выросла символически на 0,4%, то в годовом исчислении на 11,3%.

В Нарве в июне сменило владельца 67 квартир (в мае 74), медианная цена за квадратный метр составила 543 евро. Если по сравнению с маем цена выросла на 6,9%, то по сравнению с июнем 2022 года на 6,5%.

Автор статьи: аналитик бюро недвижимости Uus Maa Ристо Вяхи